Ablösebeträge für Grundpfandrechte

Ablösebeträge für Grundpfandrechte; Investitionen; Aufbauhypothek; Sicherungsgrundpfandrecht

Zur Verfassungsgemäßheit der Ablösebeträge nach § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG, insbesondere bei besonders umfangreichen Investitionen.

Der Rechtsstreit betrifft die Neufestsetzung von Grundpfandrechten nach dem Vermögensgesetz - VermG -.

Die Kl. wurden aufgrund Erbfolge bzw. notariellen Erbauseinandersetzungs,- Abfindungs- und Kaufvertrags im Februar 1993 als Eigentümer der in Berlin gelegenen Mietwohn- und Gewerbegrundstücke A.-Str. 2 (26 Wohnungen und 3 Geschäfte) und S.-Str. 4 (26 Wohnungen und 4 Geschäfte) im Grundbuch eingetragen. Das letztgenannte Grundstück hatten sie bereits 1992 an einen Investor veräußert und vereinbart, daß die auf dem Grundstück lastenden Grundpfandrechte auf Kosten der Verkäufer aus dem Kaufpreis abgelöst würden. 1994 wurde der Investor als Eigentümer des Grundstücks S.-Str. 4 unter Löschung der Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen. (...)

Mit Bescheiden vom 20. März und 4. Juli 1995 setze das Amt zur Rege-lung offener Vermögensfragen Mitte-Prenzlauer Berg den Umfang der ab dem 1. Januar 1993 zu übernehmenden dinglichen Rechten fest.

Mit den Widersprüchen rügten die Kl. eine Verfassungswidrigkeit der gesetzlichen Übernahmeregelung, soweit um so geringere Abschlagsbeträge festgelegt sind, je höher der besicherte Kreditbetrag war (§ 18 Abs. 2 Satz 2 VermG).

Die Widersprüche wies der Widerspruchsausschuß beim Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Berlin mit den Widerspruchsbescheiden vom 5. September 1995 und vom 22. September 1995 zurück.

(...) Die auf die Festsetzung geringerer Übernahmebeträge gerichteten Anfechtungsklagen sind nicht begründet. Die angegriffenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kl. deshalb nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Kl. haben keinen Anspruch auf eine ihnen günstigere Festsetzung der zu übernehmenden Grundpfandrechte.

Daß der Bekl. die gesetzlichen Regelungen der §§ 16 Abs. 1 und Abs. 5, 18 Abs. 2 VermG zur Übernahme von Grundpfandrechten fehlerhaft angewendet hätte oder daß ihm Rechenfehler unterlaufen wären, haben die Kl. nicht behauptet, dafür ist auch sonst nichts ersichtlich. Insofern kann gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die zutreffenden Ausführungen in den angegriffenen Bescheiden und ferner bezüglich der Härtefallentscheidung nach § 3 Abs. 3 HypAblV im Schriftsatz des Bekl. vom 11. Januar 2000 nebst Anlagen verwiesen werden, denen das Gericht folgt. Die Kl. haben auch nicht nachgewiesen, daß der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahmen an den Grundstücken nicht durchgeführt worden seien (§ 16 Abs. 5 Satz 4 VermG). Sie halten vielmehr die gesetzliche Abschlagsregelung (§ 18 Abs. 2 Satz 2 Ziff. 3 und 4 VermG) selbst für verfassungswidrig, weil sie die Eigentümer solcher Grundstücke, in die - wie in ihrem Fall - hohe Investitionen geflossen seien, in sachlich nicht mehr vertretbarer Weise benachteilige. Diese Auffassung vermag das erkennende Gericht nicht zu teilen. Eine Vorlage der Sache an das Bundesverfassungsgericht gemäß Art. 100 Abs. 1 GG kommt deshalb nicht in Betracht.

