Abmahnung

Abmahnung; Zugang; unerlaubte Gebrauchsüberlassung

1. Eine Mieterin, die ohne Mitteilung ihrer neuen Anschrift an die Vermieter für längere Zeit ihren Wohnsitz wechselt und die für diese Zeit ihre Wohnung einem Dritten überläßt, muß eine unter ihrer bisherigen Anschrift zugesandte Abmahnung als ihr zugegangen hinnehmen.

2. Eine zur fristlosen Kündigung gemäß § 553 BGB berechtigende Gebrauchsüberlassung liegt vor, wenn die Mieterin einer Einzimmerwohnung diese für die Dauer eines über zwölf Monate hinaus währenden Auslandsaufenthalts ihrem Bruder überläßt.

Die Mieterin einer Einzimmerwohnung hatte sich zu Studienzwecken für länger als ein Jahr in die USA begeben und für diese Zeit die Wohnung ohne Erlaubnis der Vermieterinnen ihrem Bruder zum Wohnen überlassen. Nachdem die Vermieterinnen von der Nutzung der Wohnung durch den Bruder erfahren hatten, mahnten sie die Mieterin ab; die Abmahnung übersandten sie an die bisherige Adresse der Mieterin. Im Räumungsprozeß wandte die Mieterin ein, die ihr in den USA zugegangene Kündigung sei unwirksam, weil die Abmahnung nicht zugegangen sei und weil sie an der Überlassung an den Bruder ein berechtigtes Interesse habe.

Die Berufung der Vermieterinnen gegen das ihre Räumungsklage abweisende Urteil des Amtsgerichts hatte Erfolg.

Der gegen die Bekl. geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB steht ihnen zu. Sie haben das Mietverhältnis mit der Bekl. gemäß § 553 BGB wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten, nämlich deren Bruder, wirksam gekündigt.

Nach § 553 BGB muß der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen. Diese erfolgte zumindest durch die Kündigung der Kl. vom 5. November 1993. Eine - möglicherweise mangels wirksamer Zustellung vorheriger Abmahnungen an den Mieter - unwirksame Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV Rz. 167). Zwar war dieses Schreiben an die Anschrift der Bekl. in der streitbefangenen Wohnung gerichtet, obwohl sie unstreitig ab September 1993 bis September 1994 in Kalifornien studierte; sie muß sich aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB den Zugang zurechnen lassen. Ein Mieter, der für längere Zeit seinen Wohnsitz wechselt, hat dafür Sorge zu tragen, daß ihm in dieser Zeit rechtsgeschäftliche Erklärungen seines Vermieters zugehen können. Denn bei einem Mietverhältnis als einem Dauerschuldverhältnis ist stets damit zu rechnen, daß der Vermieter den Mietzins betreffende Änderungserklärungen, Ankündigungen oder sonstige Mitteilungen dem Mieter zur Kenntnis bringen möchte. Zumal bei einer längerfristigen Abwesenheit des Mieters hat dieser deshalb gegenüber seinem Vertragspartner entsprechende Informationspflichten. Das gilt insbesondere auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Mieterin von der Mietsache einen vom Vertragszweck nicht gedeckten Gebrauch macht. Denn die Mieterin muß bei solchem Verhalten davon ausgehen, daß die Vermieterseite, sollte sie von der vertragswidrigen Nutzung Kenntnis erlangen, rechtlich gegen sie, die Mieterin, vorgehen würde. Keinesfalls wäre mit Treu und Glauben vereinbar, unter solchen Voraussetzungen ein geringes Maß an die Sorgfaltspflichten der Mieterin anzulegen, nur um ihr zu ermöglichen, das Herbeiführen von Kündigungsvoraussetzungen durch ihre Vermieterinnen zu vereiteln. Da die Bekl. die sonach gebotene Information der Kl. unterlassen hat, ist sie so zu stellen, als ob die Erklärung rechtzeitig zugegangen wäre (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rz. 47) und sie von dieser Kenntnis erlangt hätte.

Die Bekl. hat trotz des Kündigungsschreibens anschließend die Gebrauchsüberlassung an ihren Bruder fortgesetzt, weshalb die darauf gestützte Kündigung der Kl. vom 18. Juli 1994 wirksam ist. Diese Kündigung ist ihr zugegangen, denn sie ist ihr unstreitig nach Kalifornien nachgeschickt worden.

Die Kündigung ist materiell begründet, weil die Bekl. ein Recht auf Untervermietung nach § 549 Abs. 2 BGB nicht hat.

Der Wunsch, entferntere Verwandte, wozu auch Geschwister zählen, aufzunehmen, reicht für ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Norm nicht aus (BayObLG, WuM 1984, 13). Zudem hat die Bekl. gar nicht den Willen, mit ihrem Bruder zusammenzuleben, ihn also "aufzunehmen", denn er sollte die Wohnung gerade während ihrer Ortsabwesenheit nutzen dürfen (vgl. LG Berlin, GE 1988, 409). Darüber hinaus hat sie ihrem Bruder die Wohnung im ganzen überlassen und ist selbst nur gelegentlich zu Besuch gekommen. Aus § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB ergibt sich aber, daß ein berechtigtes Interesse des Mieters nur insoweit anzuerkennen ist, als er lediglich einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlassen will. Bei einer monatelangen Abwesenheit ist jedoch von einer Gesamtüberlassung auszugehen (vgl. Bub/Treier, aaO., III A Rz. 1020), abgesehen davon, daß nicht erkennbar ist, inwieweit bei einer Einzimmerwohnung eine bloße Teilüberlassung erfolgen soll.

Eine Studentin hatte ihre Einzimmerwohnung ihrem Bruder für die Zeit überlassen, in der sie in den USA studierte. Darin lag ein vertragswidriger Gebrauch, der den Vermieter zur Kündigung berechtigte.

In seinem Urteil vom 10. November 1994 hatte sich das Landgericht Berlin mit einer ganzen Reihe von Fragen zu beschäftigen, die in diesem Zusammenhang immer wieder auftauchen. Voraussetzung für eine Kündigung nach § 553 BGB ist zunächst eine Abmahnung, also eine Aufforderung des Vermieters, den vertragswidrigen Gebrauch zu unterlassen. Diese Abmahnung muß dem Mieter zugehen. Hier hatte der Vermieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen (das Mietverhältnis wurde dann durch eine zweite fristlose Kündigung beendet); die erste Kündigung war als Abmahnung umzudeuten. Daß sie an die bisherige Anschrift gerichtet war, schadete nichts, denn die Mieterin hatte die vertragliche Nebenpflicht verletzt, dem Vermieter ihre neue Anschrift in den USA mitzuteilen. Wegen dieser Vertragsverletzung war sie nicht berechtigt, sich darauf zu berufen, die Abmahnung sei ihr nicht zugegangen. Da es sich um eine Einzimmerwohnung handelte, war auch nicht nur ein Teil der Wohnung untervermietet, sondern die Wohnung im ganzen. Dann spielte es aber auch keine Rolle, daß die Mieterin ihrem Bruder die Wohnung überlassen hatte, denn man darf zwar Familienangehörige in die Wohnung aufnehmen, ihnen aber nicht die Wohnung insgesamt überlassen.