Ablösevereinbarung

Ablösevereinbarung; Abstandsgeschäft; Möbelkauf; Sittenwidrigkeit

Eine Ablösevereinbarung ist nur dann ein sittenwidriges Abstandsgeschäft, wenn neben dem objektiven Mißverhältnis zwischen Preis und Leistung ein persönlich vorwerfbares Verhalten des Vormieters nachgewiesen wird. (Leitsatz der Redaktion)

Der vom Kl. geltend gemachte und in der Berufungsinstanz in Höhe von noch 8.120 DM rechtshängige Rückzahlungsanspruch aus dem Vertrag der Parteien vom 18. September 1990 ist unbegründet, da die Parteien einen rechtsgültigen Kaufvertrag abgeschlossen haben. Für einen möglichen Rückzahlungsanspruch des Kl. kommen auch nur BGB-Vorschriften zur Anwendung, nicht jedoch etwaige Mietpreisvorschriften, wovon das Landgericht auch zutreffend ausgegangen ist. Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, daß die vom Bekl. aufgegebene und vom Kl. angemietete Wohnung zum rechtserheblichen Zeitpunkt keiner irgendwie gearteten Mietpreisbindung unterlag. Eine Anwendung von § 29 I. BMG würde allein deshalb nicht erfolgen können, weil dieses Gesetz mit Wirkung vom 1. Januar 1988 für den preisgebundenen Altbauwohnraum außer Kraft getreten ist. Auch die etwa in Frage kommende Vorschrift von § 9 WoBindG, der für den preisgebundenen Neubauwohnraum noch immer gültig ist, kann wegen der Preisfreiheit der streitgegenständlichen Wohnung nicht direkt herangezogen werden, aber auch nicht in analoger Anwendung, und zwar aus doppeltem Grund. Der Wortlaut von § 9 Wo-BindG spricht zwar nicht zwingend dafür, ihn nur auf Abreden zwischen Vermieter und Mieter anzuwenden. Dem Zusammenhang der Vorschrift mit anderen Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und ihrer Entstehungsgeschichte ist jedoch zu entnehmen, daß von ihr nur die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter erfaßt werden (BGH, MDR 1982, 401). Beide Parteien des Rechtsstreits stehen sich jedoch als weichender (Bekl.) und einziehender Mieter (Kl.) gegenüber. Des weiteren scheidet eine analoge Anwendung grundsätzlich schon deshalb aus, weil mietpreisrechtliche Bestimmungen als Ausnahmevorschriften ohnehin einer entsprechenden Anwendung nicht zugänglich sind (BGH, a. a. O.). Aus alledem wird ersichtlich, daß mietpreisrechtliche Vorschriften für die Entscheidung des vorliegenden Sachverhaltes weder direkt noch analog angewendet werden dürften.

Als mögliche Anspruchsgrundlage für den Rückzahlungsanspruch käme nur § 812 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 138 Abs. 1 BGB bzw. § 138 Abs. 2 BGB in Betracht. Die Vereinbarung der Parteien vom 18. September 1990 ist auf dem Hintergrund zu prüfen, daß der Bekl. seine Wohnung aufgeben und der Kl. in dieselbe einziehen wollte, wobei der Umstand dazwischen geschaltet war, daß der Bekl. die von ihm in der Wohnung zurückzulassenden Möbel und sonstigen Einrichtungsgegenstände zu einem von ihm festgesetzten Kaufpreis von 27.000 DM zu verkaufen beabsichtigte. Zahlungen des Mieters an den Vormieter können grundsätzlich bezwecken, letzteren zu veranlassen, das Mietobjekt zugunsten des Mieters aufzugeben oder eine diesbezügliche Bereitschaft zu belohnen; sie können aber auch Entgelt für die Übernahme von Einrichtungen und Möbeln oder Erstattung von Verwendungen (z. B. Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen) sein. Zur Unterscheidung der beiden Tatbestände sollte man nur im ersteren Fall von einer Abstandsvereinbarung, im letzteren Fall dagegen von einer Ablösevereinbarung sprechen. Zwischen beiden Typen bestehen Mischformen, insbesondere, wenn Möbel zu einem Preis überlassen werden, der den Wert der Gegenstände zur Zeit der Übergabe übersteigt. Dann handelt es sich insoweit um eine Abstandsvereinbarung; Ablösevereinbarungen sind jedoch als Kaufverträge zu werten (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, III Rdnr. 216; MünchKomm/Voelskow, 2. Aufl. 1988, Rdnr. 91, 92 vor § 535 BGB). Um welche Vereinbarungen es sich letztlich handelte, Abstand, Ablösesumme oder Mischform zwischen beiden Typen, läßt sich nur nach dem Preis-/Leistungs-Verhältnis nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien bestimmen und auch nur dann, wenn man eine Abstandsvereinbarung bei preisfreiem Wohnraum als unzulässig ansieht, wobei diese Frage heftig umstritten ist. So wird unter anderem bei Geschäftsraum und nicht preisgebundenem Wohnraum ein Abstand als unbedenklich zulässig angesehen (Palandt/Putzo, Kommentar zum BGB, 51. Aufl., 1992, Rdnr. 88 vor § 535 BGB m. w. N.). Dies würde generell bedeuten, daß der Vertrag der Parteien vom 18. September 1990, selbst wenn er sich als reine Abstandsvereinbarung darstellte, vollen Umfanges zulässig ist, so daß dem Kl. kein auch nur teilweiser Rückzahlungsanspruch zur Verfügung stünde.

