Abrechnung der Heizkosten bei Ableseverweigerung

Abrechnung der Heizkosten bei Ableseverweigerung; Schätzung

1. Verweigert ein Mieter an drei aufeinanderfolgenden Terminen die Ablesung der Heizkosten, liegt ein "zwingender Grund" im Sinne von § 9 a HeizkV vor.

2. Keine der beiden Berechnungsvarianten des § 9 a HeizkV hat einen Vorrang vor der anderen.

Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum aus "zwingenden Gründen" nicht ordnungsgemäß erfaßt werden, ist dieser Verbrauch vom Gebäudeeigentümer (Vermieter) gem. § 9 a Abs. 1 auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Unter "zwingenden Gründen" in diesem Sinne sind aber auch solche zu verstehen, die die gleichen Folgen wie ein Geräteausfall zeigen, bei denen also eine Nachholung der Verbrauchserfassung objektiv unmöglich ist. Dazu gehört nach Auffassung des erkennenden Gerichts und wohl auch der Literatur vor allem die verweigerte oder nicht durchführbare Ablesung (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrechts-Kommentar, 8. Aufl. , 2503 f., Rdn. 14; Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, Rdn. 159).

Zu den Pflichten eines Mieters/Nutzers gehört es insofern nämlich sowohl die Anbringung der Ausstattung von Meßgeräten zu dulden (§ 4 Abs. 2 S. 1 Heizkostenverordnung) als auch - selbst wenn dies nicht ausdrücklich in der Heizkostenverordnung geregelt ist - das Betreten der Räume zum Zwecke der Durchführung der Ablesung zu dulden. Trifft den Mieter insofern ein Verschulden an der zureichenden Verbrauchserfassung, so kann der Vermieter ggf. sogar auch aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung verlangen, so gestellt zu werden, als ob die Verbrauchserfassung korrekt durchgeführt worden wäre. Der Mieter/Nutzer hat nämlich hier dann seine vertragliche Verpflichtung erheblich verletzt, weil er die Ablesung der Heizkostenverteiler in seiner Wohnung nicht geduldet hat. Diese Duldungspflicht - hier des Kl. - ergibt sich aber eindeutig aus dem Mietvertrag i. V. m. § 4 Heizkostenverordnung (LG Hamburg WuM 1992, 245 f.). Eine ordnungsgemäße Abrechnung liegt somit hier vor, weil die Ablesung rechtzeitig genug von der Erfüllungsgehilfin der Bekl. für drei Termine jeweils angekündigt worden ist und trotzdem eine Schätzung des Verbrauchs hinsichtlich der Wohnung des Kl. erfolgen mußte, weil der Kl. zu allen drei Terminen die Tür nicht öffnete. Insofern ist nämlich auch nur eine einwöchige Vorankündigung jeder Ablesung erforderlich (AG Münster WuM 1987, 230), um von einem ordnungsgemäß angekündigten Ablese-Termin auszugehen. Diese Frist wurde hier aber jeweils eingehalten.

Dieser hartnäckige Vertragsverstoß stellt auch ein schuldhaftes Verhalten des Kl. dar (LG Hamburg WuM, 1992, 245 f.). Diese schuldhafte Vertragsverletzung des Kl. war somit derart schwerwiegend, daß die Bekl. berechtigt war, die Heizkosten hier in der Weise umzulegen, daß sie den Anteil des Kl. schätzte, wobei sie den Verbrauch einer vergleichbaren Wohnung in zulässiger Weise zugrunde gelegt hat (LG Hamburg WuM 1992, 245 f.). Die herrschende Meinung nimmt insofern nämlich stets Unmöglichkeit i. S. v. § 9 a Heizkostenverordnung an, wenn ein Nutzer/Mieter den Zutritt zum Zwecke der Ablesung trotz ordnungsgemäßer Ankündigung nicht ermöglicht (LG Berlin ZMR 1997, 145 f.; Schmid ZMR 1997, 452 f.; Gruber, NZM 2000, 842 f.).

