Ablauf der Abmahnfrist vor Kündigung

Ablauf der Abmahnfrist vor Kündigung; Vertragswidriger Gebrauch; Abmahnfrist; Beendigung des Mietverhältnisses; fristlose Kündigung; Kündigungserklärung, Abgabe; Lebensgefährte als Wohnungsnutzer

Eine Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung ist unwirksam, wenn der Kündigungsgrund zwar bei Zugang, nicht aber bei Abgabe der Kündigungserklärung vorlag.

Die fristlose Kündigung ist nach §§ 550, 553 BGB unwirksam, obwohl eine vertragswidrige Nutzung dadurch gegeben ist, daß der Bekl. die Wohnung verlassen hat und seine Lebensgefährtin die Wohnung nunmehr alleine bewohnt. Eine fristlose Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung setzt eine Abmahnung voraus, das heißt, dem Mieter soll Gelegenheit gegeben werden, den vertragswidrigen Zustand zu beenden und so die einschneidende Wirkung der fristlosen Kündigung zu vermeiden. Eine vorher ausgesprochene Kündigung ist nichtig.

Der Kl. kann nicht damit gehört werden, daß zum Zeitpunkt der Klagezustellung die Abmahnungsfrist abgelaufen war und daß zu diesem Zeitpunkt jedenfalls ein Kündigungsgrund nach § 553 BGB vorlag. Es ist zwar richtig, daß die Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung erst mit Zugang wirksam wird und daß sie das Vertragsverhältnis nur dann beendet, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Kündigungsgrund (noch) vorliegt. Ob ein Kündigungsgrund auch schon vorher, nämlich bei Abgabe der Erklärung, vorliegen muß, ist, soweit ersichtlich, in der Rechtsprechung nicht geklärt.

Jedenfalls für den Fall der Kündigung wegen einer vertragswidrigen Nutzung ist erforderlich, daß der Kündigungsgrund auch schon bei Abgabe der Kündigung besteht. Eine andere Auslegung würde dazu führen, daß eine bedingte Kündigung für zulässig gehalten würde. Die Erklärung des Kl. hat den Inhalt, daß er das Mietverhältnis beenden wolle, für den Fall, daß auch nach Ablauf der Abmahnungsfrist die vertragswidrige Nutzung noch fortbestehen sollte. Eine solche bedingte Kündigung ist unzulässig, da einseitige Willenserklärungen grundsätzlich nicht unter einer Bedingung abgegeben werden dürfen, damit an ihrer Wirksamkeit keine Zweifel möglich sind.