Abrechnungsfrist für Kaution

Abrechnungsfrist für Kaution; Umzugskosten; Maklerkosten; Schlüsselgewalt

1. Über die Kaution ist binnen einer angemessenen Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen.

2. Macht der ausgezogene Mieter Ansprüche auf Ersatz von Sanitärinstallationen geltend, muß er darlegen und beweisen, daß er diese in die fraglichen Mieträume eingebracht hat. Sind die Installationen von dem Ehegatten des Mieters gekauft worden, stehen dem Mieter auch keine Ansprüche aus Drittschadensliquidation zu.

3. § 1357 BGB ist in bezug auf gewerbliche Mietverhältnisse nicht anwendbar.

(Leitsätze zu 1. und 2. von der Redaktion)

Die Kl. schloß mit den Bekl. am 30.4.2005 einen Mietvertrag über noch zu renovierende/fertigzustellende Gewerberäumlichkeiten und eine Privatwohnung. Die Büroräume sollten zum 1.6.2005, die Privatwohnung zum 1.9.2005 vermietet werden. Der Mietbeginn für die Büroräume wurde nach den landgerichtlichen Feststellungen auf den 1.7.2005 hinausgeschoben. Die Bekl. kündigten mit Schreiben vom 26.7.2005 wegen vermeintlichen Zahlungsverzuges fristlos, was nach den nicht angegriffenen Ausführungen des Landgerichts unberechtigt war.

In der Berufungsinstanz streiten die Parteien noch um die klageweise geltend gemachten Ansprüche der Kl. auf Rückzahlung geleisteter 350 Euro sowie Schadensersatz wegen überlassener Badeinrichtung, Umzugskosten und Maklerkosten, die das Landgericht als unbegründet abgewiesen hatte.

Die Berufung der Bekl. ist zulässig, jedoch nur in Höhe von 350 Euro nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit begründet, im übrigen ist sie unbegründet.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Rückerstattung von unstreitig gezahlten 350 Euro nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit.

Es mag dahinstehen, ob und inwieweit die Gewerberäumlichkeiten der Kl. Anfang Juli 2005 zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung standen und insoweit eine berechtigte Mietforderung bis zur fristlosen Kündigung entstanden ist. Die Bekl. machen selbst geltend, daß die Zahlung von 350 Euro auf die vertraglich vereinbarte Kaution erfolgt sei. Über die Kaution ist binnen einer angemessenen Prüfungsfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen, der nicht verbrauchte Betrag auszukehren. Die Abrechnungsfrist ist hier verstrichen, ohne daß die Bekl. dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. aufrechenbare Gegenansprüche gegenübergestellt hätten. Die Bekl. haben mit Schreiben vom 4.8.2005 erklärt, daß sie auf Schadensersatzansprüche verzichten. Offene Mietforderungen haben sie zu keiner Zeit geltend gemacht, insbesondere nicht bezüglich des Zeitraumes 1. bis 26.7.2005.

Der Rückzahlungsanspruch ist mangels vorheriger Fälligkeit und Geltendmachung zu verzinsen ab Rechtshängigkeit.

2. Ohne Erfolg wendet sich die Berufung gegen die Zurückweisung der Schadensersatzansprüche bezüglich der Badeinrichtung, Umzugskosten und Maklerkosten.

a. Badeinrichtung

Einen Anspruch auf Ersatz der Anschaffungskosten für die Badkeramik in Höhe von 2.400 Euro hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht verneint. Dieser Anspruch ist jedenfalls zur Höhe nicht hinreichend substantiiert dargelegt, weil der Vortrag höchst widersprüchlich ist. Nach wie vor ist nicht schlüssig dargelegt, daß Badkeramik im Werte von 2.400 Euro in die fraglichen Mieträume eingebracht worden ist. Hierzu hätte es der Darlegung bedurft, welche Sanitärkeramikartikel zu welchem Preis von der Kl. zur Verfügung gestellt und eingebaut worden sein sollen. Entsprechender Vortrag ist nach wie vor nicht erfolgt.