Wenn also - wie hier - eine Verbrauchsablesung aus Gründen, die der Vermieter/Gebäudeeigentümer nicht zu vertreten hat, objektiv nicht erfolgen kann, ist ein Bestimmungsrecht des Gebäudeeigentümers/Vermieters gem. § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung gegeben. Diese gesetzliche Regelung des § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung stellt insofern dem Gebäudeeigentümer/Vermieter aber zwei Möglichkeiten zur Verbrauchsschätzung zur Wahl:

1. Eine Ermittlung des Verbrauchs auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder

2. des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

Diese Wahl hat der Gebäudeeigentümer/Vermieter zwar gemäß § 315 BGB nach "billigem Ermessen" auszuüben, jedoch liegt insbesondere bei erheblichen Witterungsunterschieden oder einer Änderung des Verbrauchsverhaltens des Nutzers/Mieters (die in Fällen der vorliegenden Art naheliegt) eine Heranziehung anderer Räume mehr als nahe. Es kann insofern nämlich nicht angehen, daß ein Mieter/Nutzer ein Jahr sparsam die Heizung benutzt, um im folgenden Abrechnungszeitraum dann wie in einer "Sauna" zu leben, dann jedoch die Ablesung vereitelt und den Vermieter/Gebäudeeigentümer auf das "sparsame" Jahr als Berechnungsgrundlage verweist. Als alternatives Schätzverfahren kommt nach dem Gesetzeswortlaut nämlich hier auch das generelle Vergleichsverfahren nach § 9 a Abs. 1 zweite Alternative der Heizkostenverordnung in Betracht (OLG Düsseldorf WuM 2003, 387 ff.; Gruber, NZM 2000, 842 ff.). Nach dem Gesetz ist insofern entgegen dem Vorbringen des Kl. keine der beiden Berechnungsalternativen vorrangig anzuwenden. Vielmehr stellt das Gesetz die beiden Berechnungsmethoden zur Auswahl ("oder"). Es obliegt mithin dem Vermieter/Gebäudeeigentümer, die geeignete Berechnungsmethode zu bestimmen (Gruber, NZM 2000, 842 ff.). Die Entscheidung nach § 315 Abs. 1 BGB hat sich insoweit nur daran zu orientieren, welches Berechnungsverfahren dem tatsächlich angefallenen Verbrauch am nahesten kommt. Dies kann zwar bei der individuellen Berechnungsmethode nach § 9 a Abs. 1 erste Alternative der Heizkostenverordnung der Fall sein, muß es aber nicht. Welcher Umlegungsmaßstab insoweit der "Billigkeit" entspricht, ist somit weitgehend eine Frage des Einzelfalls. Dabei ist eine abstrakte generelle Betrachtungsweise nicht zulässig.

Vorliegend ist der zweiten Lösung von § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung der Vorzug zu geben, da nicht einzusehen ist, daß schuldhafte Unterlassungen des Mieters im Einzelfall zu einer für den Vermieter unbilligen Lösung führen soll (LG Berlin ZMR 1997, 145 f.; AG Tempelhof-Kreuzberg MM 2003, 47). Die Beweisaufnahme hat hier nämlich eindeutig ergeben, daß der Kl. sowohl bei der beabsichtigten Ablesung am 14.12.2001 als auch bei der hiernach beabsichtigten Ablesung der Heizwerte am 27.12.2001 sowie auch noch bei der beabsichtigten dritten Ablesung am 3.1.2002 trotz ordnungsgemäßer Benachrichtigung die Wohnungstür nicht öffnete und insofern die hierzu beauftragte Zeugin M. L. die Heizwerte nicht ablesen konnte. Auch hat der Kl. insofern selbst einräumen müssen, daß er sogar "möglicherweise" die Benachrichtigungskarten ungelesen in den Müll geworfen habe. Dies stellt aber ein erhebliches Verschulden des Kl. dar.

