Abmahnung

Abmahnung; Kündigung; Zahlungsverzug

Ausnahmsweise kann eine Abmahnung als Voraussetzung einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzuges erforderlich sein, insbesondere dann, wenn sich dem Vermieter der Schluß aufdrängen mußte, daß die Nichtzahlung auf einem Versehen beruhte.

Der Kl. hat an den Bekl., einen eingetragenen Tennisverein, in K. mit notariellem Vertrag v. 19.6.1986 auf die Dauer von 30 Jahren unter Einräumung eines durch eine Auflassungsvormerkung gesicherten Ankaufsrechtes nach Vertragsbeendigung eine Grundstücksteilfläche von 4.301 qm vermietet.

Nach § 8 des Vertrages ist der Vermieter berechtigt, das Pachtverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter mit mehr als sechs Monatsraten in Verzug gerät. Unter Hinweis auf diese Regelung erklärte der Kl. mit gleichlautenden Schreiben v. 1.10.1996, einmal gerichtet an den Hallen-Tennis-Club ... 1982 e. V. Vorstand - und einmal gerichtet an Herrn W., Vorstand HTC ... e. V. die fristlose Kündigung des Vertrages, nachdem in dem vorangegangenen Zeitraum seit März 1995 keinerlei Zahlungen mehr bei ihm eingegangen waren. Herr W. bestätigte den Eingang beider Kündigungsschreiben am 2.10.1996 auf dem Postrückschein.

Am 4.10.1996 veranlaßte der Bekl. den Ausgleich der Mietrückstände in Höhe von insgesamt 1.0471,09 DM.

Mit Schreiben v. 13.11.1996 forderte der Kl. den Bekl. ergebnislos zur Räumung des Grundstückes und zur Erteilung der Löschungsbewillligung hinsichtlich der Auflassungsvormerkung auf.

Das LG Bielefeld hat im angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kl. sei hier gehalten gewesen, vor einer fristlosen Kündigung eine Abmahnung auszusprechen. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Kl.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das LG ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, daß die vom Kl. mit Schreiben v. 1.10.1996 erklärte Kündigung mangels vorheriger Abmahnung nicht wirksam ist. Angesichts des mithin fortbestehenden Mietverhältnisses - entgegen dem Wortlaut des Vertrages v. 19.6.1986 handelt es sich nicht um einen Pacht-, sondern um einen Mietvertrag - besteht weder ein Anspruch auf Räumung noch auf Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung.

Das Erfordernis einer Abmahnung als Voraussetzung einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist zwar gesetzlich nicht ausdrücklich vorgesehen. Dennoch ist es gemäß § 242 BGB in besonders gelagerten Ausnahmefällen nach Treu und Glauben auch bei einer solchen Kündigung zu fordern.

Insbesondere ist eine Abmahnung dann geboten, wenn sich für den Vermieter der Schluß aufdrängen muß, daß die Nichtzahlung nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf ein Versehen zurückzuführen ist (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 6. Aufl. 1991, § 554 Rn. 12 unter Hinweis auf LG Karlsruhe ZMR 1989, 421 [= WM 1989, 629] für den Fall eines durch eine einfache Anfrage des Vermieters zu beseitigenden offenkundigen Versehens des Sozialamtes, und Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. 1993, V Rn. 180 unter Hinweis auf LG Frankfurt/M. WM 1992, 434 für den Fall, daß der Vermieter ein von ihm erkanntes Versehen bei der Zahlung, nämlich eine fehlende Scheckunterschrift, nicht unverzüglich gerügt hat).

So liegt der Fall auch hier. Daß die Einstellung des Dauerauftrages hinsichtlich der Mietzahlung nicht auf einen entsprechenden Entschluß des Vereinsvorstandes, sondern auf dem Vorstand bis zum Erhalt der Kündigung v. 1.10.1996 unbekannt gebliebene Unzulänglichkeiten bei der vereinsinternen Kassenführung und -prüfung zurückzuführen war, ist unstreitig.

Von einem Versehen mußte der Kl. auch ausgehen. Wenn nach zehnjähriger Vertragsdauer ohne Unregelmäßigkeiten bei der Mietzahlung der bisherige Dauerauftrag plötzlich nicht mehr ausgeführt wird und keinerlei Mietzahlungen mehr eingehen, ohne daß dazu irgendeine Erklärung abgegeben wird, drängt sich ein Versehen auf.

Die insbesondere bei einem - wie hier - langfristigen Dauerschuldverhältnis gebotene Rücksichtnahme auf die Belange des Vertragspartners schließt in einem solchen Fall die Verpflichtung ein, den Mieter auf sein Versehen hinzuweisen, bevor dieses zum Anlaß einer für diesen mit schwerwiegenden Folgen verbundenen möglicherweise ruinösen Kündigung genommen wird.

Daß eine Abmahnung zum unverzüglichen Ausgleich des Zahlungsrückstandes geführt hätte, zeigt das Verhalten des Bekl. nach Erhalt der Kündigung.

Geboten war eine Abmahnung auch im Hinblick auf den langen Zeitraum, währenddessen der Kl. die Nichtzahlung der Miete kommentarlos hingenommen hat. Zwar ist einer erst erhebliche Zeit nach Entstehung des zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstandes ausgesprochenen Kündigung jedenfalls so lange, wie der Zahlungsrückstand kontinuierlich anwächst, die Wirksamkeit nicht schon wegen der verspäteten Geltendmachung des Kündigungsrechtes abzusprechen. Wer von einem Recht zur fristlosen Kündigung mehr als ein Jahr lang und damit unter erheblicher Überschreitung einer angemessenen Überlegungsfrist keinen Gebrauch macht und während eines so langen Zeitraums auch keinerlei Bemühungen zeigt, den Mieter zu einem vertragsgemäßen Verhalten zu veranlassen, ist aber gehalten, durch eine Abmahnung deutlich zu machen, daß er bei fortbestehendem Zahlungsrückstand zu einer Vertragsfortsetzung nicht länger bereit ist.

Die vom Kl. ohne diese vorherige Abmahnung ausgesprochene Kündigung entfaltet als treuwidriges Verhalten keine Rechtswirkungen.