Abrechnung von Betriebskosten nach tatsächlicher Wohnfläche (Aufgabe von bisheriger Rechtsprechung)

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686 Rn. 19).

1 Die Bekl. sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Kl. in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Kl. geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m2 vereinbart“. Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Kl. stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 m2.

2 Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Bekl. - neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale - monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.

3 Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Kl. die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 € (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 € (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Bekl.

4 Die Bekl. errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 € (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 € (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Bekl. bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Kl.

5 Mit der Klage nimmt die Kl. die Bekl. auf Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

6 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

8 Der Kl. stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu.

9 Die geltend gemachte Forderung sei nicht durch die von den Bekl. erklärte Aufrechnung erloschen, weil den Bekl. über die Heizkostenabrechnungen der Kl. für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 hinausgehende Guthaben nicht zustünden. Denn maßgebend für die genannten Abrechnungen sei jeweils die tatsächliche Wohnfläche.

10 Allein der Umstand, dass nach den mietvertraglichen Vereinbarungen über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten jährlich abgerechnet werden solle, erfordere die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsgrößen. Anders als in den Fällen der Mietminderung, in denen subjektive Betrachtungen der Parteien zugrunde gelegt werden könnten mit der Folge, dass eine wesentliche Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit erst ab einer Abweichung von 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche anzunehmen sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesen Fällen habe der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14 - GE 2016, 49) die tatsächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächlichen Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragsparteien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objektiven Maßstäben treten.

11 Diese Überlegungen ließen sich auf die Heizkostenabrechnung übertragen, denn die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße entspricht. Dies entspreche auch dem dem gesamten Betriebskostenrecht immanenten Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit.

II. 14 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

15 Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kl. der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 42,46 € nach § 535 Abs. 2 BGB zusteht. Die Mieteinbehalte der Bekl. in Höhe von 26,55 € für das Wirtschaftsjahr 2013 und von 15,91 € für das Wirtschaftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Bekl. für die genannten Zeiträume weitere, über die Abrechnungen der Kl. hinausgehende Guthaben nicht zustehen. Denn die Kl. hat die Heizkosten für die genannten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abgerechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. = GE 2016, 49) zu Recht als überholt angesehen.

16 1. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO. Rn. 9; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, GE 2010, 613 = NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, GE 2004, 682 = NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils m.w.N.). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO.; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, GE 2011, 49 = NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO. unter II 2 c; jeweils m.w.N.).

17 2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre.

18 So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO. Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Wohnungsgröße hat. Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechtigung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Elemente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkmalen wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO.). Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, GE 2009, 1038 = NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 m.w.N.), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO. Rn. 10) ausdrücklich aufgegeben.

19 3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) - jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkV) - auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, aaO.), hält er daran nicht mehr fest.

20 a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Regelung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkV an, dass die Einbeziehung nicht beheizter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese in gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. […]

21 b) Dies trifft nicht zu.

22 Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, GE 2015, 114 = NJW-RR 2015, 437 Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09, GE 2010, 1615 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

23 Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche (so jedenfalls im Ergebnis auch: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: MünchKommBGB/Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31). Auch erwähnt die Heizkostenverordnung mehrfach den Begriff der „anerkannten Regeln der Technik“ (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher darauf hindeutet, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen.

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben – etwa nach der Heizkostenverordnung – ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend, so der BGH, der damit einschwenkt und seine sog. 10-%-Rechtsprechung (VIII ZR 261/06 - GE 2007, 1686) in diesem Zusammenhang ausdrücklich aufgibt.

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Mehrfamilienhaus der Klägerin. Im Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart.“ Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 m².

Laut Mietvertrag haben die Mieter u. a. monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten. Der Vermieter rechnete die Heizkosten für 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen beheizten Wohnfläche ab; die Berechnungen ergaben jeweils ein Guthaben für die Mieter. Diese errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche weitere Guthaben und behielten diese bei den Mietzahlungen ein. Mit der Klage nahm der Vermieter die Mieter auf Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Anspruch. Damit hatte er in der Instanz Erfolg, was zur vom Berufungsgericht zugelassenen Revision der Mieter zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Die Klägerin habe die Heizkosten für die genannten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abgerechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06, GE 2007, 1686) habe das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. Oktober 2015 (VIII ZR 266/14, GE 2016, 49) zu Recht als überholt angesehen. Nach der Rechtsprechung des Senats enthalte die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Dementsprechend gehe der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete berechtigender erheblicher Mangel der Wohnung gegeben sei, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liege.

Das bedeute indessen nicht, dass in jedem Fall, bei dem die Größe der Wohnung eine Rolle spielt, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen sei. So habe der Senat in dem Urteil zu VIII ZR 266/14 entschieden, dass jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB keinerlei rechtliche Bedeutung habe, sondern dass es für die Mieterhöhung allein auf die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung ankomme. Weil nach dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers allein der objektive Wohnwert der Wohnung maßgeblich sei, dürften bei der Frage der Berechtigung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Elemente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkmalen wie etwa der Wohnungsgröße gehörten, keine Rolle spielen. Welche Rolle dann allerdings noch Vereinbarungen über eine von der tatsächlichen Wohnfläche abweichende Flächenvereinbarungen haben könnten, lässt der BGH im Dunkeln.

Seine frühere Rechtsprechung (zuletzt VIII ZR 205/08, GE 2009, 1038), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächliche Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen worden sei, habe der Senat in dem Urteil VIII ZR 266/14, GE 2016, 49 aufgegeben.

Diesen Schwenk macht der BGH jetzt auch bei den nach Wohnfläche abzurechnenden Betriebskosten. Sie seien nach den tatsächlichen Gegebenheiten „und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche“ abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen habe, halte er daran nicht mehr fest.

Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sei und vom Gesetz auch nicht verlangt werde, erfordere eine angemessene und interessengerechte Verteilung von Betriebskosten, dass objektiv und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) entstandene Kosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit würden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden hätten, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab ausscheiden.

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, gehe es mithin um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche. Auch erwähne die Heizkostenverordnung mehrfach den Begriff der „anerkannten Regeln der Technik“, der eher darauf hindeute, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansehe. Dies spreche ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen.

Die Kehrtwende des BGH war so erwartet worden und ist auch sachgerecht. Wo von subjektiven Umständen geprägte abweichende (und vom BGH akzeptierte) Wohnflächenvereinbarungen getroffen wurden – häufig etwa bei Dachgeschosswohnungen, wo die Grundfläche erheblich von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht –, wird man möglicherweise auf andere zulässige Festmaßstäbe (Rauminhalt) ausweichen müssen.