Abgrenzung von Individualvereinbarung zu AGB

Abgrenzung von Individualvereinbarung zu AGB; Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel wegen unzulässiger Klausel zur Parkettversiegelung; unwirksame salvatorische Klausel

1. Eine Schönheitsreparaturklausel zu Lasten des Mieters ist unwirksam, wenn daneben durch AGB eine Versiegelungspflicht für Parkett und Holzfußboden vereinbart wird, selbst wenn dabei eine salvatorische Klausel vorsieht, dass die Arbeiten nur dann durchgeführt werden müssen, „sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben".

2. Ein Klauselverwender muss zunächst den ersten Anschein für das Vorliegen einer Allgemeinen Geschäftsbedingung widerlegen und hat die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vertrag oder eine einzelne Vertragsbedingung entgegen dem ersten Anschein individuell ausgehandelt worden ist.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, da über die „Auswirkungen der salvatorischen Klauseln im hier verwendeten Vertragsformular" im Bereich der Wohnraummiete bislang, soweit ersichtlich, nicht entschieden worden sei.

Diese Begründung trägt die Zulassung der Revision nicht. Auch sonst liegt kein Revisionszulassungsgrund vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Die Maßstäbe für die Beantwortung der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage lassen sich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Weiteres entnehmen, so dass es keiner weiteren Entscheidung des Revisionsgerichts bedarf.

Der Senat hat bereits mehrfach - auch für das Wohnraummietrecht - entschieden, dass der Zusatz „soweit gesetzlich zulässig" die Unwirksamkeitsfolge der gegen die gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoßenden Regelung nicht beseitigt (vgl. Senatsurteile vom 26. Juni 1991 - VIII ZR 231/90, NJW 1991, 2630 unter II 5; vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 1 c; vom 26. November 1984 - VIII ZR 214/83, BGHZ 93, 29, 48, zur Klausel „soweit das Gesetz nicht etwas anderes zwingend vorschreibt"). Denn derartige salvatorische Klauseln sind ihrerseits unwirksam, weil sie gegen das Verständlichkeitsgebot verstoßen (BGH, Urteil vom 12. Oktober 1995 - I ZR 172/93, NJW 1996, 1407 unter II 1 d - zu § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG). An dieser Beurteilung ändert auch der im Streitfall vorhandene Zusatz nichts, dass die Übertragung der Pflicht zur Parkettversiegelung auf den Mieter nach derzeitiger Rechtslage nicht erlaubt sei.

Aus dem Zurückweisungsbeschluss gemäß § 552 a vom 5. März 2013: 1 [...] Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 20. November 2012 Bezug genommen (§ 552 a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO). Die im Anschluss an den Hinweis des Senats erfolgten Ausführungen der Revision im Schriftsatz vom 28. Januar 2013 geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Die in dieser Stellungnahme angeführten Gesichtspunkte hat der Senat, soweit sie für die Revisionsentscheidung von Bedeutung sind, bei Erlass des Hinweisbeschlusses berücksichtigt.

2 1. Soweit die Bekl. meint, es liege ein Revisionszulassungsgrund vor, trifft dies nach wie vor nicht zu, zumal der Senat, wie im vorstehend genannten Hinweisbeschluss erwähnt, auch schon über die Verwendung einer salvatorischen Klausel in einem Wohnraummietvertrag entschieden hat (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 1 c - zur Klausel „soweit gesetzlich zulässig", GE 1993, 359). Entgegen der Auffassung der Revision ist eine weitere Entscheidung des Revisionsgerichts auch nicht deshalb erforderlich, weil die in § 11 Nr. 3 des vorliegenden Mietvertrags in der „Parkettklausel" enthaltene salvatorische Klausel im Anschluss an die Formulierung „sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben" die Formulierung enthält:

„, was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte[n]. ..."

3 Zur Beurteilung dieser salvatorischen Klausel, die das Berufungsgericht unter Anwendung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend wegen Verstoßes gegen das Verständlichkeitsgebot als unwirksam angesehen hat, bedarf es keiner weiteren höchstrichterlichen Entscheidung. Denn es besteht in Rechtsprechung und Literatur weitgehend Einigkeit darüber, dass salvatorische Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls dann nicht wirksam vereinbart werden können, wenn die Rechtslage - wie hier hinsichtlich der Parkettklausel der Fall - nicht zweifelhaft ist (vgl. nur Ulmer/Habersack in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., § 305 BGB Rn. 153; MünchKommBGB/Basedow, 6. Aufl., § 305 Rn. 75; jeweils m. w. N.).

4 2. Der Inhalt der Stellungnahme der Bekl. ändert auch nichts an der fehlenden Erfolgsaussicht der Revision. Anders als die Bekl. meint, hat der Senat ihren Sachvortrag, wonach es sich bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag und namentlich bei den in § 2 (Mietdauer und Kündigung) und § 11 (Schönheitsreparaturen) enthaltenen Regelungen um Individualvereinbarungen handele, bei Erlass des Hinweisbeschlusses umfassend gewürdigt.

