Abrechnungseinheit nach billigem Ermessen

Abrechnungseinheit nach billigem Ermessen; Betriebskostenabrechnung

1. Die Frage, ob der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung mehrere einheitlich bewirtschaftete Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen darf, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit.

2. Die Bildung einer Abrechnungseinheit entspricht billigem Ermessen, wenn der Mieter dadurch keine unzumutbaren Nachteile erleidet.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Kl. verlangt von den Bekl. Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 2004 bis 2006. In ihrer Berechnung bringt sie sich einen Abzug von 15 % auf die Warmwasserkosten in Anrechnung.

2 Mit dem Vertrag vom 21./25.5.1987 vermietete die Rechtsvorgängerin der Kl. den Bekl. eine Wohnung B. in W. Das Gebäude B. wurde in den Jahren 2004 bis 2006 gemeinsam mit den Gebäuden B. sowie beim H. über eine zentrale Heizungsanlage beheizt. Die Wohnungen B. und B. wurden im Jahre 2004 gemeinsam über eine zentrale Anlage mit Warmwasser versorgt. In den Jahren 2005 und 2006 erfolgte die zentrale Warmwasserversorgung nur noch für das Gebäude B.

3 Am 12.9.2005 wurde im Schlafzimmer der von den Bekl. gemieteten Wohnung ein neuer Heizkostenverteiler montiert. Bei Ablesung des neu montierten Heizkostenverteilers zeigte dieser Ende 2005 einen Verbrauch von 42,5 Einheiten an. Der ausgebaute Heizkostenverteiler im Schlafzimmer wies nach klägerischer Behauptung beim Ausbau einen Verbrauch von 7,3 Einheiten aus.

4 Mit Schreiben vom 14.11.2005 rechnete die Kl. gegenüber den Bekl. über die Betriebskosten für das Jahr 2004 ab. Die Abrechnung über die sogenannten kalten Betriebskosten endete mit einem Guthaben von 186,06 €. Die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ergab einen Nachzahlungsbetrag von 257,71 €. Auf die gesamten Warmwasserkosten entfielen 166,95 €, wovon sich die Kl. 15 % entsprechend 25,04 € in Abzug bringt. Insgesamt verbleiben als Nachzahlungsbetrag auf die Heiz- und Warmwasserkosten 232,08 €.

5 Das Guthaben aus der Abrechnung über die kalten Betriebskosten zogen die Bekl. von ihrer Miete ab. Der Mieterverein W. nahm im Namen der Bekl. hinsichtlich der Wärmekostenabrechnung 2005 Stellung. Der Nachzahlungsaufforderung der Kl. für die Wärmekosten kamen die Bekl. nicht nach.

6 Mit Schreiben vom 22.12.2006 rechnete die Kl. über die Betriebskosten für 2005 ab. Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten schloss mit einem Guthaben von 121,73 € ab. Die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten wies einen Nachzahlungsbetrag von 278,13 € aus. Nach 15 %iger Kürzung der Warmwasserkosten verblieben 249,42 € abzüglich einer Gutschrift aus der Betriebskostenabrechnung von 6,51 € entsprechend 242,91 €.

7 Die Bekl. nahmen zur Abrechnung 2005 über den Mieterverein W. mit Schreiben vom 5.3.2007 Stellung. Die Bekl. leisteten auf die Wärmekostenabrechnung keine Nachzahlung.

8 Die Kl. rechnete mit Schreiben vom 12.12.2007 die Betriebskosten für das Jahr 2006 ab. Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1,38 €. Die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten sah eine Nachzahlung der Bekl. von 526,13 € vor. Werden hiervon 15 % der Warmwasserkosten herausgerechnet, verbleiben 486,49 €.

9 Die Bekl. ließen über den Mieterverein W. mit Schreiben vom 14.1.2008 dazu Stellung nehmen. Auch auf diese Nachzahlungsforderung zahlten die Bekl. nicht.

10 Die Kl. macht die Nachzahlungen der Wärmekostenabrechnung für die Jahre 2004 bis 2006, jeweils unter Einrechnung eines Abzuges in Höhe von 15 %, geltend. Das sind 232,68 €, 242,91 € und 486,49 €, zusammen 962,08 €.

11 Die Kl. hat behauptet, die Gebäude B. wiesen eine Gesamtwohnfläche von 3.964 m² auf. Das Gebäude B. habe eine Fläche von 280 m², dasjenige B. eine Fläche von 128,7 m². [...]

16 Die Bekl. haben die Richtigkeit der den Abrechnungen zugrunde liegenden Flächenangaben bestritten. Detaillierte Kenntnis über die Größe der Wohnflächen haben die Bekl. - unstreitig - nicht.