Die dann von der Kl. ausgeführte Vorgehensweise stand insofern mit § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung im Einklang, da eine Ablesung aus Gründen, die der Kl. zu vertreten hatte, sowohl am 14.12.2001 als auch am 27.12.2001 und dann auch am 3.1.2002 scheiterte, weil die Wohnung nicht zugänglich war (LG Berlin ZMR 1997, 145 f.).

Im übrigen hat die Bekl. hier die Ermittlung des Schätzergebnisses bereits in der Abrechnung der Betriebskosten selbst rechnerisch nachvollziehbar dargestellt, um dem Kl. die Möglichkeit zu geben, bereits anhand der Abrechnung die Plausibilität der Ermittlung des Schätzergebnisses zu prüfen und ggf. durch ergänzende Belegeinsicht die Richtigkeit der Einsatzwerte nachzuprüfen (KG Berlin, ZMR 1998, 627 f. = WuM 1998, 474; LG Berlin MM 1998, 309 = WuM 1998, 440; AG Köln ZMR 1999, 344 = WuM 1999, 524; AG Neuruppin WuM 2004, 538 f.).

Wie sich aus den Abrechnungsunterlagen der Bekl. - die vom Kl. eingereicht wurden - und darüber hinaus auch aus der Aussage der Zeugin M. L. ergibt, mußten nur die der Wohnung des Kl. mit einer Quadratmeterfläche von 67,30 m2 veranschlagten Verbrauchskosten geschätzt werden. Dies macht bei einer Gesamtwohnfläche von 5.273,20 m2 einen Anteil von rund 1,3 %. aus. Nach der Heizkostenverordnung dürfen aber sogar bis zu 25 % der Gesamtwohnfläche geschätzt werden (AG Köln WuM, 1997, 273 f.). Diese Schätzung nach § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung berührt dementsprechend die Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung hier nicht, solange der Kl. keine weiteren Anhaltspunkte dafür vorgebracht hat, daß diese Schätzung "grob falsch" sei (BayObLG Wohnungseigentümer 2001, 72 ff. = BayObLG-Report 2001, 49 f. = ZWE 2001, 375 f.). Solche Anhaltspunkte fehlen hier aber. Es könnte insofern somit hier nur nicht mehr als zulässig angesehen werden, wenn mehr als 25 % der Heizkostenabrechnung nicht auf einer tatsächlichen Ablesung der Wärmemeßgeräte, sondern auf einer Schätzung beruhen würde (LG Köln DWW 1985, 233 f.).

Nach § 9 a HeizkV kann "in Sonderfällen" der anteilige Verbrauch auch geschätzt werden. Dazu gehört auch der Fall, daß der Mieter die Ablesung verweigert hat.

Der Mieter hatte an drei Terminen, die ihm rechtzeitig mitgeteilt worden waren, den Zutritt zur Wohnung verweigert, so daß die Heizkostenverteiler nicht abgelesen werden konnten. Der Vermieter schätzte daraufhin den Verbrauch entsprechend den Werten anderer Räume im Abrechnungszeitraum. Der Mieter hielt das für unzutreffend.

Mit Urteil vom 4. Oktober 2004 gab das Amtsgericht Brandenburg dem Vermieter recht und meinte, es liege eine Pflichtverletzung des Mieters vor, wenn er die Termine zur Ablesung nicht wahrgenommen habe. Der Vermieter sei also zur Schätzung berechtigt gewesen. Der Vermieter habe dabei die Wahl gehabt zwischen der Ermittlung des Verbrauchs des betroffenen Mieters aus der Vergangenheit oder des Verbrauchs anderer Mieter im Abrechnungszeitraum. Wenn der Vermieter hier die zweite Variante gewählt habe, sei das nicht zu beanstanden, denn es könne nicht angehen, wie das Amtsgericht sich plastisch ausdrückt, daß der Mieter ein Jahr sparsam heize, die Röhrchen ablesen lasse und dann im nächsten Jahr in einer Sauna lebe, wobei er danach aber die Ablesung vereitele und den Vermieter auf das sparsame Jahr als Rechnungsgrundlage verweise.