Abrechnung nach Wohnfläche

Abrechnung nach Wohnfläche; Gartenpflegekosten für Vermietergarten

1. In der Abrechnung über die Betriebskosten für nicht preisgebundenen Wohnraum brauchen die Einzelabrechnungen und/oder Rechnungsdaten der Ver- und Entsorgungsunternehmen nicht angegeben zu werden (Anschluß an KG GE 1998, 796).

2. Die Umlegung der Betriebskosten nach der Wohn-/Nutzfläche ist, wenn der Mietvertrag keine Regelung über den Umlegungsmaßstab enthält, grundsätzlich nicht zu beanstanden.

3. Gartenpflegekosten für einen ausschließlich von dem Vermieter genutzten Garten können nicht auf die Mieter umgelegt werden.

4. Die Kosten der Abrechnung über die kalten Betriebskosten können grundsätzlich nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden.

Die Berufung ist jedoch im wesentlichen unbegründet. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Nachzahlungsanspruch für Betriebskosten der Abrechnungszeiträume Juni 1993 bis Mai 1995 in Höhe von insgesamt 1.668,50 DM gemäß § 535 S. 2 BGB zu.

Sämtliche Betriebskostenabrechnungen sind formell wirksam. Der Kl. hat die vom BGH (NJW 1982, 573) aufgestellten Kriterien für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung eingehalten. Weitere Angaben - insbesondere die Mitteilung von Rechnungsdaten bzw. Einzelrechnungen - sind nicht erforderlich (KG GE 1998, 796). Die Kammer schließt sich insoweit - jedenfalls für preisfreien Wohnraum - der Entscheidung des Kammergerichts an. Die getrennte Abrechnung des Büroraumes, den die Bekl. erst später angemietet haben, ist insoweit ebenfalls unschädlich.

Soweit die Bekl. den allen Betriebskostenabrechnungen zugrunde liegenden Flächenansatz als Umlegungsmaßstab angreifen, ist dies unbeachtlich. Der Kl. hat die zugrunde gelegte Abrechnungsfläche durch das Aufmaß vom 4. Juli 1989 hinreichend dargetan. Soweit dieses Aufmaß hinsichtlich der Bekl. auch die Fläche des von ihnen genutzten Barraumes und eines Abstelllraumes berücksichtigt, ist dies nicht zu beanstanden. Denn Maßstab für die anteilsmäßige Umlegung der Betriebskosten ist, wenn wie hier der Mietvertrag keine Regelung enthält, § 315 BGB. Es verstößt nicht gegen die Billigkeit, wenn der Kl. die o. g. Flächen mit einbezieht. Denn die Umlegung nach der Wohnfläche ist grundsätzlich nicht zu beanstanden (vgl. OLG Hamm WuM 1983, 315), bildet jedoch nicht den einzig möglichen Maßstab. Da auch bei den Mietern S. ein Abstellraum berücksichtigt wird, ist der Umlegungsmaßstab nicht unbillig.

Die übrigen Angriffe der Bekl. dringen nicht durch. Soweit sie vortragen, in ihrem Haus befänden sich die Strom- und Wasseranschlüsse für das Nachbarhaus des Kl., hat der Kl. diesen beweislosen Vortrag der Bekl. bestritten. Soweit die Bekl. einen weiteren Raum berücksichtigt sehen wollen, in dem sich die Umwälzpumpe für den Swimmingpool des Kl. befinden soll, haben sie die Auswirkungen auf die Gesamtfläche nicht dargetan (Größe dieses Raumes).