5 a) Der Senat hält auch nach nochmaliger Überprüfung an seiner Auffassung fest, dass das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung ohne Rechtsfehler angenommen hat, dass sich im vorliegenden Fall sowohl aus der Erscheinungsform des Textes des streitgegenständlichen Mietvertrags als auch aus dessen Inhalt ein erster Anschein für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ergibt. Ebenso bleibt der Senat bei seiner Einschätzung, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts, das Vorbringen der Bekl. sei nicht geeignet, diesen ersten Anschein zu widerlegen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist. Soweit die Bekl. in diesem Zusammenhang die Vergleichbarkeit der Sachverhalte der im Hinweisbeschluss genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs mit dem vorliegenden Sachverhalt in Zweifel zieht, übersieht sie bereits, dass diese Entscheidungen, wie sich aus dem Zusatz „vgl. hierzu" ergibt, vorrangig zum Nachweis der genannten Grundsätze der höchstrichterlichen Rechtsprechung dienen.

6 b) Soweit die Bekl. (erneut) geltend macht, das Berufungsgericht hätte zumindest über ihren Vortrag zum Aushandeln der Mietvertragsbedingungen Beweis durch Vernehmung der von ihr benannten damaligen Mitarbeiterin erheben müssen, verhilft auch diese - vom Senat bei Erlass des Hinweisbeschlusses bereits geprüfte - Rüge der Revision nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht durfte verfahrensfehlerfrei von einer Vernehmung der Zeugin absehen, weil nach seiner aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Beurteilung bereits das unter Beweis gestellte Vorbringen der Bekl. nicht ausreicht, um den ersten Anschein des Vorliegens Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu widerlegen.

7 c) Hieran ändert der in der Stellungnahme der Bekl. hervorgehobene Gesichtspunkt nichts, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sowohl in § 2 als auch in § 11 der Endfassung des Mietvertrags Änderungen gegenüber dem ursprünglichen Vertragsentwurf vorgenommen worden sind. Die Revision vertritt die Auffassung, diese Änderungen seien als ein „Gesamtpaket" zu betrachten. Die Änderungen in § 11 des Mietvertrags seien erfolgt, nachdem die Bekl. zwar bereit gewesen sei, von ihrer eigentlichen Vorstellung einer Mindestvertragslaufzeit von 48 Monaten zugunsten der Kl. abzuweichen und so das Risiko einzugehen, auf anderenfalls garantierte Mieteinnahmen für den Differenzzeitraum zu verzichten, in diesem Zusammenhang aber klargestellt habe, dass sie hierzu nur dann bereit sei, wenn Einigkeit über die Verpflichtung der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Übernahme diesbezüglicher anteiliger Kosten bei Auszug vor Fälligkeit solcher Arbeiten herrsche.

8 aa) Es kann offen bleiben, ob die Auffassung des Berufungsgerichts zutrifft, dass es sich auch bei der Regelung über die Mindestvertragslaufzeit in § 2 des Mietvertrags trotz des vom Berufungsgericht insoweit festgestellten Änderungswunschs der Kl. um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Denn selbst wenn es sich um eine Individualvereinbarung handeln sollte, folgt hieraus noch nicht, dass davon auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturklauseln auszugehen wäre (vgl. BGH, Urteile vom 17. Mai 1982 - VII ZR 316/81, BGHZ 84, 109, 112; vom 6. März 1986 - III ZR 195/84, BGHZ 97, 212, 215; vom 19. Juni 1996 - VIII ZR 189/95, ZIP 1996, 1997 unter II 1 c bb; ebenso OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997, 628, 629; Erman/Roloff, BGB, 13. Aufl., § 305 Rn. 22; Ulmer/Habersack, aaO. Rn. 55; vgl. auch MünchKommBGB/Basedow, aaO., § 305 Rn. 41 und 44).

9 bb) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch die Änderungen des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags nicht zum Anlass genommen, die Regelung über die Schönheitsreparaturen insgesamt als Individualvereinbarung anzusehen (vgl. hierzu S. 5, 3. Abs. des Hinweisbeschlusses). Hieran ändert der von der Revision in ihrer Stellungnahme vorgebrachte Gesichtspunkt, mit der auf Wunsch der Kl. vorgenommenen Verkürzung der Mindestvertragslaufzeit sei eine Erhöhung ihres finanziellen Risikos verbunden, nichts. Denn in den Veränderungen der Regelung in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags ist gleichwohl keine Änderung des wesentlichen Inhalts der Klausel, sondern lediglich eine unselbständige Ergänzung in Gestalt einer Änderung der Formulierung zu sehen, die den Charakter der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht in Frage stellt (vgl. BGH, Urteile vom 30. Oktober 1987 - V ZR 174/86, BGHZ 102, 152, 158; vom 18. Mai 1995 - X ZR 114/93, WM 1995, 1455 unter 1 b).