52 Entgegen der amtsgerichtlichen Auffassung sind auch die Warmwasserkosten in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 formell ordnungsgemäß abgerechnet worden.

53 Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10 = GE 2010, 1682).

54 Die allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB an die Mindestangaben einer Abrechnung sind dann schon erfüllt, wenn diese, wie hier, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Das ist der Fall, wenn die Gesamtkosten mitgeteilt werden, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen berücksichtigt werden (BGH, Urteil vom 11.8.2010 - VIII ZR 45/10 = GE 2010, 1261, m.w.N.). Für das Verständnis der Abrechnung über den Verteilungsmaßstab ist keine nähere Erläuterung darüber geboten, um welche Gebäude es sich jeweils bei der zugrunde gelegten Gesamtfläche handelt. Da es einer weiteren Erläuterung des Umlageschlüssels gerade nicht bedurfte, war in dem hier vorliegenden Fall keine weitere Angabe formell notwendig, inwieweit Gesamtkosten und Verteilerschlüssel für die einzelne Nebenkostenabrechnung die Basis bildeten. Die Verteilung der Betriebskosten lässt sich ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten allein aufgrund der in den Abrechnungen angegebenen Werte nachvollziehen, dies genügt für die formelle Wirksamkeit (BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10 aaO.). Im Übrigen ist die notwendige Erklärung jedenfalls durch ein Schreiben der Verwaltung vom 2.6.2006 bezüglich der Abrechnung für das Jahr 2005 innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 BGB erfolgt. Das gilt entsprechend für das Jahr 2006. Aber auch die Abrechnung für das Jahr 2004 ist formell nicht zu beanstanden, weil die genannten Mindestangaben ebenso wie in den Abrechnungen der Folgejahre sämtlich enthalten waren.

55 Die Warmwasserabrechnungen sind auch inhaltlich richtig. Mehrere Gebäude zu einer Wirtschaftseinheits- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen und nicht objektbezogen abzurechnen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 371/04 = GE 2005, 1118).

56 Ein Vermieter ist bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB befugt, mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenzufassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, aaO.). Der Mietvertrag vom 21./25.5.1987 enthält keine Regelungen, die der Kl. eine hausbezogene Abrechnung vorschreiben. Eine darüber hinaus getroffene stillschweigende Abrede über eine auf das Gebäude B. beschränkte Nebenkostenabrechnung liegt ebenfalls nicht vor. Wenn der Mietvertrag keine Festlegung darüber enthält, dass die Abrechnung der Betriebskosten gebäudebezogen zu erfolgen hat, hängt die Befugnis eines Vermieters zur Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten davon ab, ob die gesetzlichen Bestimmungen eine solche Abrechnungsweise erlauben. Dies ist zu bejahen (BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10, aaO.). Demnach ist ein Vermieter aus § 556 BGB nicht verpflichtet, auf eine gebäudebezogene Abrechnung nur dann zu verzichten, wenn dies aus technischen Gründen unvermeidbar sein sollte (BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10, aaO.). Eine solche Einschränkung ergibt sich auch nicht aus der Betriebskostenverordnung, die am 1.1.2004 in Kraft getreten ist. In der amtlichen Begründung bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten weiterhin zuzulassen, was auch dem Wirtschaftlichkeitsgebot aus § 556 Abs. 3 BGB entspricht, denn bei Bildung größerer Abrechnungseinheiten ergeben sich regelmäßig Kostenvorteile (BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10, aaO.). Gemessen an diesem Maßstab ist die von der Kl. gewählte Abrechnungsart, gebäudeübergreifend abzurechnen, nicht zu beanstanden.

57 Auch ist der Rahmen des § 315 BGB von der Kl. beachtet worden. Die Gebäude B. ... und ... unterliegen einer einheitlichen Verwaltung. Darüber hinaus ist die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten nicht deswegen schon unbillig, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass bei einzelnen Kostenpositionen auf die Bekl. ein höherer Anteil entfällt als bei einer rein gebäudebezogenen Abrechnung. Diese möglicherweise entstandenen Mehrkosten dürften aber regelmäßig dadurch entfallen, dass die einheitliche Bewirtschaftung mehrerer Gebäude geringere Kosten verursacht als die getrennte Verwaltung einzelner Objekte. Da den Bekl. durch die einheitliche Abrechnung keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstehen und darüber hinaus der Berechnungsaufwand und folglich die Fehleranfälligkeit geringer wird, entspricht die von der Kl. gerechnete Abrechnungsweise dem billigem Ermessen aus § 315 BGB (BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10, aaO.).

