Ablichtung der Berechnungsunterlagen

Ablichtung der Berechnungsunterlagen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Betriebskostenerhöhung; Betriebskostenumlage; Berechnungsunterlagen; Belege in Ablichtung; Hauswart-Dienstvertrag

Werden im preisgebundenen Altbauwohnraum Betriebskostenerhöhungen für den Hauswart geltend gemacht, so hat der Mieter das Recht, sich eine Ablichtung des Hauswart Dienstvertrages zusenden zu lassen.

Der Kl. ist Mieter einer preisgebundenen Altbau-Wohnung im Hause der Bekl. Mit Schreiben vom 11. Mai 1983 erhob die Bekl. einen Betriebskostenzuschlag, und zwar unter anderem wegen gestiegener Kosten für den Hauswart. Der Kl. verlangte daraufhin eine Übersendung von Ablichtungen der Berechnungsunterlagen für die gestiegenen Hauswartskosten. Dies verweigerte die Bekl. und verwies den Kl. auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Unterlagen.

Die Bekl. ist der Auffassung, daß der Kl. im vorliegenden Fall nur das Recht habe, die Belege einzusehen. Denn bei den Belegen für die Kosten des Hauswarts handele es sich um den mit dem Hauswart geschlossenen Dienstvertrag. Sie - die Bekl. - sei aus Gründen des Datenschutzes und zum Schutz des Persönlichkeitsrechts des Hauswarts nicht berechtigt und damit nicht verpflichtet, den Mietern den mit dem Hauswart geschlossenen Privatvertrag im Original oder Ablichtung zu überlassen.

Die Klage ist gemäß § 25 a Altbaumieten-Verordnung (AMVOB) begründet.

Nach dieser Vorschrift hat der Vermieter, wenn er Betriebskosten umlegt, dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Berechnungsunterlagen zu gewähren; anstelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen kann der Mieter Ablichtungen davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen.

Die Einwendungen der Bekl. greifen im Ergebnis nicht durch. Zunächst ist ohnehin nicht ersichtlich, inwieweit die Belange eines Hauswarts in datenschutzrechtlicher und persönlichkeitsrechtlicher Hinsicht besser gewahrt sein sollen, wenn ein Mieter keine Ablichtung des Dienstvertrages erhält, sondern "nur" Einsicht in den Vertrag nimmt. Denn auch im Falle der Einsichtnahme erhält ein Dritter Kenntnis von persönlichen Daten des Hauswarts, deren Preisgabe die Bekl. verhindern will. Andererseits hat die Bekl. aber in der Regel nur bei der Anfertigung von Ablichtungen der Belege die Möglichkeit, durch Schwärzung der persönlichen Daten des Hauswarts eine Kenntnisnahme durch die Mieter gerade zu verhindern. Diese Möglichkeit steht ihr bei Vorlage der Originalbelege zur Einsicht in der Regel nicht zur Verfügung, es sei denn, die Bekl. tilge die persönlichen Daten in der Originalurkunde. Genau besehen erweist sich daher die Anfertigung von Ablichtungen der Belege, sofern die persönlichen Daten des Hauswarts, welche nicht preisgegeben werden sollen, unleserlich gemacht werden, als die in datenschutzrechtlicher und persönlichkeitsrechtlicher Hinsicht geeignetere Alternative.

Im übrigen ist der Hinweis des Kl. nicht stichhaltig, daß er keine Vorlage des Hauswarts-Dienstvertrages, sondern Vorlage der Belege, aus denen sich die Koten für die Hauswartsleistungen ergeben, verlangt habe. Denn es wird einem Vermieter beim Nachweis der umlagefähigen Kosten für den Hauswart in aller Regel nichts anderes übrigbleiben, als die mit dem Hauswart geschlossenen Dienstverträge vorzulegen. Dies ergibt sich aus der komplizierten Regelung der umlagefähigen Kosten für den Hauswart.

Die Abwälzung von Betriebskostenerhöhungen richtet sich seit dem 1. Januar 1983 nicht mehr nach der 6. MehrbelastungsVO, sondern nach § 4 des 12. Bundesmietengesetzes (12. BMG). Durch diese Neuregelung ist der Katalog jener Betriebskosten, deren Kostensteigerung an den Mieter weitergegeben werden darf, erweitert worden. Nunmehr dürfen die für die Zeit nach dem 31. Dezember 1982 anfallenden Betriebskostenerhöhungen bei allen Betriebskostenarten im Sinne des § 27 der 2. BerechnungsVO (II. BV) auf die Mieter abgewälzt werden, soweit diese Betriebsmehrkosten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Betriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 der II. BV i.V.m. der Anlage 3 Nr. 14 sind auch die Kosten für den Hauswart. Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt; ausgenommen ist jedoch die Vergütung, die der Hauswart für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung erhält. Kostenerhöhungen für den Hauswart dürfen jedoch gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 des 12. BMG nur insoweit geltend gemacht werden, als sie nach dem 31. Dezember 1982 den nach den Verhältnissen vom 27. Mai 1982 aufzuwendenden Betrag übersteigen.

Daraus folgt im wesentlichen, daß der Vermieter bei einem Betriebskostenzuschlag wegen höherer Kosten für den Hauswart belegen muß, was dem Hauswart am 27. Mai 1982 gezahlt worden ist und was ihm nach dem 31. Dezember 1982 gezahlt wird, weil nur die Mehrleistung umlagefähig ist. Im übrigen ist die Vorlage der Dienstverträge in aller Regel deshalb erforderlich, um beurteilen zu können, für welche Arbeiten im einzelnen der Hauswart eine Vergütung erhält, weil bestimmte Hauswartstätigkeiten nicht als Betriebskosten anerkannt sind.