Demgegenüber wird auch eine grundsätzlich andere bzw. modifizierte Auffassung im Zusammenhang mit der Überlassung von Mietwohnungen vertreten. Bei Mietverhältnissen über Wohnraum werden auch derartige Vereinbarungen wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB für nichtig angesehen, weil sie auf einen nach allgemeinen Anschauungen nicht gebilligten Handel mit dem Sozialgut "Wohnung" hinausliefen, auf welches der eine angewiesen ist und mit dem der andere Geschäfte macht, ohne ein Vermögensopfer zu erbringen. Auf das Ausnutzen einer besonderen Mangellage komme es dann nicht an (Sternel, a. a. O., Rdnr. 217). Abstandsvereinbarungen über preisfreie Wohnungen könnten auch deshalb die Voraussetzungen von § 138 BGB erfüllen, weil hier allein das Fordern eines Abstands einen deutlichen Hinweis auf eine gestörte Marktlage gebe (MünchKomm/Voelskow, a. a. O.). Das Landgericht Frankfurt/Main vertritt im Hinblick auf § 138 BGB die Auffassung, daß auch nach Aufhebung der Preisbindung Abstandszahlungen im Hinblick auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit nicht in jedem Fall unbedenklich seien. Insbesondere will es nicht dem sogenannten Ausweichsaspekt folgen, der § 138 Abs. 1 BGB als nicht einschlägig ansieht, wenn der Nachfolgemieter zumutbare Ausweichmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt hat. Dieser Aspekt erfasse nämlich nicht den Kern des rechtlichen Problems. Der Umstand, daß anstandslos eine Abstandszahlung versprochen werde, zeige, daß die Marktlage gestört sei. Es bestehe zwar keine eigentliche Wohnungsnot, wohl aber eine Unterversorgung mit Wohnungen bestimmter Preisklassen in einer nachgefragten Lage. Im Hinblick darauf erscheine es den Interessenten als das kleinere Übel, die Aussicht auf einen Wohnungsmietvertrag mit einer einmaligen Zahlung an den weichenden Mieter zu koppeln, deren Höhe an sich willkürlich sei und über die infolgedessen auch nicht verhandelt werden könne (LG Frankfurt/Main, ZMR 1986, 202).

Unter Berücksichtigung dieser gegensätzlichen bzw. differenzierten Auffassungen erscheint zumindest dann die Anwendung von § 138 Abs. 1 BGB vertretbar, wenn von einer grundsätzlich gestörten Marktlage im Bereich mietpreisgünstiger Wohnungen ausgegangen werden muß. Dies kann dann im Ergebnis auch dazu führen, daß im Bereich eines Mischvertrages insoweit von einer unzulässigen Abstandsvereinbarung auszugehen ist, soweit der Kaufpreis den objektiven Wert des Kaufgegenstandes, z. B. zurückgelassener Möbel des Vormieters, übersteigt. In diesem Zusammenhang darf nämlich nicht außer acht gelassen werden, daß es zu den guten Sitten des Kündigungsgebarens von Wohnraum gehört, sich eine Vertragsauflösung, zu der man aus anderen Gründen ohnehin entschlossen ist, nicht von Nachfolgemietern zusätzlich bezahlen zu lassen (LG Frankfurt/Main, a. a. O., unter Hinweis auf Staudinger/Dilcher, Rdz. 26 zu § 138 BGB). Aber auch unter Berücksichtigung dieser grundsätzlichen Erwägungen hat der Senat den streitgegenständlichen Vertrag gemäß § 138 BGB in Verbindung mit § 139 BGB auch nicht in Teilen als nichtig ansehen können, soweit bei dem vorliegenden Kaufvertrag über die zurückgelassenen Möbel sich die wechselseitigen Leistungen im objektiven Wertverhältnis nicht deckten.

Ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 138 Abs. 2 BGB (Wuchertatbestand) war vorliegend nicht gegeben, da weder der objektive Tatbestand - Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung - gegeben war noch die subjektiven Voraussetzungen auf seiten des Bewucherten - Kl. - erfüllt waren. Hiervon ging offenbar auch das Landgericht im angefochtenen Urteil aus, ohne hierfür Ausführungen gemacht zu haben. Geht man davon aus, daß die verkauften Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände nach dem Gutachten des Sachverständigen M. vom 28. Oktober 1991, dessen Wertfeststellungen von beiden Parteien nicht gerügt worden sind, zum Übergabezeitpunkt am 18. September 1990 nur einen Wert von 18.800 DM ausmachten, ergibt sich eine Überzahlung von 8.120 DM bzw. 43 % unter Berücksichtigung des Kaufpreises von 27.000 DM. Ein auffälliges Mißverhältnis ist unter anderem bei einer Übersteigerung des üblichen Kaufpreises um 155 % angenommen worden bzw. beim Verkauf eines Grundstücks im Wert von 80.000 DM zum Preis von 45.000 DM, ebenso bei einem Wert von 64.000 DM zu einem Preis von 138.000 DM (Palandt/Heinrichs, a. a. O., Rdnr. 68 zu § 138 BGB m. w. N.). Überträgt man diese Grundsätze auf den vorliegenden Sachverhalt, gibt allein dieser Wertunterschied nichts für eine Bewucherung des Kl. her. Des weiteren kann auch nach dem eigenen Vortrag des Kl. nicht festgestellt werden, daß er sich zur Akzeptierung des Kaufpreises im Zusammenhang mit der Möbelübernahme in einer Zwangslage befunden hat bzw. auf seiner Seite Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche vorhanden gewesen ist. Für die drei letzten Tatbestandsmerkmale fehlt es an jeglichem Anhaltspunkt, so daß er allein deshalb nicht einer Prüfung zu unterziehen war. Das Tatbestandsmerkmal der Zwangslage könnte allenfalls dadurch gerechtfertigt gewesen sein, daß der Kl. seinem Vortrag nach dringend eine Wohnung benötigte, da er wegen seines damals schwebenden Ehescheidungsverfahrens sein Haus habe verlassen müssen. Von einer Zwangslage wird regelmäßig dann gesprochen, wenn durch wirtschaftliche Bedrängnis oder Umstände anderer Art für den Betroffenen ein zwingendes Bedürfnis nach einer Geld- oder Sachleistung entsteht. Hierbei genügt, daß erhebliche Nachteile drohen, wobei gleichgültig ist, ob die Zwangslage verschuldet ist (Palandt/Heinrichs, a. a. O., Rdnr. 70 m. w. N.). Allein der Wunsch des Kl. in seiner damaligen Ehescheidungssituation, die Wohnung des Bekl. mietweise erhalten zu bekommen, stellt sich nicht als die eingangs definierte Zwangslage dar, selbst wenn dem Kl. zuzugestehen ist, daß er bei seiner Wohnungssuche unter einem gewissen Druck gestanden hat. Jedenfalls fehlen bezüglich des gesetzlichen Merkmals einer Zwangslage i. S. v. § 138 BGB hierzu nähere Angaben, die vom Kl. in beiden Instanzen nicht gebracht worden sind, um dieses Tatbestandsmerkmal ergänzend als erfüllt anzusehen. Damit scheidet eine Nichtigkeit des Vertrages vom 18. September 1990 über die Vorschrift des § 138 Abs. 2 BGB aus.

§ 138 Abs. 1 BGB läßt sich letztlich ebenfalls nicht für eine Nichtigkeit bzw. Teilnichtigkeit über § 139 BGB heranziehen, selbst wenn einiges dafür spricht, daß möglicherweise die objektiven Voraussetzungen für eine Sittenwidrigkeit gegeben sein könnten. Bei dem Verkauf der Möbel und Einrichtungsgegenstände hat der Bekl. sich immerhin die angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt im Hinblick auf die Preisgestaltung zunutze gemacht, um neben der Aufgabe der Wohnung, was für ihn durch einfache Kündigung und Aufgabe des Besitzes möglich gewesen wäre, sich nebenbei in einem Akt der nicht mehr benötigten Wohnungseinrichtung zu entledigen. Allerdings darf in diesem Zusammenhang auch nicht außer acht gelassen werden, daß der Bekl. nach dem Gutachten des Sachverständigen immerhin Möbel und Einrichtungsgegenstände im Gegenwert von 18.880 DM überlassen hat, welche in weiten Teilen dem besonderen Zuschnitt der Wohnung angepaßt waren. Was das äußere Erscheinungsbild der übernommenen Gegenstände angeht, so hat der Sachverständige M. auch noch für den Besichtigungszeitpunkt am 9. August 1991 ausgeführt, daß diese am Stichtag im Schnitt zwischen einem und drei Jahre alt gewesen und sich auch jetzt noch überwiegend in einem guten Zustand befunden haben. Hieraus wird ersichtlich, daß der Bekl. im Zusammenhang mit seinen Kaufpreisvorstellungen sich durchaus noch am wahren Wert der Möbel hat orientieren wollen, wenn auch zwischen den von ihm angegebenen Anschaffungswerten und dem Zeitwert per September 1990 ein Wertverlust von ca. 50 % eingetreten ist.

