Abgrenzung zwischen Pacht- und Bodennutzungsverträgen

Abgrenzung zwischen Pacht- und Bodennutzungsverträgen; Kündigungsfrist

1. Zur Abgrenzung zwischen Pacht- und Bodennutzungsverträgen.

2. Aufgrund von Artikel 232 § 3 Abs. 1 EGBGB leben bei Pachtverträgen die ursprünglichen Bestimmungen - auch vereinbarte Kündigungsfristen - wieder auf (hier: Kündigung eines zeitlich befristeten Pachtvertrages mit Verlängerungsklausel).

Der Kl. ist Pächter eines Grundstückes in Strausberg, Postbruch, Am Walde. Am 21.10.1975 schloß er mit dem damaligen VEB Gebäudewirtschaft Strausberg einen Pachtvertrag über das Grundstück. Beginn des Pachtvertrages war der 1. Oktober 1975. Im Pachtvertrag ist vereinbart, daß die Auflösung des Pachtverhältnisses nur am Jahresende erfolgen kann, die Kündigung hat mindestens 3 Monate vor Beendigung des Kalenderjahres stattzufinden.

Für den Fall, daß das Pachtverhältnis am Ende des Kalenderjahres von einem der Vertragspartner nicht gekündigt wird, verlängert sich dieses stillschweigend um ein weiteres Jahr, ist als weitere Klausel verankert.

Der Bekl. ist alleiniger Testamentserbe der im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstückes eingetragenen K. H. Mit Übergabeschreiben vom 31.1.1991 gab der Rechtsnachfolger des Verpächters, die Strausberger Wohnungsbaugesellschaft mbH als Verwalter das Grundstück an den Eigentümer, den Bekl., zurück. Das Grundstück war als sogenanntes Westgrundstück von dem VEB Gebäudewirtschaft Strausberg verwaltet worden.

Mit Schreiben vom 9.3.1991 kündigte der Bekl. dem Kl. den Pachtvertrag vom 21.10.1975 über das Grundstück zum 31.12.1991.

Der Kl. beantragte daraufhin die Feststellung, daß die Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrages unwirksam ist. Der Kl. hat vorgetragen, Pächter eines unbefristeten Pachtvertrages seit dem 21.10.1975 über das o. g. Grundstück zu sein. Er sei Partner eines Nutzungsverhältnisses im Sinne der Anlage I, Kapitel III, Artikel 232, § 4 des Einigungsvertragsgesetzes vom 31.8.1990. Daraus leite sich die gesetzlich verankerte Weitergeltung des Rechtes der ehemaligen DDR für Bodenflächen zur Erholung ab, daß die Beendigung des Nutzungs- bzw. Pachtverhältnisses seitens des Überlassers bzw. Verpächters gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe bzw. dringenden Eigenbedarf voraussetze. Er verweist auf § 314 Abs. 3 ZGB.

Der Bekl. vertritt die Auffassung, daß sich aus dem Wortlaut des Vertrages vom 21.10.1975 eindeutig ergibt, daß es sich um einen Pachtvertrag und nicht um einen Nutzungsvertrag handelt. Daher sei aus dem Einigungsvertrag, Anlage I, Kapitel III, Artikel 232 § 3 anzuwenden, wonach sich Pachtverhältnisse nunmehr nach den §§ 581 bis 597 BGB richten. Im weiteren beruft er sich auf den Grundsatz des Vorrangs der Individualabrede bezüglich der Vereinbarung der Parteien über ein beiden Seiten zustehendes Kündigungsrecht jeweils zum Jahresende. Demgemäß wurde eine Kündigung zum 31.12.1991 ausgesprochen. Das KG hielt die Feststellungsklage für unbegründet. Das Bezirksgericht wies die Berufung des Kl. zurück.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Kreisgericht die Klage abgewiesen, weil sie nicht begründet ist. Die für die Sache maßgeblich geltende Überleitungsvorschrift des Art. 232 EGBGB bestimmt in § 3 Abs. 1:

Pachtverhältnisse aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, richten sich von diesem Zeitpunkt an nach §§ 581 bis 597 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Unstreitig ist der zwischen den Parteien bestehende und von ihnen als solcher ausdrücklich bezeichnete Pachtvertrag über das in Strausberg, Postbruch, gelegene Grundstück am 21.10.1975 geschlossen worden. Der vor dem Wirksamwerden des Beitritts wirksam zustande gekommene Pachtvertrag bildet daher in Verbindung mit §§ 581 ff. BGB alleinige Grundlage für die Beurteilung, ob der Bekl. die Kündigung rechtswirksam ausgesprochen hat. Das ist zu bejahen. Der Bekl. hat vereinbarungsgemäß das Pachtverhältnis "mindestens 3 Monate vor Beendigung des Kalenderjahres" - mit Kündigungsschreiben vom 9.3.1991 zum 31.12.1991 - gekündigt. Diese von den Parteien in ihrer Vertragsfreiheit bei Abschluß des Vertrages vereinbarte Kündigungsmöglichkeit verstößt auch gegen kein gesetzliches Verbot.

Die hingegen vom Kl. herangezogene Überleitungsvorschrift des Art. 232 § 4 Abs. 1 EGBGB ist nicht einschlägig. Durch diese Vorschrift wird geregelt, daß Bodennutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis 315 ZGB aufgrund von Verträgen, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, sich weiterhin nach den genannten Vorschriften des ZGB richten.

Einen solchen Bodennutzungsvertrag nach § 312 ZGB haben die Parteien nicht geschlossen. Wie bereits ausgeführt haben sie vor Inkrafttreten des ZGB am 1.1.1976 gem. §§ 581 ff. BGB einen Pachtvertrag vereinbart.

An dieser Beurteilung ändert nichts, daß mit Inkrafttreten des ZGB auf vor dem 1.1.1976 abgeschlossene Pachtverträge gem. § 2 Abs. 2 EGBGB grundsätzlich die Bestimmungen über die Nutzungsverträge nach §§ 312 bis 315 ZGB anzuwenden waren und in der Rechtsprechung auch so praktiziert worden ist. Insofern waren ebenso die Parteien des vorliegenden Pachtvertrags ungeachtet ihres individuell vertraglich fixierten Kündigungsrechts ausschließlich den Kündigungsbestimmungen des § 314 ZGB unterworfen. Das galt jedoch lediglich für den zeitlichen Geltungsbereich des ZGB. Durch die Wiederherstellung der Einheit Deutschlands und auf der Grundlage des Einigungsvertrages ist eine neue Lage entstanden. Durch die oben zitierte Überleitungsvorschrift des Art. 232 § 3 Abs. 1 EGBGB besteht der zwischen den Parteien am 21.10.1975 geschlossene Pachtvertrag mit seinem ursprünglichen Vertragsinhalt - ohne jegliche Einschränkung - wieder fort. Die Bestimmung des § 314 ZGB kommt hier nicht weiter zur Anwendung.