Ablösevereinbarung

Ablösevereinbarung; Abstand; Wert von Einrichtungsgegenständen; auffälliges Mißverhältnis

Bei einer Ablösungsvereinbarung trifft den Nachmieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß die vom Vormieter angegebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht zutreffen und deshalb ein Verstoß gegen § 4 a Abs. 2 Satz 2 WoVermG vorliegt. (Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung von 13.000 DM gemäß § 812 Absatz 1 Satz 1 BGB iVm § 9 Absatz 7 und Absatz 6 Satz 1 WoBindG.

Es handelt sich zwar bei der nunmehr von der Kl. innegehaltenen Wohnung unstreitig um eine Sozialbauwohnung. Die Vorschrift des § 9 Absatz 6 Satz 1 WoBindG regelt, daß eine Vereinbarung, nach der der Mieter mit Rücksicht auf die Überlassung der Sozialwohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6 unwirksam ist.

Die Unwirksamkeit der zwischen den Parteien am 13. Oktober 1993 getroffenen Vereinbarung kann jedoch aus dieser Vorschrift nicht hergeleitet werden, weil diese lediglich Vereinbarungen zwischen dem Vermieter oder dem Verfügungberechtigten einerseits und dem neuen Mieter andererseits erfaßt (vgl. BGH in WuM 82,158 NJW 82, 10401- so auch KG, 26. Zivilsenat in GE 93, 197 ff.; LG Berlin in GE 87, 403; Palandt Putzo, BGB 56. Auflage Einf. v. § 535 RN 88 a.A. Münchener Kommentar - Voelskow, BGB, 3. Auflage, Vor § 535 RN 70). Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift, wonach der Mieter - oder für ihn ein Dritter - die Vereinbarung mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung abschließt. Überlassen im Sinne des Gesetzes können eine Wohnung nur der Vermieter oder der Verfügungsberechtigte, nicht jedoch der Vormieter. Eine andere Auslegung läßt sich auch nicht aus der Änderung des § 9 WoBindG ableiten. Diese war, wie sich aus der Begründung zu dem Entwurf des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1978 (BR Drucksache 611/77 Beschluß Anlage) entnehmen läßt, überwiegend redaktioneller Art und sollte die Übersichtlichkeit der Vorschrift fördern. Ein Anspruch gegen den Vormieter wurde nicht begründet.

Das ergibt sich schließlich auch aus der Verjährungsregelung des § 9 Absatz 7 Satz 2 WoBindG. Nach dieser Vorschrift verjährt der Anspruch auf Rückerstattung einer Leistung, die aufgrund einer Vereinbarung gemäß § 9 WoBindG erbracht worden ist, nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an. Dieser dem Schutz des Mieters dienende, hinausgeschobene Verjährungsbeginn wäre hinsichtlich eines Rückerstattungsanspruchs gegen den Vormieter sinnlos. Hier hätte es keiner besonderen Verjährungsregelung bedurft, weil die Geltendmachung des gegen den Vormieter gerichteten Rückerstattungsanspruchs das Mietverhältnis nicht belasten würde.

2. Auch aus § 812 Absatz, 1 Satz 1 BGB iVm § 5 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 iVm § 4 a Absatz 2 Satz 2 WoVermG kann die Kl. keinen Anspruch herleiten. Nach § 4a Absatz 2 Satz 2 WoVermG ist eine Ablösevereinbarung insoweit unwirksam, als das Entgelt in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder der Inventarstücke steht. Diese Vorschrift ist auf den vorliegenden Sachverhalt anwendbar. Sie wurde durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.7.93 ( BGBl. I S. 1257) eingefügt und gilt seit dem 1. September 1993. Die Vereinbarung der Parteien wurde unter dem 13.10.1993 abgeschlossen.

Die mit der Ablösevereinbarung veräußerten Gegenstände hatten - soweit der in erster Instanz beauftragte Sachverständige Werte festgestellt hat - einen Zeitwert von 7.850 DM. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats ist jedoch nicht der Zeitwert der Gegenstände von Bedeutung, also der Wert, der auf dem Gebrauchtwarenmarkt zu erzielen wäre. Maßgeblich ist vielmehr der Gebrauchswert (so auch Münchener Kommentar - Voelskow BGB 3. Auflage Rn. 70 vor § 535 ). Das ist der Wert, den die Gegenstände in ihrer Sachgesamtheit in der konkreten Wohnung für den Bewohner haben (vgl. Urteil des Senats vom 16.1.95, 8 U 5868/93). Dieser Wert ist im allgemeinen höher als der Wiederverkaufswert (vgl. hierzu auch Peters, Zahlungsvereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter in JR 92, 225,226; so auch Schilling, Neues Mietrecht 1993, Texte - Materialien - Erläuterungen S. 201). Vor allem bei Einbauten ist der Wert durch die ersparten Einbaukosten höher als der Zeitwert. Für nicht eingebaute Gegenstände entfallen die Kosten für die Suche und für den Transport.

