Abmahnung durch unwirksame Kündigung

Abmahnung durch unwirksame Kündigung; Vertragsverletzung, schuldhafte; Mietzinszahlung, unpünktliche; Abmahnung des Vermieters, durch Kündigung; Kündigung als konkludente Abmahnung; Androhung der Kündigung

1. Eine auf ständige unpünktliche Zahlungen gestützte fristlose Kündigung setzt zu ihrer Wirksamkeit eine Abmahnung und Androhung der Kündigung voraus.

2. Eine derartige Abmahnung kann auch in einer früheren - mangels Abmahnung unwirksamen - fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges gesehen werden.

Fortdauernde unpünktliche Zahlungsweise stellt eine schwerwiegende schuldhafte Vertragsverletzung dar, die den Vermieter gemäß § 554 a BGB zur Kündigung berechtigt, jedenfalls nach Abmahnung mit Androhung der Kündigung (LG Berlin, MDR 85, 586).

Selbst wenn dem Bekl. das Abmahnschreiben des Kl. nicht zugegangen sein sollte, wie er behauptet, würde in diesem Fall die Kündigung der Kl. zwar als solche unwirksam sein, weil ohne vorherige Abmahnung erfolgt, sie wäre jedoch zumindest nach § 140 BGB analog als Abmahnung umzudeuten mit der Folge, daß der Bekl. nunmehr gehalten war, pünktlich seiner Zahlungspflicht nachzukommen.

Trotz dieser mindestens als Abmahnung anzusehenden Kündigungserklärung hat der Bekl. seine Zahlungsweise nicht gemäß seinen vertraglichen Verpflichtungen nach § 4 Nr. 1 des Mietvertrages umgestellt.

Nach eigenem Vorbringen hat der Bekl. auch die November-Miete erst am 5. des Monats zur Überweisung gebracht, so daß sie nicht am 3. Werktage der Kl. gutgeschrieben werden konnte.

Damit war diese aber berechtigt, gemäß § 554 a BGB nunmehr die Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären.

Anmerkung: Vgl. zum LS Nr. 1: Urt. v. 1.9.1987 - 64 S 125/87 - und LG Berlin - 61 S 542/83 -, Urt. v. 17.9.1984