Ablösevereinbarung

Ablösevereinbarung; Abstandszahlung; Abstandsvereinbarung; Teilnichtigkeit

Die Abstandsvereinbarung zwischen weichendem und nachfolgendem Wohnraummieter ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig. Wird eine Ablösevereinbarung getroffen, so ist diese insoweit nichtig, als die Ablösesumme den Wert der übernommenen Gegenstände übersteigt.

Der Kl. verlangt vom Bekl. Erfüllung einer Ablösevereinbarung. Der Kl. ist Vormieter, der Bekl. Nachmieter einer - vom Kl. vorwiegend als Praxis genutzten - Wohnung. Die Parteien schlossen eine schriftliche Vereinbarung, wonach der Bekl. als Ablöse für Teppichauslegeware in zwei Räumen sowie für anteilige Renovierungskosten einen Betrag von 5.000 DM zahlen sollte. Der Bekl. focht die getroffene Vereinbarung mit der Begründung an, daß dem Ablösebetrag keine nennenswerten Gegenwerte gegenüberstehen.

Mit seiner Klage macht der Kl. den gesamten vereinbarten Ablösebetrag geltend. Dieser sei gerechtfertigt, und der Bekl. habe die Räumlichkeiten am 19./20.5.88 besichtigt und somit den Zustand der Wohnung vor Abschluß seines Mietvertrags gekannt. Es könne daher kein Irrtum vorliegen, der zur Anfechtung der Ablösevereinbarung berechtige.

Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet. Das Gericht ist der Auffassung, daß die am 17.5.1988 zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung nur zum Teil als Kaufvertrag (§ 433 BGB) oder zumindest als kaufähnlicher Vertrag (§ 445 BGB) in Form einer Ablösevereinbarung angesehen werden kann und im übrigen als versteckte Abstandszahlung nichtig ist (§ 138 Abs. 1 BGB). 1. Zahlungen des Nachmieters an den Vormieter können bezwecken, diesen zu veranlassen, das Mietobjekt zugunsten des Nachmieters aufzugeben oder eine diesbezügliche Bereitschaft zu belohnen; sie können aber auch Entgelt für die Übernahme von Einrichtungen und Möbeln oder Erstattung von Verwendungen (z. B. Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen) sein. Zur Unterscheidung der beiden Tatbestände spricht man im ersteren Fall von Abstandsvereinbarung, im letzteren Fall dagegen von Ablösevereinbarung. Zwischen beiden Typen bestehen Mischformen, insbesondere wenn Einrichtungsgegenstände zu einem Preis überlassen werden, der den Wert dieser Gegenstände zur Zeit der Übergabe übersteigt. Dann handelt es sich insoweit um eine Abstandsvereinbarung. a) Ablösevereinbarungen sind als Kaufverträge oder kaufähnliche Verträge zu werten. Kaufgegenstand sind entweder Scheinbestandteile, die im Eigentum des Vermieters verblieben sind, oder - ohne Rücksicht auf die Eigentumslage - das Rücknahmerecht bzw. der Entschädigungsanspruch des Vormieters nach § 547 a BGB, verbunden mit der Einräumung der Nutzungsmöglichkeit für die Dauer des neuen Mietverhältnisses. Gegen die Wirksamkeit von Ablösevereinbarungen bestehen keine Bedenken. b) Abstandsvereinbarungen zwischen weichendem Mieter und Nachfolgemieter bei Mietverhältnissen über Wohnraum sind wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Sie laufen auf einen nach allgemeinen Anschauungen nicht gebilligten Handel mit dem Sozialgut "Wohnung" hinaus, auf das der eine angewiesen ist und mit dem der andere Geschäfte macht, ohne ein Vermögensopfer zu erbringen (Sternel, 3. Aufl. 1988, III 217; Mü. Komm/Voelskow, 2. Aufl. 1988, Rn. 91 und 140 vor § 535; LG Frankfurt ZMR 1986, 202; WM 1989, 166). Ob es dabei auf das Ausnutzen einer besonderen Mangellage ankommt, ist streitig (bejahend Oetker ZMR 1982, 5; Wiek ZMR 1982, 357; verneinend Sternel a. a. O.). Bei einer Kombination von Ablöse- und Abstandsvereinbarung, die Vor- und Nachmieter getroffen haben, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam, als die vereinbarte Ablösesumme den Wert der übernommenen Gegenstände übersteigt (Sternel a. a. O., III 319 m. w. N.; BGH MDR 1977, 393, MDR 1982, 136; LG Frankfurt WM 1989, 166/168). 2. (...)

3. Soweit die vereinbarte Ablösesumme von 5.000 DM den Betrag von 2.100 DM übersteigt, steht ihr keine vermögenswerte Gegenleistung des Kl. gegenüber. Es handelt sich insoweit um eine versteckte Abstandszahlung dafür, daß der Kl. die Wohnung frei macht (vgl. Wiek ZMR 1982, 356/358 m. w. N.). Mit Blick auf die allgemein bekannte Wohnraumsituation in München ist es mit dem Grundsatz der Privatautonomie unvereinbar, daß sich jemand in Kenntnis der Lage auf dem Wohnungsmarkt sein freiwilliges Ausziehen aus der Wohnung extra vergüten läßt. Die Vereinbarung vom 17.5.1988 ist insoweit teilnichtig. Die Teilnichtigkeit führt nicht zur Gesamtnichtigkeit (Sternel, a. a. O., III 219 m. w. N.). 4. Hinreichende Anhaltspunkte für ein Anfechtungsrecht des Bekl. wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung sind dem Beklagtenvorbringen nicht zu entnehmen. Seine Anfechtungserklärung v. 23.6.1988 führt daher nicht zur (Gesamt-) Nichtigkeit der Ablösevereinbarung.