58 Die Abrechnungen der Warmwasserkosten für die Jahre 2004 bis 2006 sind mithin formell nicht zu beanstanden.

59 Die Kosten für Heizung und Wassererwärmung sind innerhalb derselben Energieabrechnungen der K. abgerechnet worden. Dementsprechend gilt hinsichtlich der materiellen Richtigkeit dasselbe, was das Amtsgericht bereits zutreffend in der ersten Instanz über die Heizkosten im Einzelnen geprüft und ausgeführt hat.

60 Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht erfolgt waren, hat die Kl. unter Vorlage der Abrechnungen im Einzelnen dargelegt, die Bekl. sind dem nicht substantiiert entgegengetreten. [...]

64 Die Revision ist zuzulassen, soweit die Gesamtfläche zur Begründung formeller Wirksamkeit der Abrechnung nach Auffassung der Kammer keinerlei Objektbeschreibungen bedarf. Diese Frage scheint noch nicht abschließend geklärt.

Aus den Gründen des BGH: 1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Rechtsfrage ist nicht grundsätzlicher Natur, sondern lässt sich anhand der - vom Berufungsgericht auch zutreffend angewendeten - Rechtsprechung des Senats ohne Weiteres beantworten.

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Kl. stehen die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 zu.

3 a) Entgegen der Auffassung der Revision betrifft die Frage, ob der Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen durfte, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die materielle Richtigkeit. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass die an eine Abrechnung in formeller Hinsicht zu stellenden Mindestanforderungen es nicht gebieten, dass die der Abrechnung zugrunde gelegte Abrechnungseinheit durch nähere Bezeichnung der davon umfassten Gebäude erläutert wird (zu den in formeller Hinsicht an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden Anforderungen vgl. nur Senatsurteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261 = NJW 2010, 3363 Rn. 10; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855 = NJW 2008, 2260 Rn. 10; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, GE 2008, 795 = NJW 2008, 2258 Rn. 15).

4 b) Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass der Mietvertrag keine stillschweigende Abrede dahin enthält, dass die Abrechnung gebäudebezogen (allein auf das Gebäude B.) zu erfolgen habe. Ferner ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Zusammenfassung der einheitlich bewirtschafteten Gebäude B. zu einer Abrechnungseinheit, durch die den Bekl. keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstünden, entspreche billigem Ermessen. Anhaltspunkte dafür, dass sich durch die von der Kl. gewählte Abrechnungseinheit für die Bekl. im Ergebnis eine ins Gewicht fallende erhöhte Belastung mit Nebenkosten ergeben könnte, sind nicht ersichtlich und werden auch von der Revision nicht geltend gemacht.

Betriebskosten hat der Vermieter grundsätzlich nach der Wohnfläche abzurechnen, wobei mehrere einheitlich bewirtschaftete Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden dürfen. Die Angaben und Erläuterungen dazu betreffen allein die materielle Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, so dass sie noch später, auch im Prozess, nachgeholt werden können.

Die Wohnung der Beklagten wurde über eine zentrale Heizungsanlage für mehrere Gebäude beheizt und mit Warmwasser versorgt. Die Mieter beglichen den Nachzahlungsbetrag aus mehreren Abrechnungen nicht; das Amtsgericht hielt die Abrechnungen über Warmwasserkosten für nicht erläuterte unterschiedliche Objekte für formell unwirksam. Mit ausführlicher Begründung meinte das Landgericht Itzehoe, die Zusammenfassung zu einer Abrechnungseinheit betreffe nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung; hier sei auch nach billigem Ermessen die Abrechnung richtig und zutreffend. Mit Beschluss vom 22. November 2011 teilte der Bundesgerichtshof diese Auffassung.

Mit Urteil vom 17. Juni 2011 führte das Landgericht Itzehoe aus, dass es zur formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung genüge, wenn der Mieter die Angaben überprüfen (nachrechnen) könne. Eine Erläuterung für die Bildung der Abrechnungseinheit sei nicht erforderlich. Diese entspreche hier auch billigem Ermessen. Zwar sei nicht auszuschließen, dass bei einer gebäudebezogenen Abrechnung einzelne Kostenpositionen für die Beklagten geringer sein könnten. Das werde jedoch dadurch ausgeglichen, dass bei einer einheitlichen Bewirtschaftung insgesamt geringere Kosten verursacht würden.

Eine nähere Bezeichnung der Gebäude, die eine Abrechnungseinheit bilden, ist nach dem Beschluss des BGH vom 22. November 2011 für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht erforderlich. Es sei auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht angenommen habe, die Abrechnung entspreche billigem Ermessen, weil den Mietern keine greifbaren und unzumutbaren Nachteile entstünden.