Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei Mieterauszug und unbekannter neuer Anschrift

Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei Mieterauszug und unbekannter neuer Anschrift; Auszug des Mieters ohne Mitteilung einer neuen Anschrift; Nachforderung aus verspäteter Betriebskostenabrechnung; Mitteilung der neuen Anschrift als Mietnebenpflicht: Obliegenheitsverletzung; Verhinderung oder Verzögerung des Zugangs

Zieht der Mieter aus, ohne dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, kann er sich später gegen eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht darauf berufen, dass ihm die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugegangen ist.

Die Kl. (Mieterin), die aus der vermieteten Wohnung ausgezogen ist, ohne der Bekl. (Vermieterin) ihre neue Anschrift mitzuteilen, begehrt Kautionsrückzahlung. Die Bekl. hat mit Ansprüchen aus einer Betriebskostenabrechnung aufgerechnet, die unstreitig erst nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist zugesandt wurde, weil der Bekl. die Adresse der Kl. zunächst nicht bekannt war. Die Klage hatte keinen Erfolg.

Der Kl. steht gegen die BekI. kein Anspruch auf Rückzahlung der restlichen noch streitgegenständlichen Kaution in Höhe von 239,51 € zu. In Höhe dieses Betrags ist der Kautionsrückzahlungsanspruch gem. § 389 BGB erloschen, da die Bekl. mit ihrem Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Jahr 2005 wirksam aufgerechnet hat. Entgegen der Auffassung der Kl. steht der Aufrechnung der der Höhe nach unstreitigen Nebenkostennachforderung nicht § 556 Abs. 3 S. 2 i. V. mit S. 3 BGB entgegen, wonach die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist und nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist. Die verspätete Geltendmachung der Nebenkostennachforderung hat die BekI. nämlich nicht zu vertreten.

Unstreitig ist die Kl. aus der vermieteten Wohnung ausgezogen, ohne der BekI. ihre neue Anschrift mitzuteilen. Dies stellt eine Obliegenheitsverletzung mit der Konsequenz dar, dass sich die KI. nach § 242 BGB (Treu und Glauben) so behandeln lassen muss, als wenn die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zugegangen wäre. Die Anwendung des § 242 BGB bezüglich des Zugangs von Willenserklärungen ist insoweit anerkannt, wobei eine bewusste Verhinderung oder Verzögerung des Zugangs darin gesehen wird, dass eine Anschrift angegeben wird, unter der der Empfänger nicht erreicht werden kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 130 Rdn. 18 m. w. Nachw.). Dieser Fall ist analog auf den vorliegenden Rechtsstreit anzuwenden, da eine andere sachliche Entscheidung nicht dadurch gerechtfertigt ist, dass der Empfänger einer Willenserklärung bzw. einer Nebenkostenabrechnung überhaupt keine Anschrift mitteilt.

Zieht ein Mieter aus, ohne dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen, muss er eine Betriebskostennachforderung auch dann begleichen, wenn der Vermieter wegen der zunächst unbekannten neuen Anschrift die Abrechnung nicht binnen Jahresfrist zustellen konnte.

Die Klägerin (Mieterin) klagte auf Rückzahlung restlicher Kaution. Die Vermieterin (Beklagte) rechnete mit Ansprüchen aus einer Betriebskostenabrechnung auf; die Abrechnung war, weil die neue Anschrift der Mieterin nicht bekannt war, erst nach Ablauf der Jahresfrist zugegangen.

Das AG Bad Neuenahr-Ahrweiler wies die Klage der Mieterin ab, die verspätete Geltendmachung der Betriebskostennachforderung habe die Vermieterin nicht zu vertreten, weil die Mieterin ohne Mitteilung einer neuen Anschrift ausgezogen sei und damit eine vertragliche Nebenpflicht verletzt habe.