Abmahnung Voraussetzung für fristlose und fristgerechte Kündigung

Abmahnung Voraussetzung für fristlose und fristgerechte Kündigung; Androhung von Konsequenzen in Abmahnung nötig

1. Eine jahrelange unpünktliche und unvollständige Mietzahlung berechtigt nur dann zur fristlosen Kündigung, wenn eine vorherige Abmahnung nicht nur eine Zahlungsaufforderung enthielt, sondern zusätzlich Konsequenzen angedroht wurden.

2. Auch eine ordentliche Kündigung kommt nur wegen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung in Betracht, die eine Abmahnung voraussetzen kann, wenn in der Vergangenheit das beanstandete Verhalten (unpünktliche und unvollständige Mietzahlung) immer wieder hingenommen wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Feststellung der Unwirksamkeit einer von der Bekl. ausgesprochenen Kündigung, die Bekl. widerklagend den Ausgleich der ihr durch den Ausspruch der Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten.

Die auf Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses und Unwirksamkeit der Kündigung vom 14. Juli 2010 gerichtete Klage ist begründet. Der Bekl. stand weder ein Grund zur fristlosen noch zur fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses zur Seite.

Die Bekl. war angesichts des seit September 2007 andauernden Zahlungsverhaltens der Bekl. (gemeint: die Kl., d. Red.), die die Miete in einem Zeitraum von über drei Jahren mit einer jeweiligen Verspätung von wenigen Tagen und - nach Auffassung der Bekl. zum Teil unvollständig - entrichtete, nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB befugt.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus. An einer solchen indes fehlt es.

Eine Abmahnung erfordert den ernstlichen und unmissverständlichen Hinweis an den Mieter, dass er vertragliche Pflichten verletzt hat und ihm für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen drohen (BGH, Urt. v. 12.10.2011 - VIII ZR 3/11, Tz. 17 m.w.N. - juris; Urt. v. 1.6.2011 - VIII ZR 91/10, GE 2011, 1013 = NJW 2011, 2570 Tz. 15). Eine derartige Erklärung indes hat die Bekl. gegenüber der Kl. im Hinblick auf deren Zahlungsverhalten vor Ausspruch der Kündigung zu keinem Zeitpunkt abgegeben. Zwar hat sie mit Schreiben vom 22. August 2007, 10. September 2007, 21. Oktober 2008, 23. September 2009, 19. Dezember 2007, 12. Juni 2008, 7. Dezember 2009, 27. Januar 2010 und 23. April 2010 die Kl. wiederholt zum Ausgleich - zum Teil geringfügiger - Rückstände auffordern lassen, jedoch in keinem der Schreiben das Zahlungsverhalten der Kl. zum Gegenstand einer Abmahnung erhoben. Das indes wäre erforderlich gewesen, um den Ausspruch der fristlosen Kündigung aufgrund fortgesetzter unpünktlicher Zahlung zu rechtfertigen. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob die Parteien durch langjährige Hinnahme der - aus Sicht der Bekl. - unpünktlichen Zahlungen der Kl. nicht ohnehin stillschweigend den vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin zugunsten der Kl. dahin gehend abbedungen haben, dass der Mietzins erst im Verlaufe oder gar zum Ende des dem jeweiligen Monat vorausgehenden Monats zu entrichten ist (vgl. BGH, Urt. v. 11.1.2006 - VIII ZR 363/04, NJW 2006, 1585, Tz. 25).

Die - aus Sicht der Bekl. - unpünktlichen und unvollständigen Zahlungen der Kl. haben die Kl. (gemeint; die Bekl., d. Red.) auch nicht zum Ausspruch der ordentlichen Kündigung berechtigt. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß. 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt:

Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist unter anderem insbesondere dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist (BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Tz. 14 m.w.N.). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann hier dahinstehen, da die Bekl. das Zahlungsverhalten der Bekl. (gemeint: der Kl., d. Red.) vor Ausspruch der Kündigung nicht abgemahnt hat.

