Ablehnung der Mangelbeseitigung führt zum Verlust der Minderung

Der Mieter kann sich nicht auf Minderung berufen, wenn die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist; dies gilt auch für den Fall einer vom Vermieter vorgeschlagenen provisorischen Zwischenlösung nach dem Ausfall der Heizung und Warmwasserversorgung.

(Leitsatz der Redaktion)

Für die Zeit vom 26.1.2017 bis zum 31.3.2017 war die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 50 % gemindert. Aufgrund des Ausfalls der Gastherme war unstreitig sowohl die Heizung als auch die Warmwasserversorgung in der Wohnung ausgefallen. Hierfür ist eine Minderung in Höhe von 50 % angemessen. Daraus ergibt sich ein Minderungsbetrag in Höhe von 46,49 € für 6 Tage im Januar 2017 und von jeweils 240,20 € für Februar und März 2017, insgesamt 526,89 €. Entgegen der Ansicht der Bekl.seite war die Miete nicht bereits ab dem 25.1.2017 gemindert. Denn aus dem Vorbringen der Kl.seite ergibt sich nicht, dass die Gastherme schon seit dem 25.1.2017 nicht mehr funktioniert hätte und dies der Bekl.seite auch bekannt gewesen wäre. Vielmehr hat die Kl. selbst vorgetragen, die Therme habe seit dem 26.1.2017 nicht mehr funktioniert.

Auch im Monat April 2017 war die Miete weiterhin gemindert. Für die Zeit ab dem 1.5.2017 greift jedoch keine Minderung mehr ein. Aufgrund der Weigerung der Kl., die von Bekl.seite vorgeschlagene (provisorische) Mangelbeseitigung durchführen zu lassen, kann sie sich nicht mehr auf eine Minderung berufen. Der Mieter kann sich nicht auf die Minderung berufen, wenn der Mangel bzw. die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 351). Die Minderungsbefugnis geht verloren, wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert (Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 536 Rn. 628). Verhindert der Mieter unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass der Mieter grundsätzlich wieder die ungeminderte Miete zu entrichten hat (vgl. BGH NJW 2010, 3015). Denn der Mieter darf es nicht in der Hand haben, durch eigenes Handeln bzw. Unterlassen die Mangelsituation und damit die Minderung der Miete zu perpetuieren. Hinsichtlich der geschuldeten Miete ist der Vermieter im Fall der unberechtigten Verhinderung der Mangelbeseitigung durch den Mieter so zu stellen, als ob er die Mangelbeseitigung durchgeführt hätte. Demnach kann sich der Mieter ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH, NJW 2015, 2419).

Die Kl. hat die Mangelbeseitigung, wie sie zuvor von der Bekl.seite vorgeschlagen worden war, mit Schreiben vom 30.3.2017 abgelehnt. Dies stellt ein treuwidriges Verhalten der Kl. dar, da ein sachlicher Grund für die Ablehnung nicht vorlag. Die Tatsache, dass die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser gemäß dem Vorschlag der Bekl.seite zunächst provisorisch ermöglicht werden sollte, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, berechtigte die Kl. nicht, die vorgeschlagenen Maßnahmen abzulehnen. Die Bekl.seite hatte, wie sich aus dem Schreiben vom 3.4.2017 ergibt, am 29.3.2017 die Zurverfügungstellung von Radiatoren für jedes Zimmer nebst Erstattung der für deren Betrieb entstehenden Stromkosten und den Einbau eines 80-Liter-Warmwasserboilers angekündigt. Aus diesem Schreiben ergibt sich auch, dass die elektrische Beheizung der Wohnung mit Radiatoren nur eine vorübergehende Lösung sein sollte. Diese Maßnahmen wurden vom Berliner Mieterverein für die Kl. mit der Begründung abgelehnt, es handele sich um eine rein temporäre Lösung. Die Tatsache, dass es sich um eine temporäre Lösung handelte, steht einem ordnungsgemäßen Mangelbeseitigungsangebot vorliegend jedoch nicht entgegen. Da eine Reparatur der vorhandenen Gastherme nach dem Vorbringen der Bekl.seite nicht möglich war, konnte eine endgültige Mangelbeseitigung nicht innerhalb kurzer Zeit erfolgen. Die Bekl. benötigte zunächst Zeit, um die Frage der künftigen Beheizung der Wohnung zu klären und entsprechende Maßnahmen zu planen. Für die Zeit bis zur endgültigen Lösung des Problems war es zweckmäßig, eine provisorische Lösung vorzusehen. Denn die Versorgung einer Wohnung mit Heizung und warmem Wasser ist elementar. Die Ablehnung der vorübergehenden Lösung, die von der Bekl. vorgeschlagen wurde, stellt ein treuwidriges Verhalten der Kl. dar, durch das die Minderungsbefugnis verloren gegangen ist.