Auch bei dieser Größenordnung kann nicht angenommen werden, daß der Bekl. sich des Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bewußt war, zumal er gegenüber den Anschaffungspreisen schon einen Abzug von mehr als 25 % vorgenommen hat. Insoweit kann ihm auch nicht angelastet werden, daß er in der von ihm in der Berliner Morgenpost am 22. Juli 1990 geschalteten Anzeige von Abstand gesprochen hat, wobei er hier nur 25.000 DM einsetzte. Zu diesem Kaufpreis von letztlich 27.000 DM ist es nach dem unstreitig gebliebenen mündlichen Vortrag des Bekl. deshalb gekommen, daß der Kl. zusätzlich noch ein Fernseh- und Videogerät vom Bekl. erwerben wollte, was dann zu der Kaufpreiserhöhung um 2.000 DM auf insgesamt 27.000 DM geführt hat. Darüber hinaus hat der Kl. sich offensichtlich gegenüber dem Bekl. eine Überlegungsfrist vorbehalten, denn der Kl. hat nach eigenen Bekundungen die Wohnung nebst Möblierung wenigstens dreimal in Augenschein genommen, bevor der Vertrag am 18. September 1990 geschlossen worden ist. Die beiderseitige Einlassung der Parteien, insbesondere diejenige des Kl., kann nicht zu einer Sittenwidrigkeit führen, zumal er darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen des § 138 BGB ist, was sowohl die objektiven als auch die subjektiven Umstände angeht (BGH, NJW 1982, 1040, 1041). Die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts kann sich nur aus dessen Gesamtcharakter ergeben, d. h. aus einer zusammenfassenden Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck des Geschäfts. Zu berücksichtigen sind hier nicht nur der objektive Gehalt des Geschäfts, sondern auch die Umstände, die zu seiner Vornahme geführt haben, sowie die Absichten und Motive der Parteien. Der Handelnde braucht sich der Sittenwidrigkeit seines Tuns nicht notwendig bewußt zu sein; es genügt, wenn er die Tatsache kennt, aus der sich die Sittenwidrigkeit ergibt. Dem steht es gleich, wenn er sich der Kenntnis einer erheblichen Tatsache bewußt oder grob fahrlässig verschließt. Es muß zu dem objektiven Sittenverstoß also ein persönliches Verhalten hinzukommen, das dem Beteiligten zum Vorwurf gemacht werden kann (Palandt/Heinrichs, a. a. O., Rdnr. 7, 8 zu § 138 BGB m. w. N.). Unter Berücksichtigung der Gesamtumstände des Zustandekommens dieses Kaufvertrages konnte dem Bekl. kein persönlicher Vorwurf hinsichtlich der Preisgestaltung in dem Sinne gemacht werden, daß ihm eine Sittenwidrigkeit bekannt war bzw. er sich dieser Tatsache grob fahrlässig verschlossen hat. Selbst wenn man davon ausgeht, daß dem Bekl. in erster Linie daran gelegen war, neben der Wohnungsaufgabe die Einrichtung einheitlich zu veräußern und nicht nach und nach Einzelstücke an irgendwelche dritte Personen zu verkaufen, was unstreitig bedeutet hätte, daß dem Kl. die Wohnung nicht sofort bzw. überhaupt überlassen worden wäre, führt das ebenfalls nicht zur Erfüllung des subjektiven Tatbestandes von § 138 Abs. 1 BGB. Wie der BGH a. a. O. ausgeführt hat, wird der Verkaufswert von gebrauchten Wohnungseinrichtungen von ihren Eigentümern häufig höher als im Handel üblich eingeschätzt. Deshalb kann dem Bekl. bei den von ihm gemachten Preisnachlässen, wenn der von ihm bestimmte Kaufpreis dann auch immer noch höher als der Zeitwert gewesen ist, nicht zum Vorwurf gemacht werden, daß er sich eines Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bewußt war und den Kl., der nach seiner Darstellung dringend eine Wohnung benötigte, zum Abschluß des Vertrages in sittenwidriger Weise

