Ablauf des vierjährigen Kündigungsausschlusses unabhängig von der Kündigung zum Monatsende

1. Die Vier-Jahres-Frist gemäß § 557 a Abs. 3 BGB beginnt mit Abschluß des Mietvertrages zu laufen.

2. Eine Aufrechterhaltung eines unzulässigen Kündigungsausschlusses ist bei nach dem 1. September 2001 abgeschlossenen Staffelmietvereinbarungen nicht möglich, anders als noch zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG kann also der Kündigungsausschluß nicht für den Zeitraum von vier Jahren aufrechterhalten bleiben.

3. Fällt der Ausschluß des Kündigungsrechts auf einen Tag vor Monatsende, ändert dies nichts daran, daß eine Kündigung dann zum Monatsende ausgesprochen werden muß (hier: Mietvertragsabschluß am 6. September 2003; Kündigung zum 30. September 2007).

I. Der Kl. verlangt mit der Klage die Zahlung von Mietzins für die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005. Die Parteien schlossen am 6. September 2003 einen Wohnungsmietvertrag.

In § 2 Ziffer 1.a. des Mietvertrags heißt es: "Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007. (...) Die im Anschluß an diesen Passus im Mietvertragsformular in Bezug genommene Fußnote 3) lautet: "3) Hinweis: Bei Staffelmietvereinbarungen darf das Kündigungsrecht bis zu vier Jahre seit Mietvertragsschluß ausgeschlossen werden."

In § 4 vereinbarten die Parteien einen gestaffelten Mietzins bei einer monatlichen Eingangsmiete i. H. v. 550 € nettokalt. Der Bekl. erklärte mit dem am 1. Juli 2004 bei der klägerischen Hausverwaltung eingegangenen Schreiben vom gleichen Tag die Kündigung des Mietverhältnisses "fristgemäß zum 30.9.2004".

II. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Mietzins für die Monate Oktober 2004 bis Januar 2005 i. H. v. 2.640 € (4 x 660 €) gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Die ordentlichen Kündigung des Bekl. mit Schreiben vorn 1. Juli 2004 vermochte das Mietverhältnis aus dem Mietvertrag vom 6. September 2003 gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB fristgemäß allenfalls zum 30. September 2007 zu beenden. Die Klausel in § 2 Ziffer 1a des Mietvertrags ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts wirksam. Insbesondere unterliegt die Klausel "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007" im Ergebnis hier keinen Bedenken.

Die Unwirksamkeit folgt zunächst weder aus § 573 c Abs. 4 BGB noch aus § 575 Abs. 4 BGB, denn diese Vorschriften verbieten nicht den zum Ablauf einer Mindestlaufzeit befristeten Ausschluß der ordentlichen Kündigung (vgl. BGH WuM 2004, 157 f.; BGH WuM 2004, 542 f.; BGH WuM 2004, 543 f.; BGH WuM 2004, 672; BGH GE 2005, 606 f.).

Die Unwirksamkeit folgt entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch nicht aus § 557 a Abs. 4 BGB. Mit der hier gewählten Klausel wird nicht gegen § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB verstoßen. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.

Zutreffend ist das Amtsgericht zunächst aber davon ausgegangen, daß die Vierjahresfrist gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nicht erst mit dem vereinbarten Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begonnen hat, sondern bereits mit Abschluß des Mietvertrags und der gleichzeitig vereinbarten Mietstaffel. Diesbezüglich ist der Gesetzeswortlaut eindeutig und eine entgegen der von dem Bekl. für sich in Bezug genommenen Auffassung des Landgerichts Görlitz (GE 2005, 307) einschränkende Auslegung nach Sinn und Zweck des Gesetzes deswegen nicht geboten (BGH, Urteil vom 29. Juni 2005, VIII ZR 344/04, zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG a.F., GE 2005, 1418). Ebenfalls zutreffend ist die Auffassung des Amtsgerichts, daß eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses bis zum Ablauf des zulässigen Zeitraums nach der Neufassung der Vorschrift über Staffelmietvereinbarungen im Zuge der zum 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform nicht mehr möglich ist, denn die ein derartiges Ergebnis rechtfertigende Regelung in der ersetzten Vorschrift in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG a. F. (... unzulässig, soweit ...) hat in § 557 a Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB gerade keine Berücksichtigung gefunden.

