Abgrenzung von Teilräumung zu Schlechterfüllung der Räumungspflicht des Gewerbemieters

Abgrenzung von Teilräumung zu Schlechterfüllung der Räumungspflicht des Gewerbemieters; unvollständige Räumung

Hat der Gewerbemieter von Räumen im 1. OG (286 m2) sowie eines Kellerraumes (18 m2) zwar die Räume im 1. OG vollständig geräumt, jedoch im Kellerraum ein Regal mit einer Grundfläche von ca. 2 m2 zurückgelassen, so schuldet er jedenfalls dann lediglich für den Kellerraum Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Räume im 1. OG - trotz unvollständiger Räumung des Kellers - weitervermietet hat (§ 242 BGB).

Die zulässige Berufung der Bekl. hat zum überwiegenden Teil Erfolg.

1. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB steht der Kl. gegen die Bekl. für die Zeit von November 2003 bis Mai 2004 nur hinsichtlich der Kellerfläche zu. (...)

b) Dem Landgericht kann jedoch nicht darin gefolgt werden, wenn es die Bekl. auch hinsichtlich der in der ersten Etage gelegenen Räume zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für verpflichtet hält.

Unstreitig haben die Bekl. der Kl. die Schlüssel für die vermieteten Räumlichkeiten ausgehändigt. Diese hat die Räumlichkeiten - jedenfalls diejenigen in der ersten Etage - auch in Besitz genommen und durch einen Sachverständigen begutachten lassen. Es erscheint bereits zweifelhaft, ob allein in dem Umstand, daß die Bekl. im Kellerraum ein Regal zurückgelassen haben, dessen Fläche nach ihrem unwidersprochenen Vorbringen lediglich ca. 2 m2 ausmacht, eine bloße Teilräumung zu sehen ist.

Die - grundsätzlich unzulässige - Teilräumung ist von einer bloßen Schlechterfüllung der Räumungspflicht abzugrenzen (BGHZ 104, 285, 289). Allein darin, daß der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überläßt, kann noch keine Vorenthaltung gesehen werden. Die Abgrenzung zwischen einer bloßen Schlechterfüllung und einer unzulässigen Teilräumung ist eine Frage des Einzelfalles.

So wurde das Zurücklassen von wenigem Gerümpel (BGHZ 104, 285, 289) bzw. einer Lampe, eines Stuhles, mehrerer Regalbretter, Taschen mit Wäsche und einer Waschmaschine als unschädlich angesehen (AG Köln WuM 1995, 709).

Demgegenüber wurde für den Fall des Zurücklassens einer Einbauküche und eines Teppichbodens (LG Köln, NJW RR 1996, 1480) bzw. eines Eisschranks, zweier Tapezierböcke, einer Vorhangschiene, eines Sackes mit Abfällen, eines Küchenständers sowie mehrerer Kissen (AG Ludwigshafen ZMR 1980, 88) eine unzulässige Teilräumung angenommen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 156, 167) ist auch darauf abzustellen, welche Aufwendungen erforderlich werden, um die zurückgelassenen Gegenstände zu beseitigen.

Für den vorliegenden Fall kann dahinstehen, ob in dem Zurücklassen des Regals im Keller durch die Bekl. eine bloße Schlechterfüllung oder eine Teilräumung zu sehen ist. Denn auch bei Annahme einer bloßen Teilleistung durch die Bekl. wäre diese unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des vorliegenden Falles nicht als unzulässig anzusehen.

Zwar ist der Schuldner nach § 266 BGB grundsätzlich zu Teilleistungen nicht berechtigt. Er wird jedoch gleichwohl - im Umfang seiner Teilleistung - von seiner Verpflichtung zur Leistung frei, wenn der Gläubiger die Teilleistung widerspruchslos annimmt (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 266 Rdnr. 10).

Im vorliegenden Fall hat die Kl. zwar, nachdem sie von den Bekl. die Schlüssel zu den Räumen zurückerhalten hatte, mit Anwaltsschreiben (...) zum Ausdruck gebracht, daß sie die Räumungspflicht der Bekl. als nicht erfüllt ansieht. Dies könnte als Widerspruch gegen eine grundsätzlich unzulässige Teilleistung gewertet werden.