Ausgehend von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist der Gebrauchswert durch eine altersbedingte Abschreibung zu ermitteln (vgl. hierzu auch Peters a.a.O. S. 226, 227). Dabei trifft den Nachmieter die Darlegungs- und Beweislast, wenn er geltend machen will, daß die vom Vormieter angegebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht zutreffen.

Bei Anwendung dieser Grundsätze auf die von der Kl. erworbenen Gegenstände ergibt sich, daß ein auffälliges Mißverhältnis iSd § 4 a Absatz 2 Satz 2 WoVermG nicht bejaht werden kann, selbst wenn man zugunsten der Kl. unterstellt, daß das auffällige Mißverhältnis anzunehmen ist, wenn das Entgelt den Gebrauchswert der Gegenstände um 50 % übersteigt. Im Einzelnen gilt hier folgendes:

Die Bekl. hat vorgetragen und durch die Vorlage der Rechnung vom 8.9.1986 belegt, daß der Herd mit Ceranfeld und Herdunterschrank im Jahre 1986 inklusive 14 % Mehrwertsteuer 4.491,60 DM gekostet hat. Ausgehend von einer allgemeinen Nutzungsdauer von 20 Jahren waren von diesem Betrag 7/20 abzusetzen, weil die Gegenstände bei Erwerb durch die Kl. sieben Jahre alt waren.

Für die übrigen Einbauten in der Küche ist gleichermaßen eine allgemeines Nutzungsdauer von 20 Jahren zugrunde zu legen. ...

Hinsichtlich der beiden Einbauschränke im Schlafzimmer hat die Bekl. vorgetragen, daß sie je 4.000 DM für den Einbau gezahlt habe. Der Kl. ist es nicht gelungen, diese Behauptung zu widerlegen. Da eine wie auch immer geartete Beschädigung der Schränke nicht dargetan ist, geht der Senat von einem Gebrauchswert von zusammen 4.000 DM aus. Dabei wurde ein Abzug in Höhe von 50 % vorgenommen, weil die Bekl. nicht vorgetragen hat, wann die Schränke eingebaut worden waren.

In bezug auf den in allen Wohnräumen verlegten Teppichboden, der ebenfalls Gegenstand der Vereinbarung zwischen den Parteien ist, hat die Kl. zunächst behauptet, dieser hätte keinen Wert gehabt. Er sei in einem schlechten Zustand gewesen, habe Brandlöcher und Druckstellen aufgewiesen. Die Bekl. hat diese Behauptung bestritten, die Kl. ist beweisfällig geblieben. Sie hat weiter behauptet, es habe sich um einfache Schlingenware zum Neupreis von 30 DM/qm gehandelt, während die Bekl. behauptet hat, der Teppichboden habe 79 DM/qm gekostet. Die Kl. hat im Berufungsrechtszug Beweis durch Sachverständigengutachten angeboten. Der Senat hat zugunsten der Kl. die Anschaffungskosten von 1.290 DM 43 qm x 30 DM) unterstellt und hiervon 50 % abgesetzt, nachdem die Kl. die Schätzung des Landgerichts insoweit nicht beanstandet hat. Es ergibt sich mithin ein Gebrauchswert von 645 DM.

Hinsichtlich der übrigen von der Ablösevereinbarung erfaßten Gegenstände konnte der Senat bei der Berechnung die von dem Sachverständigen genannten Zeitwerte, die unter dem maßgeblichen Gebrauchswert liegen, zugrunde legen.

Der Bundesgerichtshof hat erst kürzlich (GE 1997, 796) festgestellt, daß Ablösungsvereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter grundsätzlich zulässig sind, sofern der Wert der übernommenen Sachen oder der abgegoltenen Renovierungsarbeiten nicht um mehr als 50 % überschritten wird.

Strittig ist in solchen Prozessen aber immer, wie der Wert von übernommenen Sachen zu berechnen ist. Die Preisvorstellungen über den Zeitwert sind meist überzogen, zumal bei Ablösungsvereinbarungen eine völlig gegensätzliche Interessenlage besteht. Beim ausziehenden Mieter entwickeln sich regelmäßig überhöhte, beim einziehenden Mieter ("das kann ich ohnehin alles nicht gebrauchen") meist zu niedrige Wertvorstellungen.

Mit Urteil vom 5. Juni 1997 bestätigte das Kammergericht seine bisherige Rechtsprechung, wonach mit dem Wert nicht der Zeitwert im versicherungstechnischen Sinne gemeint ist. Das wäre der Wert, der auf dem Gebrauchtwarenmarkt zu erzielen ist. Abgesehen davon, daß es für manche Gegenstände überhaupt keinen solchen Markt gibt, kommt es hier aber auf den Gebrauchswert an, der durch altersbedingte Abschreibung von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zu ermitteln ist. Bestreitet der Nachmieter die vom Vormieter angegebenen Anschaffungskosten, muß er das beweisen (Sachverständigengutachten). Bei einem Herd mit Unterschrank ging das Kammergericht von 20 Jahren Nutzungsdauer aus, ebenso bei Kücheneinbauten. Achtung: Bei Sozialwohnungen sind derartige Vereinbarungen zwischen Vermieter und Nachmieter verboten.