Die Vorschriften der §§ 16 ff. VermG dienen der Regelung der Rechtsverhältnisse zwischen dem Berechtigten und Dritten. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG tritt der Restitutionsberechtigte mit der Rückübertragung von Eigentumsrechten oder mit der Aufhebung der staatlichen Verwaltung in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse ein. Hierzu zählen bei der Rückgabe von Grundstücken unter anderem die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte. Für eingetragene Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch den staatlichen Verwalter bestellt wurden, trifft § 16 Abs. 5 zugunsten des Berechtigten eine Sonderregelung. Diese ihm aufgedrängten Grundpfandrechte hat der Berechtigte nur dann zu übernehmen, wenn sich die gesicherten Aufwendungen heute noch wertsteigernd oder werterhaltend auf das zurückzuübertragende Grundstück auswirken. Aus diesem Grund sind die betreffenden Grundpfandrechte überhaupt nicht zu berücksichtigen, wenn der Berechtigte nachweist, daß eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück nicht durchgeführt wurde (§ 16 Abs. 5 Satz 4 VermG). Sind dagegen derartige Baumaßnahmen durchgeführt worden, sollen sie nur in dem Umfang Berücksichtigung finden, in dem zum Zeitpunkt der Rückübertragung noch von einer durch die Maßnahme bewirkten Wertsteigerung oder Werterhaltung ausgegangen werden kann; zu diesem Zweck wird der im Laufe der Zeit eingetretene Wertverzehr durch pauschalierte Abschläge nach Maßgabe des § 18 Abs. 2 VermG ermittelt (§ 16 Abs. 5 Satz 1 VermG). Diese Regelung trägt dem Umstand Rechnung, daß die Anordnung der staatlichen Verwaltung zu den Schädigungstatbeständen gehört, die nach § 1 VermG die Anwendung des Vermögensgesetzes eröffnen (§ 1 Abs. 4 VermG). Daher sieht das Gesetz die im Gefolge dieser Anordnung durch den staatlichen Verwalter bestellten Grundpfandrechte ihrerseits als eine wiedergutzumachende Schädigung an, soweit nicht im Einzelfall eine fortdauernde Bereicherung des Berechtigten auszugleichen ist. Nur in diesem Umfang ist das jeweilige Grundpfandrecht - abweichend von dem in § 16 Abs. 2 VermG festgelegten Grundsatz der uneingeschränkten Übernahme - nach § 16 Abs. 5 VermG von dem Berechtigten zu übernehmen (vgl. BVerwG, Beschluß vom 21. Mai 1997, VIZ 1997, 532 = ZOV 1997, 281; Kleene-Debring in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus

, VermG, Stand: Juli 1999, § 18 Rn. 43).

Bei der Staffelung der pauschalierten Abschläge vom Nominalwert der Grundpfandrechte nach § 18 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 bis 4 VermG ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß sich Baumaßnahmen bei gleichen Kosten in einem Gebäude mit mehr Einheiten mit fortschreitendem Zeitablauf regelmäßig geringer auswirken als in Gebäuden mit weniger Einheiten. Kleinere Gebäude erfahren also eine geringere Abzinsung als größere, wobei sich die Wertgrenzen gleichzeitig erhöhen. Damit wird in pauschaler Weise dem Umstand Rechnung getragen, daß sich höhere Investitionen länger wertsteigernd im Anwesen auswirken. Die Abschläge berücksichtigen auf diese Weise den Umfang der Maßnahmen und deren regelmäßige Wertminderung. Dabei wird die noch vorhandene Bereicherung nicht konkret, sondern pauschaliert berechnet. Auf die zunächst vorgesehene Möglichkeit des Nachweises höherer oder geringerer Wertminderung hat der Gesetzgeber aus Gründen der Verfahrensvereinfachung und beschleunigung bewußt verzichtet. Es wird vielmehr unwiderleglich unterstellt, daß der Berechtigte durch die Baumaßnahme noch in dem Umfang des nach Vornahme der prozentualen Kürzungen und Abzug nachgewiesener Tilgungsleistungen verbleibenden Betrages bereichert ist. Soweit sich daraus besondere Härten ergeben, können diese über die Billigkeitsklausel des § 3 Abs. 3 HypAblV ausgeglichen werden (vgl. zu den Gesetzesmaterialien: Kleene-Debring, a.a.O., Rn. 45, 68, m. w. N.; Flotho in: Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR, Stand: Dezember 1999, B 100, § 18 Rn. 32, 42).