Es besteht jedoch die Besonderheit, daß die Kl. in keinem der genannten Schreiben die Räumung des Kellers und insbesondere die Beseitigung des dort befindlichen Aktenregals verlangt hat. Vielmehr ergibt sich insbesondere aus dem Schreiben vom 17. Juli 2003, daß die Kl. die Rücknahme der Räume unzulässigerweise von einer Sanierung des Fußbodens sowie der Decken und Wände geltend gemacht hat. Ein derartiger Anspruch stand der Kl. aber, wie das Landgericht auf Seite 5 des Schlußurteils zutreffend ausgeführt hat, nicht zu.

Der Sache nach hat die Kl. die Rücknahme der vermieteten Räume mithin von einer unzulässigen Bedingung abhängig gemacht. Demgegenüber hat sie in der gesamten eingereichten Vorkorrespondenz nicht ein einziges Mal die Beseitigung des Regals im Kellerraum ausdrücklich verlangt.

In ihrem Schreiben hat die Kl. erklärt, die Weitervermietung der gesamten Räume hänge insbesondere von einer kompletten Fußbodensanierung ab. Zudem hat die Kl. vortragen lassen, daß sie die Räumlichkeiten trotz der noch nicht erfolgten Räumung des Kellerraumes zum 1. Juni 2004 neu vermietet hat. Wenn die Kl. aber dazu in der Lage war, die Räume in der ersten Etage ab dem 1. Juni 2004 neu zu vermieten, obwohl der Kellerraum erst am 25. Februar 2005 geräumt worden ist, so belegt dies, daß ein erkennbares Interesse der Kl. auch an einer Teilleistung bestand.

Wenn die Kl. unter diesen Umständen gleichwohl allein im Hinblick auf das im Kellerraum zurückgelassene Regal mit einer Grundfläche von ca. 2 m2 eine Nutzungsentschädigung auch hinsichtlich der in der ersten Etage belegenen Flächen begehrt, obwohl diese auch ohne den Kellerraum für sie wirtschaftlich nutzbar waren, so verstößt sie durch dieses Verhalten gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. § 546 BGB Rdnr. 61 m. w. N.). Nutzungsentschädigung kann sie vielmehr lediglich anteilig für den 18 m2 umfassenden Kellerraum beanspruchen. (...)

Nutzungsentschädigung kann der Vermieter nur bei Vorenthaltung der Mietsache verlangen, nicht jedoch bei Schlechterfüllung der Räumungspflicht.

Das Mietverhältnis war beendet, der Mieter räumte die in der ersten Etage gelegenen Räume, ließ jedoch in dem mitgemieteten Kellerraum von 18 m2 ein Regal zurück, dessen Fläche lediglich ca. 2 m2 ausmachte. Der Vermieter ging von einer (unzulässigen) Teilräumung aus und verlangte Nutzungsentschädigung für die gesamte Gewerbefläche. Die wurde ihm auch vom LG zugesprochen. In der Berufung beim KG hatte der Vermieter nur mit einer Nutzungsentschädigung für den Kellerraum Erfolg.

Der 12. Senat des KG gab zunächst eine kurze Übersicht zur Abgrenzung der - grundsätzlich unzulässigen - Teilräumung von der Schlechterfüllung der Räumungspflicht des Gewerbemieters. Für den vorliegenden Fall ließ es jedoch dahinstehen, ob das Zurücklassen des Regals im Keller durch den Mieter eine bloße Schlechterfüllung oder eine Teilräumung gewesen sei. Denn auch bei Annahme einer bloßen Teilleistung wäre diese unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Falles nicht als unzulässig anzusehen. Vorliegend habe der Vermieter nämlich die Räume im 1. OG trotz unvollständiger Räumung des Kellers sogleich weitervermietet, so daß er lediglich anteilig Nutzungsentschädigung für den Kellerraum beanspruchen könne.