Ablauf der Verjährungsfrist nicht immer am Jahresende

Ablauf der Verjährungsfrist nicht immer am Jahresende; Einreichung des Mahnbescheides; Hemmung der Verjährung; Feiertag; automatische Mietanpassungsklausel; Mieterhöhungsverlangen; Verzug des Mieters mit Mieterhöhungsbeträgen; endgültiger Auszug des Mieters; fehlende Gebrauchsüberlassung; Weitervermietung

1. Endete die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 2005, so konnte durch Einreichung eines - demnächst zugestellten Mahnbescheids am 2.1.2006 (Montag) die Hemmung der Verjährung noch herbeigeführt werden, weil der letzte Tag der Frist - der 31.12.2005 - auf einen Sonnabend fiel und der 1.1.2006 ein staatlich anerkannter allgemeiner Feiertag war.

2. Eine „automatische" Mietanpassungsklausel setzt ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht voraus; dieses ist nur für den Verzug des Mieters mit den Erhöhungsbeträgen bedeutsam (vgl. auch Senat, Urteil vom 11.3.2008 - 1-24 U 152/07- z. V. b.).

3. Der Mieter beruft sich rechtsmissbräuchlich auf fehlende Gebrauchsüberlassung, wenn er ohne Rücksicht auf den fortbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat und er auf diese Weise den Vermieter zu einer Weitervermietung der Mietsache veranlasst hat.

Die Kl. nimmt den Bekl. auf Mietzahlung für die von ihm mit Vertrag vom 19.1.1996 zum Betrieb einer Zahnarztpraxis im Haus A.-Str. 108 in O. angemieteten Räume für die Zeit von Februar 2002 bis Dezember 2003 in Anspruch.

Durch das angefochtene Urteil (...) hat das Landgericht den Bekl. unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an die Kl. 6.749,04 € nebst gestaffelten Zinsen zu zahlen. Die von der Kl. für das Jahr 2002 geltend gemachten Ansprüche hat das Landgericht als verjährt angesehen. Überdies hat das Landgericht die Voraussetzungen der in § 5 Ziff. 3 des Mietvertrages (im folgenden: MV) Mietzinsanpassungsklausel als nicht gegeben erachtet, weil die Kl. den Zugang der Mieterhöhungserklärung vom 9.11.2001 nicht bewiesen habe. (...)

II. Die (...) Berufung der Kl. hat in der Sache überwiegend Erfolg. (...)

1. Die Kl. kann von der Bekl. die Zahlung der Miete nicht nur - wie zuerkannt - für das Jahr 2003 beanspruchen, sondern auch für das Jahr 2002. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sind diese Ansprüche der Kl. nicht verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist begann gem. § 195, 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB mit Ablauf des Jahres 2002. Zwar endete die Verjährungsfrist danach mit Ablauf des Jahres 2005. Durch die am 13.1.2006 erfolgte Zustellung des Mahnbescheids ist aber gem. § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB Hemmung der Verjährung mit den Rechtsfolgen des § 209 BGB eingetreten. Der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids ist bereits am 2.1.2006 bei dem Amtsgericht Stuttgart eingegangen. Da die nur wenige Tage später erfolgte Zustellung des Mahnbescheids „demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt ist, trat die Wirkung der Zustellung bereits mit dem Eingang des Mahnbescheidsantrags ein. Am 2.1.2006 aber konnte die Hemmung der Verjährung noch herbeigeführt werden, da der letzte Tag der Frist - der 31.12.2005 - auf einen Sonnabend fiel und der 1.1.2006 ein staatlich anerkannter allgemeiner Feiertag war (und zudem auf einen Sonntag fiel). In entsprechender Anwendung von § 193 BGB (vgl. BGH, WM 1978, 464; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1993,1327; Münchner/Kommentar-Grothe, BGB, 5. Aufl., § 193 Rn. 8; Palandt/Heinrichs, 67. Aufl., § 193 BGB Rn. 2) konnte die Hemmung der Verjährung, wie hier geschehen, noch an dem nächsten Werktag, nämlich Montag, dem 2.1.2006, bewirkt werden. Das seit dem 1.1.2002 geltende Verjährungsrecht gibt keinen Anlass, an der Rechtsprechung nur bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung des BGB zur Verjährung etwas zu ändern, zumal § 193 BGB unverändert geblieben ist.

Auf den früheren Mahnbescheid, den die Kl. am 24.10.2005 beantragt hatte, kommt es danach nicht mehr an.