Erstinstanzlich hat die Kl. vorgetragen, die Sanitärkeramik gemäß Rechnung S. vom 4.8.2005 als Restposten günstig in einem Fachmarkt erworben zu haben. Diese Artikel seien gemäß Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 30.4.2005 in das Bad im Dachgeschoß eingebaut worden. Die Rechnung enthält - worauf auch das angefochtene Urteil abgestellt hat - keine entzifferbaren Angaben zum Käufer sowie zu den vermeintlich eingebauten Sanitärartikeln und deren Preisen. Überdies erstaunt das Datum der vorgelegten Rechnung: Am 4.8.2005 hatten die Bekl. bereits die fristlose Kündigung erklärt, und die Kl. hatte durch ihren Rechtsanwalt erklären lassen, daß sie weder Büro noch Wohnung beziehen wolle; unerklärlich bleibt dann, wieso die Kl. vor diesem Hintergrund am 4.8.2005 Badkeramik gekauft und den Einbau in der fraglichen Wohnung veranlaßt haben will.

Auch der zweitinstanzliche Vortrag vermag die Widersprüchlichkeiten - ungeachtet etwaiger Unbeachtlichkeit wegen Verspätung - nicht aufzulösen. (wird ausgeführt)

Aber selbst dann, wenn man von dem behaupteten Erwerb durch den Ehemann der Kl. ausginge, wäre ein etwaiger "Schaden" ausschließlich dem Ehemann entstanden. Diesem stehen jedoch keine eigenen mietvertraglichen Ansprüche gegen die Bekl. zu, weil er nicht Mietvertragspartei war. Die hier fraglichen Kosten für die Badkeramik könnte die Kl. auch nicht über die Grundsätze der Drittschadensliquidation geltend machen, weil die Voraussetzungen - insbesondere typische Schadensverlagerung - nicht vorliegen.

b. Soweit die Kl. aus eigenem Recht Ansprüche auf Ersatz der Umzugskosten und Maklerkosten geltend macht, scheitern diese bereits daran, daß ein Schaden der Kl. nicht ersichtlich ist. Die Rechnungen der Fa. V. vom 15.8.2005 sowie der Fa. O. vom 18.8.2005 richten sich an den Ehemann der Kl., der auch die entsprechenden Aufträge erteilt hat.

Es mag dahinstehen, ob § 1357 BGB überhaupt zur Anwendung gelangt. § 1357 BGB ist nicht anwendbar in bezug auf gewerbliche Mietverhältnisse. Hier war der Mietvertrag über die Wohnung ausweislich der Zusatzvereinbarung vom 30.4.2005 gekoppelt an die Anmietung der Geschäftsräume, so daß die formell getrennten Mietverträge materiell-rechtlich als einheitlicher Mietvertrag zu behandeln sind. Ausschlaggebend für die Beurteilung als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis ist die überwiegende Nutzungsart. Dies ist nach dem Vertragszweck und dem Parteiwillen zu entscheiden, bei deren Feststellung die Mietzins- und Flächenanteile mitbestimmende Gesichtspunkte sind. Insoweit spricht hier wegen der vereinbarten Mieten und der Koppelung des Wohnraummietvertrages an den Gewerberaummietvertrag einiges dafür, daß der Schwerpunkt auf der gewerblichen Vermietung lag, sich der Vertrag mithin insgesamt nach dem Gewerberaummietrecht beurteilt mit der Folge, daß § 1357 BGB keine Anwendung findet. Jedenfalls aber scheitert ein auf § 1357 BGB gestützter Schadensersatzanspruch daran, daß weder vorgetragen noch ersichtlich ist, daß die Bekl. aufgrund des § 1357 BGB als (Mit-) Schuldnerin dieser Ansprüche in Anspruch genommen worden ist; ein Schaden der Kl. ist daher nicht ersichtlich.