eisnachlässen, wenn der von ihm bestimmte Kaufpreis dann auch immer noch höher als der Zeitwert gewesen ist, nicht zum Vorwurf gemacht werden, daß er sich eines Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bewußt war und den Kl., der nach seiner Darstellung dringend eine Wohnung benötigte, zum Abschluß des Vertrages in sittenwidriger Weise veranlaßte. Auch der Umstand, daß zwischen den Parteien unstreitig keine Aushandlung des Kaufpreises stattgefunden hat, kann letztlich unter Berücksichtigung der angezogenen BGH-Rechtsprechung nicht zur Erfüllung der subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit des § 138 Abs. 1 BGB führen, selbst wenn der Kl. nur unter der Erfüllung dieser Kaufvertragsvoraussetzungen in den Besitz der streitbefangenen Wohnung als neuer Mieter gelangt ist. Nach alledem war die Klage auch im übrigen abzuweisen.

Wenn ein Mieter aus seiner Wohnung auszieht, sind häufig erhebliche Neuanschaffungen fällig, weil Einbaumöbel der alten Wohnung angepaßt sind, die Gardinen für die neue Wohnung nicht passen und auch sonstige Einrichtungsgegenstände sinnvollerweise nicht mitgenommen werden. Es liegt nahe, diese Sachen dem Nachmieter zu verkaufen, zumal der oft aus Kostengründen daran Interesse haben kann. In Zeiten der Wohnungsknappheit kommt freilich der Vormieter leicht in Versuchung, wertlosen Sperrmüll zu Phantasiepreisen zu verkaufen, womit in Wahrheit die Wohnung selbst gegen einen Abstand bezahlt wird, was die Rechtsordnung mißbilligt. Wann ein zulässiger Kaufvertrag und wann ein Abstandsgeschäft vorliegt, ist im Einzelfall schwer festzustellen. Bei ehemals preisgebundenem Altbau in (West-) Berlin war ein Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände insoweit wirksam, wie der Kaufpreis dem Wert "in etwa" entsprach, im übrigen war er nichtig. Dies dürfte auch der Rechtslage bei preisgebundenem Wohnraum in den neuen Ländern entsprechen. Bei preisgebundenem Neubauwohnraum hat der Bundesgerichtshof (NJW 1982, 1040) die Vereinbarung grundsätzlich für zulässig gehalten, soweit nicht Sittenwidrigkeit nach §138 BGB vorliegt. Die Rechtslage ist damit ebenso zu beurteilen wie bei preisfreiem Wohnraum.

Häufig läßt sich der Nachmieter auf die Vereinbarung ein, Möbel und andere Gegenstände vom Vormieter zu übernehmen, unter anderem auch deshalb, weil er befürchtet, sonst die Wohnung nicht zu erhalten.

Nach Abschluß des Mietvertrages verweigert er dann jedoch weitere Zahlungen oder fordert den Kaufpreis zurück, weil es sich in Wahrheit um ein sittenwidriges Abstandsgeschäft gehandelt habe.

In seiner Entscheidung vom 14. Oktober 1992 ist das Kammergericht dem entgegengetreten.

Es unterscheidet zwischen wirksamen Ablösevereinbarungen und unwirksamen Abstandsgeschäften, wobei die Abgrenzung sich aus dem Preis-/Leistungs-Verhältnis ergeben könne.

Nicht jede Überschreitung des Wertes ist jedoch sittenwidrig nach § 138 BGB. Für Wucher im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB hielt das Kammergericht eine Überschreitung des Wertes um 43 % nicht für ausreichend, zumal auch eine Zwangslage beim Nachmieter nicht nachgewiesen sei. Ein gewisser Druck bei der Wohnungssuche reiche nicht aus. Es blieb damit lediglich eine Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB, die zwar nach Auffassung des Kammergerichts objektiv vorliegen könne, wenn der Vormieter sich die angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt zunutze gemacht habe. Dazu müsse jedoch ein vorwerfbares Verhalten auf der subjektiven Seite beim Vormieter festgestellt werden, denn auch Beweggrund und Zweck des Geschäfts, Absichten und Motive der Parteien seien dabei erheblich. Dies konnte das Kammergericht nicht feststellen und wies deshalb die Rückzahlungsklage des Nachmieters ab, denn dieser habe die volle Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Sittenwidrigkeit.