Zu den einzelnen Betriebskostenpositionen gilt folgendes:

a) Grundsteuer, Versicherungen, Schneeräumung

Der Kl. muß - unabhängig von seiner Nutzung des Grundstückes (Garten) - diese Positionen nicht anteilig vermindern. Denn Umlegungsmaßstab ist allein die Fläche des Hauses und nicht die Gesamtfläche des Grundstücks o. ä. Von den Bekl. beanstandete Kosten für die Straßenreinigung sind überhaupt nicht in die Abrechnungen eingeflossen. Versicherungskosten kann der Kl. ebenfalls umlegen, da sie gleichfalls das Haus betreffen - unabhängig von der Nutzung des Grundstücks - und im übrigen nicht substantiiert angegriffen werden.

b) Müllabfuhr, Hausbeleuchtung

Diese Positionen greifen die Bekl. nicht an.

c) Wasserkosten

Soweit die Bekl. hierzu vortragen, der Kl. fülle seinen Swimmingpool mit Wasser aus ihrem Hausanschluß, hat das Amtsgericht diesen Einwand zu Recht als unsubstantiiert zurückgewiesen.

d) Gartenpflege

Diese Kosten sind nicht umlagefähig. Insoweit ist zwar umstritten, ob die Nutzbarkeit einer Grün- oder Gartenfläche Voraussetzung für die Umlegbarkeit der Kosten für die Pflege ist. Hat jedoch der Vermieter - wie hier - die ausschließliche Nutzung am Garten, können die Kosten nicht umgelegt werden (vgl. LG Karlsruhe, WuM 1996, 230, Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Aufl., RN 4108; Langenberg, Betriebskostenrecht, RN 77).

Allein durch die Vereinbarung dieser Betriebskostenposition im Vergleich vom 23. August 1996 ergibt sich nicht die zwingende Umlegung auf die Bekl. Dieser Vergleich ist dahingehend auszulegen, daß Kosten der Gartenpflege lediglich grundsätzlich als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind.

e) Abrechnungskosten (Betriebskostenabrechnung 1995/1996)

Diese Kosten sind ebenfalls nicht umlagefähig. Sollten es Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung sein, wären diese nur bei der Abrechnung der Heizkosten anzusetzen. Kosten für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung sind dagegen - mit Ausnahme der Kosten der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei der Verwendung von Einzelwasserzählern (Anl. 3 zu § 27 11. BV Nr. 2 idF der 4. VO zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften) - keine Betriebskosten.

Danach ergibt sich folgende Rechnung:

1) Betriebskosten 93/94 (Wohnung)

Gesamtkosten 3.636,75 DM

: 254,80 m2 14,7295 DM

x 117,55 m2 1.731,45 DM

./. Vorauszahlung 1.020,00 DM

./. Guthaben Heizkosten 383,08 DM

Nachforderung 328,37 DM

(erfolgen weitere Berechnungen).

Durch den negativen Rechtsentscheid des Kammergerichts (GE 1998, 796) ist die Sache einigermaßen geklärt.

Mit Urteil vom 29. September 1998 hat sich auch die 64. Kammer des Landgerichts Berlin der Auffassung angeschlossen, daß bei preisfreiem Wohnraum in einer Betriebskostenabrechnung die Rechnungsdaten nicht zwingend angegeben werden müssen. Das Urteil behandelt weiter immer wieder vorkommende Betriebskostenprobleme. Insbesondere muß der Mieter, der zu einzelnen Positionen Einwendungen hat, diese substantiiert vortragen. Die Kosten für den ausschließlich vom Vermieter genutzten Garten sind keine umlegungsfähigen Betriebskosten, ebensowenig wie die Kosten für die Erstellung der Abrechnung. Hinzuweisen ist ferner darauf, daß die Kammer der allseitig abgelehnten Rechtsprechung der 62. Kammer nicht folgt, wonach der Vermieter gegen ein Guthaben des Mieters aus einer Heizkostenabrechnung nicht aufrechnen dürfe. Die 64. Kammer verrechnet vielmehr ohne weiteres ein Guthaben des Mieters mit einer Heizkostenabrechnung mit dem Nachzahlungsanspruch hinsichtlich der kalten Betriebskosten, ohne eine Begründung für nötig zu erachten.