Die damit skizzierten, der Regelung des § 18 Abs. 2 VermG zugrunde liegenden Vorstellungen des Gesetzgebers lassen einen Verfassungsverstoß nicht erkennen. Sie verletzen weder das Willkürverbot des Art. 3 Abs. 1 GG noch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Das Bundesverfassungsgericht hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, daß dem Gesetzgeber bei der Regelung der Kriegsfolgelasten ein sehr weites Gestaltungsermessen zusteht, und dazu ausgeführt, es genüge, wenn die gesetzliche Regelung "in großen Zügen dem Gerechtigkeitsgebot entspricht" (vgl. BVerfGE 27, 253 [286], m. w. N.). Im sogenannten Bodenreformurteil vom 23. April 1991 hat es betont, der Gesetzgeber habe bei der Regelung der Wiedergutmachung früheren, von einer anderen Staatsgewalt zu verantwortenden Unrechts "schon allgemein einen besonders weiten Gestaltungsspielraum". Das gelte auch hinsichtlich der Art der Wiedergutmachung, die ihre Wurzeln nur im Rechts- und Sozialstaatsprinzip haben könne. Bei der Bemessung der Wiedergutmachungsleistungen dürfe der Gesetzgeber auch darauf Rücksicht nehmen, welche finanziellen Möglichkeiten er unter Berücksichtigung der sonstigen Staatsaufgaben hat; insofern gälten die für den Ausgleich von Kriegsfolgeschäden entwickelten Grundsätze entsprechend (vgl. BVerfGE 84, 90 [126, 130]). Schließlich ist auch anerkannt, daß der Gesetzgeber bei der Ordnung von Massenerscheinungen zur Erleichterung der Verwaltungstätigkeit typisierende Regelungen treffen darf mit der Folge, daß Härten im Einzelfall unvermeidlich und grundsätzlich hinzunehmen sind (vgl. nur BVerfGE 63, 119 [128]).

Vor diesem rechtlichen Hintergrund durfte der Gesetzgeber zur Vermeidung der erheblichen Schwierigkeiten und Kosten, die eine konkrete Feststellung der noch vorhandenen Werterhöhung regelmäßig mit sich gebracht hätte, in § 16 Abs. 5 i. V. m. § 18 Abs. 2 VermG eine pauschalierende Abschlagsregelung treffen, soweit die Aufbaukredite vom staatlichen Verwalter bestellt wurden, die Grundpfandrechte mithin im Grundsatz als wiedergutzumachendes Unrecht einer fremden Staatsgewalt anzusehen sind. Da es sich dabei um eine begünstigende Ausnahmeregelung von dem Grundsatz des § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG handelt, daß der Berechtigte alle Grundpfandrechte uneingeschränkt zu übernehmen hat, erscheint es auch nicht unvertretbar, die Vermutung eines bestimmten, regelmäßigen Wertverzehrs unwiderleglich zu begründen, zumal den daraus entstehenden Härten im Wege der Billigkeitsentscheidung nach § 3 Abs. 3 HypAblV entgegengewirkt werden kann - was hier auch geschehen ist.