10 cc) Das in der Stellungnahme der Revision angeführte Urteil des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2009 (XII ZR 200/06, GE 2009, 647, NJW-RR 2009, 947) führt zu keiner anderen Beurteilung. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die dort angestellten Überlegungen ohne Weiteres auf das Wohnraummietrecht übertragen werden können. Denn anders als die Revision meint, unterscheidet sich der Streitfall wesentlich von der Fallkonstellation, die der Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zugrunde lag. Dort war auf Wunsch des Mieters eine Änderung der formularvertraglich vorgesehenen Endrenovierungspflicht in einem Punkt durch Aufnahme einer zusätzlichen Klausel in den Mietvertrag vorgenommen worden. Der XII. Zivilsenat hat hierin eine Verhandlung über den Umfang der dem Mieter bei Ende des Mietvertrags auferlegten Schönheitsreparaturen insgesamt gesehen. So liegt der Fall hier indes nicht. Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts ist die geringfügige, lediglich ein vorhandenes Rechenbeispiel betreffende Änderung des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags als solche nicht von den Kl. verlangt worden, sondern lediglich eine (notwendige) Folge der auf deren Wunsch vorgenommenen Verringerung der Mindestlaufzeit des Mietvertrags.

11 dd) Soweit die Revision in ihrer Stellungnahme schließlich geltend macht, unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der §§ 305 ff. BGB und des Berufs der Kl., bei denen es sich um Richter handele, seien die Regelungen über die Schönheitsreparaturarbeiten hier nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen, da nach dem Vortrag der Bekl. von einer selbstverantwortlichen Prüfung, Abwägung und möglichen Einflussnahme der Kl. hätte ausgegangen werden müssen, vermag auch dieses Vorbringen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn selbst wenn es sich bei den Kl. - wie im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zugunsten der Bekl. als richtig zu unterstellen ist - um Richter handeln sollte, änderte dies nichts an der Geltung der strengen Anforderungen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 30. Oktober 1987 - V ZR 174/86, BGHZ 102, 152, 158 m. w. N.; vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 unter II 2 b; Erman/Roloff, aaO. Rn. 58) an ein Aushandeln von Vertragsbedingungen zu stellen sind. Danach durfte das Berufungsgericht auch auf der Grundlage des Vortrags der Bekl. rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangen, dass es sich bei den hier maßgeblichen Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.

Eine Klausel, nach der der Mieter zusätzlich zu den übernommenen Schönheitsreparaturen Parkett und Holzfußboden versiegeln muss, ist unwirksam und bringt auch die allgemeine Schönheitsreparaturklausel zu Fall, selbst wenn es sich um eine salvatorische Klausel mit dem Zusatz handelt, „sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben".

Mietvertraglich war die Schönheitsreparaturpflicht des Mieters vereinbart. Darüber hinaus war vorgesehen, dass der Mieter nach zehn Jahren Parkett und Dielenboden zu versiegeln habe, „sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlaube". In dem Mietvertrag hieß es dazu weiterhin: „... was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnten ..."

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Rückzahlung der geleisteten Kaution. Der Vermieter rechnete teilweise mit angeblichen Ansprüchen aus einer Quotenhaftungsklausel im Mietvertrag auf. In dem folgenden Rechtsstreit trug der Vermieter vor, dass es sich bei den mietvertraglichen Regelungen um Individualvereinbarungen handele, weil diese ausgehandelt worden seien. Dem folgte in der Berufung die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin nicht, sondern erachtete die Schönheitsreparaturklausel für insgesamt unwirksam, ließ die Revision jedoch zu, da über die Auswirkungen der salvatorischen Klauseln im hier verwendeten Vertragsformular „im Bereich der Wohnraummiete bislang, soweit ersichtlich, nicht entschieden worden" sei. Der Vermieter legte die Revision ein.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit Beschluss vom 20. November 2012 mit, es sei beabsichtigt, die zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Ein Grund für die Zulassung der Revision liege nicht vor. Die Begründung der Berufungskammer trage die Zulassung der Revision nicht. Auch sonst liege kein Revisionszulassungsgrund vor.

Der Senat habe bereits mehrfach – auch für das Wohnraummietrecht – entschieden, dass der Zusatz „soweit gesetzlich zulässig" nicht dazu führe, dass eine wegen Verstoßes gegen die gesetzlichen Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksame Regelung wirksam werde. Denn derartige salvatorische Klauseln seien ihrerseits unwirksam, weil sie gegen das Verständlichkeitsgebot (Transparenzgebot) verstießen. An dieser Beurteilung ändere auch der im Streitfall vorhandene Zusatz nichts, dass die Übertragung der Pflicht zur Parkettversiegelung auf den Mieter nach derzeitiger Rechtslage nicht erlaubt sei.

