Ablauf der Einwendungsfrist des Mieters gegen Betriebskostenabrechnung, taggenaue Frist

Die Einwendungsfrist für einen Mieter gegen eine Betriebskostenabrechnung endet taggenau zwölf Monate nach Zugang der Abrechnung (hier: Zugang 1. September 2014, Fristende 2. September 2015), und nicht erst am Ende des Kalendermonats (gegen LG Frankfurt [Oder] WuM 2013, 50).

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Die Kl. hat ferner einen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung des Saldos in Höhe von 248,42 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2013.

Zutreffend führt die Berufung aus, dass der Bekl. sich erst nach dem Einwendungsausschluss auf die Belegeinsicht berufen hat.

Der Widerspruch des Bekl. war begründungslos, worauf die Kl. auch unverzüglich hingewiesen hat.

Die Einwendungsfrist endete bei unstreitigem Zugang der BKA am 1.9.2014 am 2.9.2015. Sofern das Amtsgericht die Auffassung unter Berufung auf ein jeglicher Begründung entbehrendes Urteil des LG Frankfurt (Oder) (v. 20.11.2012 - 16 S 47/12 - juris) meint, die Widerspruchsfrist laufe jeweils bis zum Ende des Monats, ergibt sich das Gegenteil bereits aus dem Gesetz. Gemäß § 188 Abs. 2 BGB ist bei einer Monatsfrist das Ende der Frist der Tag, der seiner Benennung nach dem Tag des Fristbeginns entspricht, wobei gemäß § 187 Abs. 1 BGB der Tag, in welchen das Ereignis fällt (hier Zugang), nicht mitgezählt wird. Die Frist lief mithin am 2.9.2015 ab. Die zitierte Stelle aus Schmidt-Futterer, Mietrecht, befasst sich dagegen nicht mit der hiesigen Frage, sondern vielmehr damit, bis wann der Vermieter abzurechnen hat, wenn das Mietverhältnis im Laufe des Jahres beginnt. Ebenso verhält es sich mit den anderen Fundstellen, die sich ebenfalls nicht mit dem Ende des Einwendungsausschlusses befassen. Das Geltendmachen auf Belegeinsicht war demnach zu spät, der Saldo fällig.

Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang mitzuteilen. Ob damit immer das Monatsende gemeint ist oder auch – je nach Zugang der Betriebskostenabrechnung – ein Termin während eines Monats in Frage kommt, war vom Landgericht Berlin zu entscheiden. Das LG Berlin (ZK 63) vertritt letzte Auffassung, steht damit aber allein auf weiter Flur.

Der Mieter hatte am 1. September 2014 eine Betriebskostenabrechnung erhalten. Er erhob zunächst ohne Begründung Einwendungen und verlangte dann etwas mehr als ein Jahr später, noch im September 2015, aber nach dem 2. September 2015, Belegeinsicht, die der Vermieter nicht gewährte. Die Zahlungsklage des Vermieters war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin meinte, die Widerspruchsfrist laufe nicht jeweils am Ende des Monats ab, sondern während des Monats, ein Jahr nach Zugang der Abrechnung. Hier sei die Betriebskostenabrechnung am 1. September 2014 zugegangen; die Einwendungsfrist habe dann am 2. September 2015 geendet. Das entgegenstehende Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) entbehre jeglicher Begründung. Das Verlangen auf Belegeinsicht sei daher zu spät geltend gemacht worden, und der Saldo aus der Abrechnung sei fällig.

„Zu diesem Ergebnis gelangt das Landgericht aufgrund einer lehrbuchhaften Auslegung der gesetzlichen Vorschriften. Es nimmt zunächst eine Auslegung nach dem Wortlaut vor. Daran schließen sich eine teleologische und eine systematische Auslegung an. Abschließend versucht das Landgericht den Willen des Gesetzgebers zu ergründen“ (zustimmende Anmerkung von Wall zum Urteil des LG Frankfurt [Oder], Juris PR-Mietrecht 7/2013, Anmerkung 3).

Bei Schmidt-Futterer/Langenberg (12. Auflage 2015) heißt es in Rn. 499 zu § 556 BGB: „Die Frist endet mit Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung“. Derselben Auffassung sind Blank/Börstinghaus, Rn. 217 zu § 556 BGB und Schmid/Zehelein, Münchner Kommentar, 7. Auflage 2016, Rn. 97 zu § 556 BGB. Die Auffassung der 63. Kammer vertritt – soweit ersichtlich – niemand. Vermieter sollten sich daher hüten, diese zu übernehmen.