Eine Minderung war danach ab Anfang Mai 2017 ausgeschlossen. Denn es ist davon auszugehen, dass die Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung jedenfalls bis Ende April 2017 provisorisch hätte hergestellt werden können, wenn sich die Kl. nicht geweigert hätte, die von Bekl.seite vorgesehenen Maßnahmen zu dulden.

Der Mieter kann sich nicht auf sein Minderungsrecht berufen, wenn die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist; dies gilt auch für den Fall einer vom Vermieter vorgeschlagenen, vom Mieter aber abgelehnten provisorischen Zwischenlösung nach dem Ausfall der Heizung und Warmwasserversorgung.

Die Klägerin (Mieterin) verlangt Rückzahlung angeblich überzahlter Miete. Weil aufgrund des Ausfalls der Gastherme sowohl die Heizung als auch die Warmwasserversorgung in der Wohnung zeitweise ausgefallen war, hält sie sich für berechtigt, die Miete zu mindern.

Der Vermieter hatte, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, als eine rein provisorische Zwischenlösung vorgeschlagen, mit von ihm gestellten Radiatoren zu heizen, wobei er auch die Stromkosten übernehmen wollte. Für die Warmwasserversorgung wollte er einen 80-Liter-Warmwasserboiler einbauen. Diese Maßnahmen wurden vom Berliner Mieterverein für die Klägerin mit der Begründung abgelehnt, es handele sich um eine rein temporäre Lösung.

Das Amtsgericht wies die Rückzahlungsklage der Mieterin ab. Für die Zeit vom 26. Januar 2017 bis zum 31. März 2017 und auch im April sei die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 50 % angemessen gemindert gewesen. Den auf diese Zeit entfallenden Betrag habe die Beklagte aber schon erstattet. Darüber hinaus könne sich die Klägerin nicht mehr auf eine Minderung berufen, weil sie sich geweigert habe, die von der Vermieterseite vorgeschlagene (provisorische) Mangelbeseitigung durchführen zu lassen.

Die Minderungsbefugnis gehe verloren, wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigere oder mutwillig erschwere. Verhindere der Mieter unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folge aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), dass er grundsätzlich wieder die ungeminderte Miete zu entrichten habe, denn der Mieter dürfe es nicht in der Hand haben, durch eigenes Handeln oder Unterlassen die Mangelsituation und damit die Minderung der Miete zu verstetigen. Der Vermieter sei, was die Miete betreffe, im Fall der unberechtigten Verhinderung der Mangelbeseitigung durch den Mieter so zu stellen, als ob er die Mangelbeseitigung durchgeführt hätte. Das gelte ab dem Zeitpunkt, ab dem die Mangelbeseitigung nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre.

Vorliegend habe die Klägerin die vorgeschlagene Mangelbeseitigung mit Schreiben vom 30. März 2017 abgelehnt. Dass die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser nach dem Vorschlag der Vermieterseite zunächst provisorisch ermöglicht werden sollte, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, habe die Klägerin nicht berechtigt, die vorgeschlagenen Maßnahmen – Zurverfügungstellung von Radiatoren für jedes Zimmers nebst Erstattung der für deren Betrieb entstehenden Stromkosten und Einbau eines 80-Liter-Warmwasserboilers – abzulehnen. Aus dem Schreiben der Vermieterseite ergebe sich auch, dass die elektrische Beheizung der Wohnung mit Radiatoren nur eine vorübergehende Lösung sein sollte.

Die Tatsache, dass es sich um eine temporäre Lösung handelte, stehe – anders, als der Berliner Mieterverein gemeint hatte – einem ordnungsgemäßen Mangelbeseitigungsangebot jedoch nicht entgegen. Da eine Reparatur der vorhandenen Gastherme nach dem Vorbringen der Vermieterseite nicht möglich war, habe eine endgültige Mangelbeseitigung nicht innerhalb kurzer Zeit erfolgen können, weil die Beklagte zunächst Zeit benötigt habe, um die Frage der künftigen Beheizung der Wohnung zu klären und entsprechende Maßnahmen zu planen.

Für die Zeit bis zur endgültigen Lösung des Problems sei es zweckmäßig gewesen, eine provisorische Lösung vorzusehen, denn die Versorgung einer Wohnung mit Heizung und warmem Wasser sei elementar. Die Ablehnung der vorübergehenden Lösung, die von der Beklagten vorgeschlagen wurde, stelle ein treuwidriges Verhalten der Klägerin dar, durch das ihre Minderungsbefugnis verloren gegangen sei.

Ausgeschlossen sei eine Minderung danach ab Anfang Mai 2017. Denn es sei davon auszugehen, dass die Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung jedenfalls bis Ende April 2017 provisorisch hätte hergestellt werden können, wenn sich die Klägerin den von Beklagtenseite vorgesehenen Maßnahmen nicht verschlossen hätte.