Erfolglos trägt die Kl. mit der Berufung vor, die Schadensersatzansprüche seien zwischenzeitlich abgetreten worden, und legt hierzu eine Abtretungserklärung vor. Die Abtretungserklärung ist einerseits nicht datiert, andererseits mit "gezeichnet" unterschrieben, ohne daß der tatsächliche Verfasser dieser Erklärung in Erscheinung tritt. Überdies ist der Tatsachenvortrag der Abtretung neu und kann nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO zugelassen werden, weil die dort aufgeführten Voraussetzungen nicht erfüllt sind. (wird ausgeführt)

Abgesehen von der (...) vorgetragenen Abtretung sind aber auch hier keine abtretungsfähigen Ersatzansprüche des Ehemannes der Kl. gegen die Bekl. in bezug auf Makler- und Transportkosten ersichtlich. Die Voraussetzungen einer Drittschadensliquidation liegen auch in bezug auf die Makler- und Transportkosten nicht vor.

(...)

Hat nur einer der Ehepartner Geschäftsräume gemietet, an die auch ein Mietvertrag über Wohnräume gekoppelt war, so liegt insgesamt ein Gewerberaummietvertrag mit der Folge vor, daß es sich nicht um ein "Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfs" (§ 1357 BGB) handelt, aus dem auch der nicht mietende Ehegatte Rechte herleiten könnte.

Die Klägerin mietete von den Beklagten noch zu renovierende/fertigzustellende Büroräume sowie - mit einem daran gekoppelten Mietvertrag - eine Wohnung. Nachdem der Mietbeginn für die Büroräume auf den 1. Juli 2005 hinausgeschoben worden war, kündigten die Beklagten wegen vermeintlichen Zahlungsverzuges der Klägerin am 26. Juli 2005 das Mietverhältnis unberechtigterweise fristlos. Daraufhin zog die Klägerin aus und verlangte Rückzahlung der Kaution, Ersatz für in die Wohnung eingebrachte Badkeramik, Ersatz der Umzugskosten, Makler- und Transportkosten - Aufträge erteilt und Zahlungen geleistet hatte der Ehemann der Klägerin. Die entsprechende Klage wies das Landgericht ab.

Das OLG Düsseldorf wies die Berufung - bis auf den Kautionsrückzahlungsanspruch - zurück. Der Kautionsrückzahlungsanspruch sei begründet, weil die Abrechnungsfrist abgelaufen sei, zumal die Beklagten ihrerseits keine offenen Mietforderungen geltend gemacht und auf Schadensersatzansprüche verzichtet hätten.

Der Anspruch auf Ersatz der Anschaffungskosten für die Badkeramik sei unbegründet, weil die Klägerin nicht schlüssig dargelegt habe, daß sie selbst Badkeramik mit dem behaupteten Wert in die fraglichen Mieträume eingebracht habe. Selbst wenn von einem Erwerb durch den Ehemann der Klägerin ausgegangen werden könne, sei ein etwaiger "Schaden" nur ihm entstanden, den er mangels eigener mietvertraglicher Ansprüche nicht gegen die Beklagten und die Klägerin - auch nicht im Wege der Drittschadensliquidation - geltend machen könne, da es dafür an der erforderlichen typischen Schadensverlagerung fehle. Eigene mietvertragliche Ansprüche habe er deswegen nicht, weil wegen der vereinbarten Mieten und der Koppelung des Wohnraummietvertrages an den Gewerberaummietvertrag der Vertrag insgesamt als Gewerberaummietvertrag anzusehen sei mit der Folge, daß es sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfs handele, aus dem auch der nicht mietende Ehegatte berechtigt würde. Auf die behauptete Abtretung der Ansprüche auf Ersatz der Makler- und Transportkosten könne sich die Klägerin nicht berufen, weil auch insoweit die Voraussetzungen für die Drittschadensliquidation nicht vorlagen.