Nicht zu beanstanden ist ferner die von den Kl. angegriffene Staffelung der jährlichen Abschläge und damit die Grundannahme des Gesetzgebers, daß die mit größeren Krediten verbundenen umfangreicheren Investitionen längerfristige Auswirkungen zeitigen als geringfügige Baumaßnahmen. Dies liegt aus "westlicher" Sicht der Dinge auf der Hand, kann aber auch unter Berücksichtigung der geringeren Qualität der Baumaterialien und ausführung in der DDR nicht verneint werden. Zwar haben die Kl. anschaulich dargelegt, daß die von ihnen nunmehr veranlaßte Gebäudesanierung nicht zuletzt deshalb mit hohen Kosten verbunden war, weil gesundheitsschädliche Materialien entfernt und mangelhafte Installationen erneuert werden mußten. Gleichwohl muß davon ausgegangen werden, daß auch unter den Verhältnissen der DDR umfangreiche Instandsetzungen und Rekonstruktionsmaßnahmen an Altbauten zur Erhaltung der Gebäude beigetragen und zu entsprechenden Werterhöhungen geführt haben, mag die Qualität und die Haltbarkeit der verwendeten Materialien auch nicht dem westlichen Standard entsprochen haben. Soweit die Kl. auf Verunreinigungen durch asbest- und DDT-haltige Materialien hinweisen, ist dies schon kein allein die Bausubstanz in der DDR betreffendes Problem, sondern führt auch im Westen zu entsprechenden Folgekosten. Gleiches gilt für Mängel der Arbeit ("Pfusch am Bau"). Im übrigen dürfte sich der von den Kl. vorgefundene Zustand des Gebäudes deutlich unterschieden haben von dem fiktiven Zustand eines Altbaus, an dem jahrzehntelang überhaupt keine Instandhaltungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Nachhaltige - unter Umständen auch bewertungsrechtlich relevante - Erhöhungen des Sachwerts von Gebäuden infolge umfangreicher Instandsetzungsmaßnahmen durfte der Gesetzgeber deshalb im Rahmen seines hier besonders weiten Gestaltungsspielraums zum Anlaß nehmen, die beim Berechtigten noch verbliebene Bereicherung wie geschehen pauschalierend zu bestimmen und für besonders hohe Investitionen entsprechend geringere Abschläge, nämlich von nur 4,0 bzw. 2,5 statt 5,0 v. H., vorzusehen. Insofern mögen andere Regelungen denkbar oder gar sinnvoller sein, von einer offensichtlichen Sachwidrigkeit der gesetzlichen Bestimmungen und einem Überschreiten der Willkürschwelle kann nach Auffassung des Gerichts aber keine Rede sein, zumal alle Eigentümer vormals enteigneter oder staatlich verwalteter Gebäude in gleicher Weise von der Regelung betroffen sind.

Die Einwendungen der Kl. gebieten keine andere Entscheidung. Zwar trifft es zu, daß die Höhe der einzelnen Grundpfandrechte - und damit auch die Höhe der Abschlagsbeträge - von gewissen Zufälligkeiten abhängig war. Richtig ist auch, daß die kreditierten Mittel bisweilen auch zur Deckung von Betriebskosten eingesetzt wurden. Es liegt indessen im Wesen einer zulässigen Typisierung, daß vielschichtige Lebenssachverhalte nicht in allen Nuancen, sondern generalisierend und am regelmäßigen Verlauf der Dinge orientiert erfaßt und einer rechtlichen Lösung zugeführt werden, mag dies auch im Einzelfall zu gewissen Härten führen. Diese auszugleichen und dem Gerechtigkeitsgebot Genüge zu tun, ist Ziel der "flankierenden" Bestimmung des § 16 Abs. 5 Satz 4 VermG, der dem Berechtigten die Widerlegung der gesetzlichen Vermutung ermöglicht, es sei eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme an dem Grundstück auch durchgeführt worden, sowie der schon mehrfach erwähnten Billigkeitsregelung des § 3 Abs. 3 HypAblV. Weitergehende Berechnungen der Pauschalierung zugunsten des Berechtigten brauchte der Gesetzgeber aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht vorzunehmen, zumal er sein Augenmerk angesichts der infolge der Wiedervereinigung besonders angespannten Haushaltslage auch auf eine ausreichende Ausstattung des Entschädigungsfonds richten durfte, dem die Ablösebeträge ganz oder teilweise zugute kommen können (vgl. § 18 b VermG).

Die willkürfreie Pauschalierung der Ablösebeträge stellt auch keinen verfassungsrechtlich unzulässigen Eingriff in die wirtschaftliche Substanz des Grundstücks dar, sondern dient lediglich der Verhinderung einer Bereicherung des Berechtigten, der nicht mehr zurückerhalten soll, als ihm weggenommen wurde. Insofern würde sich die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Satz 2 VermG lediglich als eine zulässige Bestimmung des Inhalts des Eigentums i. S. v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG darstellen, sofern, was offenbleiben kann, die Eigentumsgarantie auf die vorliegende, aus dem Rechts- und Sozialstaatsprinzip hergeleitete Wiedergutmachungsregelung überhaupt anwendbar ist.