Unbegründet sei die weitere Rüge der Revision, es handele sich bei der Regelung nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Das Berufungsgericht habe in tatrichterlicher Würdigung ohne Rechtsfehler angenommen, dass sich im vorliegenden Fall sowohl aus der Erscheinungsform des Textes des streitgegenständlichen Mietvertrages als auch aus dessen Inhalt ein erster Anschein für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ergebe. Der Verwender habe diesen ersten Anschein zu widerlegen, und ihn treffe die Darlegungs- und Beweislast, dass der Vertrag oder einzelne Vertragsbedingungen entgegen dem ersten Anschein individuell ausgehandelt worden seien.

Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das Vorbringen des Vermieters sei nicht geeignet, diesen ersten Anschein zu widerlegen, sei aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. An die substantiierte Darlegung der ernsthaften Verhandlungsbereitschaft des Verwenders und der weiteren Merkmale für ein Aushandeln seien strenge Anforderungen zu stellen. Ein solches Aushandeln bedeute mehr als verhandeln. Es genüge nicht, dass das gestellte Formular dem Verhandlungspartner bekannt sei und nicht auf Bedenken stoße, dass der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert werde und den Vorstellungen des Partners entspreche. Von einem Aushandeln in diesem Sinne könne vielmehr nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen „gesetzesfremden Kerngehalt", also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden und ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stelle und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräume mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er müsse sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. Davon könne vorliegend nicht ausgegangen werden.

Ohne Aussicht auf Erfolg vertrete die Revision schließlich die Auffassung, selbst eine Unwirksamkeit des auf die Versiegelung des Parketts und des Holzfußbodens bezogenen Teils der Klausel lasse die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturvornahmeklausel im Übrigen unberührt, da der entsprechende Absatz sprachlich und inhaltlich selbständig sei und ohne Weiteres gestrichen werden könne, ohne dass der weitere Sinngehalt der Klausel – namentlich die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter – dadurch entfiele.

Der Senat habe bereits (VIII ZR 48/09, GE 2010, 335) entschieden, dass die Unwirksamkeit der Parkettversiegelungsklausel selbst dann zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen insgesamt führe, wenn die Pflicht zur Versiegelung des Parketts in einer eigenen Klausel geregelt sei.

Mit Beschluss vom 5. März 2013 hat der BGH durch einstimmigen Beschluss die Revision des Vermieters zurückgewiesen. Die im Anschluss an den Hinweisbeschluss angeführten Gesichtspunkte gäben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung und seien auch schon in dem Hinweisbeschluss berücksichtigt worden. Der Hinweis der Revision auf das Urteil des XII. Senats des BGH vom 18. März 2009 (XII ZR 200/06, GE 2009, 647) führe zu keiner anderen Beurteilung. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob die dort angestellten Überlegungen ohne Weiteres auf das Wohnraummietrecht übertragen werden könnten. Denn der Streitfall unterscheide sich wesentlich von der Fallkonstellation, die der Entscheidung des XII. Senats zugrunde gelegen habe. Dort sei auf Wunsch des Mieters eine Änderung der formularvertraglich vorgesehenen Endrenovierungsklausel in einem Punkt durch Aufnahme einer zusätzlichen Klausel im Mietvertrag vorgenommen worden. Der XII. Senat habe hierin eine Verhandlung über den Umfang der dem Mieter bei Ende des Mietvertrags auferlegten Schönheitsreparaturen insgesamt gesehen.

So liege der Fall hier indessen nicht. Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts sei die geringfügige, lediglich ein vorhandenes Rechenbeispiel betreffende Änderung des Mietvertrages als solche nicht vom Mieter verlangt worden, sondern lediglich (notwendige) Folge der auf dessen Wunsch vorgenommenen Verringerung der Mindestlaufzeit des Mietvertrags. Soweit schließlich geltend gemacht werde, unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der §§ 305 ff. BGB und des Berufs des Mieters, bei dem es sich um einen Richter handele, seien die Regelungen über die Schönheitsreparaturarbeiten hier nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen, da nach dem Vortrag des Vermieters von einer selbstverantwortlichen Prüfung, Abwägung und möglichen Einflussnahme des Mieters hätte ausgegangen werden müssen, vermöge auch dieses Vorbringen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn selbst wenn es sich bei dem Mieter um einen Richter handeln sollte, ändere das nichts an der Geltung der strengen Anforderungen, die nach der Rechtsprechung des BGH an ein Aushandeln von Vertragsbedingungen zu stellen seien.