Abgrenzung von teilmöbliertem Wohnraum und Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen

Abgrenzung von teilmöbliertem Wohnraum und Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen; Preisgebundene Altbauwohnung; Untermiete; unmöblierte Wohnung; Möblierungszuschlag; Kaution; Rückwirkung von Gesetzen

1. Zur Frage, wann bei einer Untervermietung einer preisgebundenen Altbauwohnung im ganzen die Untermiete frei vereinbart werden darf.

2. Zur Berechnung des Möblierungszuschlages.

3. Eine nach § 29 a 1. BMG a.F. unzulässigerweise geforderte Kaution kann nach Inkrafttreten des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin nicht mehr zurückgefordert werden.

Der Kl. hat am 31.10.1979 einen Untermietvertrag unterzeichnet, durch den er vom Bekl. eine preisgebundene Altbauwohnung im ganzen anmietete.

Nach dem Untermietvertrag handelt es sich um eine teilmöblierte Wohnung mit Einbauküche einschließlich Gasherd und Kühlschrank. Der Kl., der auch eine Kaution von 1000 DM an den Bekl. gezahlt hat, erhielt nach seinem eigenen Vortrag als Möbel von dem Bekl. überlassen einen zehn bis fünfzehn Jahre alten Küchenschrank, einen etwa zehn Jahre alten Küchenschrank, einen kleinen Küchentisch (Campingtisch), einen mit Farbe beschmierten Küchenstuhl, ein Zweiersofa, Lampen in Küche und Bad, Gardinen in einem Zimmer und eine Schrankwand aus den 50er Jahren.

Der Bekl. trägt vor, in der Wohnung seien wertverbessernde Maßnahmen durchgeführt und Einrichtungen erstellt worden.

Vereinbart war ein Untermietzins von 400,-- DM. Unter dem 30.11.1981 beantragte der Kl. bei der Preisstelle für Mieten die Überprüfung der Miethöhe. Die Preisstelle errechnete eine Stichtagsmiete von 280 DM zum 31.12.1978. Ein Modernisierungszuschlag wurde nicht berücksichtigt, weil nach Ansicht der Mietpreisstelle bestimmte Maßnahmen entweder nicht als Modernisierungsmaßnahme anzuerkennen bzw. Aufwendungen für Wertverbesserungen nicht nachgewiesen seien. Der Bescheid der Mietpreisstelle vom 30.6.1982 ist rechtskräftig geworden.

Der Kl. vertritt die Auffassung, das Mietverhältnis unterliege der Preisbindung, ein Fall frei zu vereinbarender Untermiete liege nicht vor, weil das zum Wohnen erforderliche Mobiliar nicht überlassen worden sei. Vor allem sei ihm keine Schlafmöglichkeit mit der Wohnung überlassen worden. Er macht Rückzahlung überzahlter Beträge geltend, unter anderem auch die Rückzahlung der geleisteten Mietkaution, da die Neufassung des § 29 a 1. BMG keine Rückwirkung habe.

Der Bekl. stellt sich auf den Standpunkt, die Untermiete sei gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 AMVOB frei vereinbar gewesen, denn diese Regelung finde auch dann Anwendung, wenn die Wohnung nicht vollständig möbliert sei. Durch Fehlen einer vollständigen Möblierung werde eine teilmöblierte Wohnung nicht zu einer unmöblierten Wohnung im Sinne der genannten Vorschrift. Die Klage hatte teilweise Erfolg.

Zwischen den Parteien besteht ein Untermietverhältnis.

Nach dem schriftlichen Untermietvertrag wurde die Wohnung teilmöbliert mit kompletter Küche untervermietet. Obwohl § 29 AltbaumietVOB bestimmt, daß bei Untervermietung die Untermiete frei vereinbart werden könne, es sei denn, es werde eine Wohnung im ganzen unmöbliert vermietet, ist bei der gegebenen Sachlage davon auszugehen, daß die im ganzen untervermietete Wohnung der Mietpreisbindung unterliegt.

Es wurde zwar im Mietvertrag von einer teilmöblierten Wohnung gesprochen, tatsächlich meinte der Bekl. jedoch nach der Berechnung des von ihm verlangten Modernisierungszuschlages, daß er eine Wohnung mit einer Art Einbauküche überlassen wollte, da nur die Küchenmöbel ausdrücklich erwähnt wurden.

Die anderen Sachen - Schrankwand, Sofa, Lampen und Gardinen - waren nicht Gegenstand des Untermietvertrages. Denn sie wurden nicht erwähnt. Sie wurden dem Kl. nur überlassen, so daß insoweit aber auch wegen der Möbel der Küche nur ein Entgelt nach § 29 a Abs. 5 des 1. BMietG neuer Fassung gefordert, nicht aber von einer möblierten ganzen Wohnung im Sinne des § 29 AltbaumietVOB ausgegangen werden kann. Der Kl. war deshalb nur verpflichtet, die preisrechtlich zulässige Miete für die Mietsache zu zahlen. Das war nach dem Bescheid der Preisstelle für Mieten vom 30.6.1982 per 31.12.1978 ein Betrag von 280,-- DM, in dem bereits enthalten ist der Untermietzuschlag von 5,-- DM und berücksichtigt wurde, daß per 31.12.1978 ein Modernisierungszuschlag von dem Bekl. nicht erhoben werden konnte.

Zusätzlich stehen dem Bekl. noch 2 % des Zeitwertes der überlassenen Einrichtungsgegenstände zu, zu denen nicht gehören die Spüle in der Küche und der 80-Liter-Heißwasserspeicher im Bad, weil diese Einrichtungen an die Stelle des Ausgusses bzw. des Badeofens angebracht sind.

Weil der Bekl. nur die preisrechtlich zulässige Miete von dem Kl. hätte verlangen dürfen zur Zeit des Abschlusses des Untermietvertrages, war auch die Forderung der Kaution für die Sicherstellung des Bekl. aus Ansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung oder unterlassener Renovierung nicht berechtigt nach § 29 a 1. BMietG alter Fassung. Diese ungerechtfertigte Forderung konnte nach dem früheren Recht deshalb auch gemäß §§ 30 1. BMietG, 812 BGB zurückgefordert werden. Da nach § 30 des 1. BMietG jedoch die nach dem 1. Bundesmietengesetz oder anderen mietpreisrechtlichen Vorschriften unzulässigen Leistungen zurückgefordert werden können, für Kautionen jedoch jetzt keine dahingehende Vorschrift mehr besteht, sie vielmehr in Höhe von drei Monatsmieten zulässig sind, steht dem Kl. ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution von 1000,-- DM nicht zu.