Aber auch wenn man in dem vorgenannten Sinne für die Bemessung des Zeitraums, für welchen das Kündigungsrecht ausgeschlossen wird, den Abschluß der Staffelmietvereinbarung heranzieht, kann ein Verstoß gegen § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hier nicht festgestellt werden. Zu Unrecht beruft sich der Bekl. darauf, daß ein Ausschluß des Kündigungsrechts bis zum 30. September 2007 vereinbart sei. Derartiges kann der Vereinbarung ihrem Wortlaut nach nicht entnommen werden. Vereinbart ist vielmehr, daß das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erstmals zum 30. September 2007 gekündigt werden kann. Eine derartige Vereinbarung betrifft einheitlich sowohl den Bereich des Ausschlusses des Kündigungsrechts (§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB) als auch den Bereich der Kündigungsfrist (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die vorliegende Vereinbarung hält sich unter Berücksichtigung des Datums des Abschlusses des Vertrags im Monat vor Mietbeginn im Rahmen dessen, was das Gesetz in den Vorschriften der §§ 557 a Abs. 3 Satz 1, 573 c Abs. 1 S , Satz 1 BGB erlaubt. Zutreffend sieht das Amtsgericht, daß ein Ausschluß des Kündigungsrecht bei Abschluß des Mietvertrags am 06. September 2003 hier nur wirksam bis zum 5. September 2007 erfolgen konnte. Unzutreffend ist es jedoch, soweit das Amtsgericht im folgenden davon ausgeht, daß eine Kündigung des Bekl. bei Festlegung dessen zum 5. September 2007 gegolten hätte. Fällt der Ausschluß des Kündigungsrechts auf einen Tag vor Monatsende, ändert dies nichts daran, daß sich der Zeitpunkt des Vertragsendes bei ordentlicher Kündigung im weiteren aus § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt, wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. In diesem Zusammenhang bestimmt auch § 557 a Abs. 3 Satz 2 BGB, daß die Kündigung bei befristetem Ausschluß des Kündigungsrechts frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig ist. Aus dieser Formulierung ergibt sich, daß sich die Wirksamkeit der Kündigung nach Ablauf des Zeitraums des Ausschlusses im übrigen nach den weiteren gesetzlichen Vorschriften zur Kündigungsfrist - hier § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - bestimmt. Aus alledem ergibt sich, daß der Vereinbarung weder entgegen § 557 a Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB ein Ausschluß des Kündigungsrechts von mehr als vier Jahren entnommen werden kann noch, daß das ansonsten bestehende Kündigungsrecht des Bekl. entgegen § 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB eingeschränkt ist. Das hier gefundene Ergebnis wird dabei auch dadurch gestützt, daß in der Fußnote 3 des Formularmietvertrags darauf hingewiesen wird, daß bei Staffelmietvereinbarungen das Kündigungsrecht bis zu vier Jahre seit Mietvertragsschluß ausgeschlossen werden kann. Insofern ist bei der Auslegung der Vereinbarung zu berücksichtigen, daß die Parteien keine Vereinbarung schließen wollten, die einem offenbar erkannten gesetzlichen Verbot zuwiderläuft.

Bei einer Staffelmiete darf (der Gesetzgeber sagt "kann") der Vermieter das Kündigungsrecht des Mieters nur für höchstens vier Jahre ausschließen. Diese Frist beginnt mit Abschluß des Mietvertrages oder der Staffelmietvereinbarung. Fraglich ist die Berechnung, wenn - wie meist - die Vereinbarung nicht am Monatsende getroffen wurde.

Im Mietvertrag vom 6. September 2003 hieß es, daß das Mietverhältnis am 1. Oktober beginne und wegen der Staffelmietvereinbarung erstmals zum 30. September 2007 kündbar sei. Der Mieter kündigte vorfristig; das Amtsgericht hielt das für wirksam, da der Kündigungsausschluß die Vier-Jahres-Frist überschritten habe.

Mit Urteil vom 12. September 2005 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage des Vermieters statt und meinte, zwar sei grundsätzlich bei einer Überschreitung der Vier-Jahres-Frist der Kündigungsausschluß insgesamt unwirksam. Das sei hier aber nicht der Fall, da die Kündigungsfrist nach § 573 c BGB zu berechnen sei und dazu führe, daß immer zum Monatsende gekündigt werde. Zwar wäre hier die Vier-Jahres-Frist am 5. September 2007 abgelaufen, während im Mietvertrag eine Kündigung zum 30. September 2007 vorgesehen sei. Das entspreche jedoch den gesetzlichen Vorschriften.

Wäre die Auffassung des Landgerichts richtig, würde ein Kündigungsausschluß für mehr als vier Jahre zulässig sein, da der Mieter das Mietverhältnis nicht nach vier Jahren beenden kann, sondern dazu noch 29 oder 30 Tage zu addieren sind, je nachdem, wann die Staffelmietvereinbarung getroffen wurde. Das widerspricht dem Wortlaut und dem Sinn der gesetzlichen Regelung, die es ausdrücklich ermöglichen will, daß nach vier Jahren das Mietverhältnis beendet ist. In der Gesetzesbegründung heißt es "der Mieter kann das Mietverhältnis bereits zum Ablauf von vier Jahren ordentlich kündigen" (Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 129). Eine Beschränkung oder Erschwerung dieses Kündigungsrechts ist unzulässig (BGH GE 2004, 1092).