2. Die Kl. hat Anspruch auch auf Zahlung der mit Schreiben vom 9.11.2001) verlangten erhöhten Miete (1.583,73 € monatlich - jeweils abzüglich der durch die Nachfolgemieterin gezahlten Beträge). Die Auffassung des Landgerichts, der Anspruch der Kl. auf Zahlung der nach § 5 Ziff. 3 Buchst. a) MV entsprechend der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindexes erhöhten Miete setze den Zugang einer schriftlichen Mieterhöhungserklärung voraus, ist unzutreffend. Die Vertragsklausel § 5 Ziff. 3 Buchst. a) MV ist in ihrer Überschrift ausdrücklich als „Automatische Wertsicherung" bezeichnet und auch in ihrem Regelungsgehalt unabhängig von einem Mieterhöhungsverlangen ausgestaltet. Dies zeigt auch die gestrichene, nicht Vereinbarte Alternative in § 5 Ziff. 3 Buchst. b) MV („Anpassungs- bzw. Gutachterklausel"), die in Abweichung von a) ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters erfordert. Die in § 5 Ziff. 4 MV geforderte schriftliche Mieterhöhungserklärung, auf die das Landgericht zur Begründung seiner Rechtsansicht verweist, betrifft allein das optionale Mieterhöhungsverlangen nach von der Vermieterin vorgenommenen Wertverbesserungen des Mietobjekts. Überdies hat der Bekl. den Zugang der Mieterhöhungserklärung vom 9.11.2001 im Berufungsverfahren ausdrücklich zugestanden.

Wegen der Berechnung des Anspruchs auf Mietzahlung für das Jahr 2002 in Höhe von 6.377,09 € und des entsprechenden Anspruchs für das Jahr 2003 in Höhe von 7.654,04 € wird auf die Klagebegründung vom 27.6.2006, dort S. 5 (...) verwiesen. Der Senat hat die Berechnung der Mieterhöhung anhand der im Internet zugänglichen Daten des Statistischen Bundesamtes (www.destatis.de) überprüft. Der im Vertrag vorgesehene Schwellenwert von 5 Indexpunkten (Lebenshaltungskostenindex eines Vier-Personen-Haushalts von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen, Basisjahr 1985 = 100 Punkte) war unter „Umbasierung" auf den Verbraucherpreisindex 2000 bereits im April 2001 erreicht. Im Januar 2002 war der Index bereits um 6,5 Indexpunkte bzw. 5 % gestiegen. Die Anhebung der Miete um nur 4 % hält sich deshalb im Rahmen des Vertrages.

3. Dem Klageanspruch steht nicht entgegen, dass die Kl. die vom Bekl. gemieteten Räume anderweit vermietet hat. Zwar schließt § 537 Abs. 2 BGB die Zahlungspflicht des Mieters für diejenige Zeit grundsätzlich aus, in der der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist das Berufen des Mieters auf die fehlende Erfüllungsbereitschaft des Vermieters aber regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er - wie hier - eine grobe Vertragsverletzung begangen hat, indem er ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat und er auf diese Weise den Vermieter zu einer Weitervermietung der Mietsache veranlasst hat (BGHZ 122, 163, 168 f.; BGH, Urteil vom 19.12.2007 - XII ZR 13/06, NJW 2008, 1148-1150, ferner bei Juris).

(...)

Die Regelverjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Nach drei Jahren ist allerdings nicht immer am 31. Dezember schon die Verjährungsfrist abgelaufen.

Der Vermieter von Geschäftsräumen verlangte Zahlung von rückständiger Miete; der Mieter wandte u. a. Verjährung ein, da der Mahnbescheid erst am 2. Januar bei Gericht eingegangen sei. Auch sei ihm ein Mieterhöhungsverlangen nach der Mietanpassungsklausel nicht zugegangen.

In seinem Urteil vom 11. März 2008 stellte das OLG Düsseldorf fest, dass der Anspruch nicht verjährt sei. Der 31. Dezember sei hier ein Sonnabend gewesen, so dass die Frist erst am nächsten Werktag ablief. Das war der 2. Januar des folgenden Jahres, so dass der Mahnbescheid noch vor Ablauf der Verjährungsfrist eingereicht worden war. Auf den fehlenden Zugang eines Mieterhöhungsschreibens könne sich hier der Mieter nicht berufen, da eine automatische Wertsicherungsklausel vereinbart worden sei. Die Zahlungspflicht sei damit ohne weitere Erklärung des Vermieters entstanden; nur für die Frage des Verzugs komme es auf eine Mieterhöhungserklärung an. Im Übrigen könne sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Räume anderweitig vermietet worden seien, da er endgültig ausgezogen sei und deshalb seine Berufung auf die fehlende Gebrauchsüberlassung durch den Vermieter rechtsmissbräuchlich sei.