Zwar ist eine Abmahnung grundsätzlich keine Voraussetzung für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung (BGH, a.a.O, Tz. 22 ff.). Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht (BGH, a.a.O Tz. 28). So liegt der Fall hier, in dem die Bekl. das Zahlungsverhalten der Kl. hinsichtlich des Zeitpunktes und der Höhe der geleisteten Zahlungen immer wieder hingenommen und noch mit Schreiben vom 21. Januar 2010 zum Gegenstand einer zu treffenden Ratenzahlungsvereinbarung erhoben hat. Davon ausgehend hätte erst die schuldhafte Missachtung einer in der Folge auszusprechenden - tatsächlich aber unterbliebenen - Abmahnung einer Pflichtverletzung der Kl. das erforderliche Gewicht verliehen, die die Bekl. berechtigt hätte, das Mietverhältnis durch eine ordentliche Kündigung zu beenden.

Die Kündigung ist schließlich auch nicht gemäß § 543 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB begründet, da sich die Bekl. im Moment des Zugangs der Kündigung noch nicht einmal mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB in Rückstand befunden hat. Ausgehend von einer beklagtenseits geforderten Miete von 788,57 € ergibt sich selbst unter Berücksichtigung der angeblichen Fehlerfassung von 700 € im März 2008 unter Zugrundelegung der zutreffenden und im Übrigen unangegriffenen Berechnung des Amtsgerichts und in der Klageerwiderung angesichts einer um die Nebenkosten bereinigten Überzahlung der Kl. von insgesamt 249,99 € allenfalls eine Nachforderung von 450,01 €. Selbst unter der - nicht gebotenen - Berücksichtigung der Nebenkostenguthaben und -nachzahlungen ergibt sich allenfalls eine Nachforderung von 444,45 € (210,59 € + 700 € - 466,14 €), da die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Bekl. zu einen angeblichen Soll „bis August 2007" von 466,14 € auch im zweiten Rechtszug nichts vorgetragen hat. Davon ausgehend kann dahinstehen, ob der Mietzins davon abgesehen aufgrund der klägerseits behaupteten Mängel nicht überdies gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert und die Kl. zudem zur Zurückhaltung des - anteiligen - Mietzinses gemäß § 320 BGB berechtigt war.

Vor diesem Hintergrund ist auch die gegen die Abweisung der Widerklage gerichtete Berufung unbegründet. Die Bekl. war zum Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigung nicht berechtigt, so dass ihr auch gemäß §§ 280, 286 BGB ein Anspruch auf Erstattung oder Freistellung hinsichtlich der ihr entstandenen Anwaltskosten nicht zusteht.

Für eine fristlose Kündigung wegen einer Pflichtverletzung des Mieters ist grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich. Bei einer fristgerechten Kündigung kann das im Ergebnis auch nötig sein, wenn erst durch die Missachtung der Abmahnung die Pflichtverletzung an Bedeutung gewinnt und als Kündigungsgrund ausreicht.

Die Mieterin hatte über einen Zeitraum von drei Jahren die Miete meist um einige Tage verspätet gezahlt. In mehreren Schreiben beanstandete die Vermieterin das, ohne jedoch eine Kündigung anzudrohen. Nachdem die Vermieterin fristlos und fristgerecht gekündigt hatte, klagte die Mieterin auf Feststellung der Unwirksamkeit.

Mit Urteil vom 6. Dezember 2011 bestätigte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg, das der Mieterin recht gegeben hatte. In den zahlreichen Zahlungsaufforderungen der Vermieterin habe eine Androhung der Konsequenzen bei weiterer unpünktlicher Mietzahlung gefehlt, so dass mangels Abmahnung die fristlose Kündigung unberechtigt gewesen sei. Für die fristgerechte Kündigung sei zwar eine Abmahnung grundsätzlich nicht nötig, sie könne aber der Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht für eine Kündigung geben. Daran fehle es hier, denn die Vermieterin habe das Zahlungsverhalten immer wieder hingenommen und auch eine Ratenzahlungsvereinbarung angeboten. Auch die fristgerechte Kündigung sei deshalb unwirksam.