Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum

Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum; Duplex-Parker

1. An Bauteilen einer Doppelstockgarage (Duplex-Parker) kann auch dann Sondereigentum bestehen, wenn die zugehörige Hydraulikanlage infolge des Betriebs mehrerer Garageneinheiten zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellt.

2. Sind in einer Teilungserklärung Mehrfachparker als Sondereigentum aufgeführt, sind einzelne Bauteile des Mehrfachparkers nur dann sondereigentumsfähig, wenn sie ausschließlich einer Sondereigentumseinheit und nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

3. Das zur Hebebühne einer Doppelstockgarage gehörende Fahrblech ist - soweit es entfernt werden kann, ohne die Funktionsfähigkeit der Hebeanlage im Übrigen zu beeinträchtigen - sondereigentumsfähig.

In einer Gemeinschaft sind in der Tiefgarage mehrere Duplex- und Vierfachparker vorhanden, an denen nach der Teilungserklärung jeweils Sondereigentum begründet wurde. Allerdings werden die jeweiligen Mehrfachparker durch eine gemeinsame Hydraulikanlage betrieben.

Die Eigentümer beschlossen die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten an den Mehrfachparkern, im Wesentlichen die Erneuerung der Fahrbleche sowie Austausch von Seiten- und Mittelträgern. Die Finanzierung der Maßnahme sollte aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen. Das AG hat die Anfechtungsklage einer Eigentümerin abgewiesen, da es davon ausging, dass die Mehrfachparker im gemeinschaftlichen Eigentum stehen und die Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Die Berufung der Eigentümerin, welche keinen Duplexparker hatte, war erfolgreich.

Des Weiteren wurden eine Jahresabrechnung und ein Wirtschaftsplan beschlossen, bei denen jeweils Kosten für die Tiefgarage gemäß dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG verteilt wurden. Der in der Gemeinschaftsordnung enthaltene abweichende Kostenverteilungsschlüssel für Kosten der Tiefgarage wurde im Rahmen der angegriffenen Beschlüsse nicht angewandt, da er nach Auffassung der Verwaltung und der Wohnungseigentümer unklar und in sich widersprüchlich war.

Das Amtsgericht hat auch insoweit die Anfechtungsklage einer Eigentümerin abgewiesen. Die Berufung blieb in diesen Punkten erfolglos.

I. [...] Die zulässige Berufung der Kl. hat insoweit Erfolg, als die Nichtigkeit der Beschlussfassung zu TOP 3.5 festzustellen war. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet.

1. Der unter TOP 3.5 (Finanzierung der Maßnahme; Instandsetzung an verschiedenen Duplex-Parkern) gefasste Beschluss ist nichtig, da es insoweit an der erforderlichen Beschlusskompetenz der Gemeinschaft fehlte.

a) Für die Beschlussfassung unter TOP 3.5 fehlt zumindest teilweise die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, so dass der Beschluss insgesamt als nichtig anzusehen ist. Gegenstand der Beschlussfassung ist hier die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten an Duplexparkern, und zwar im Wesentlichen die Erneuerung von Fahrblechen und die Instandsetzung bzw. der Austausch von Seiten- und Mittelträgern.

Die Vornahme und Organisation der Instandsetzung der Duplexparker fällt dabei nur in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, nicht aber auch hinsichtlich des Sondereigentums in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Vorliegend betrifft die Beschlussfassung jedoch jedenfalls auch die Fahrbleche und damit auch das Sondereigentum der Bruchteilseigentümer an den Duplex- bzw. Mehrfachparkern.

aa) Zwar sind einzelne Stellplätze bei Doppel- oder Mehrfachparkern nicht sondereigentumsfähig (vgl. LG Dresden, ZMR 2010, 979; Thüringer OLG, BWNotZ 2006, 43; BayObLG, NJW-RR 1995, 783), jedoch kann an einem Duplex- bzw. Mehrfachparker jeweils in seiner Gesamtheit nach h.M. Sondereigentum begründet werden (vgl. BGH NJW-RR 2012, 85-86 m.w.N.; Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 3 Rn. 24a; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 65). Dies ist im vorliegenden Fall durch die Teilungserklärung vom 25.5.1979 in Verbindung mit dem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 16.7.1979 geschehen. Im Nachtrag zur Teilungserklärung sind die in der Gemeinschaft vorhandenen Duplex- bzw. Mehrfachparker mit 2 bzw. 4 Stellplätzen jeweils in ihrer Gesamtheit dem Sondereigentum zugewiesen.

bb) Nicht einheitlich beantwortet wurde bisher die Frage, ob die Zuweisung der Duplex- bzw. Mehrfachparker zum Sondereigentum in der Teilungserklärung auch die im Sondereigentumsbereich befindlichen technischen Vorrichtungen der Duplex- bzw. Mehrfachparkers erfasst, wenn - wie hier- mehrere Parkeinheiten eine gemeinsame Hydraulikanlage besitzen (gegen eine Zuweisung von Gebäudebestandteilen generell: Hügel/Elzer DNotZ, 2012, 4).

(1.) Auszugehen ist dabei zunächst davon, dass nach § 5 Abs. 1 WEG unter bestimmten Voraussetzungen auch diejenigen Gebäudebestandteile von Gesetzes wegen und sogar ohne weitere Bestimmung der Wohnungseigentümer dem Sondereigentum zugewiesen werden, welche zu den gem. § 3 Abs. 1 WEG zum Sondereigentum bestimmten Räumen gehören.

Die Zuweisung von Bestandteilen zum Sondereigentum ist dabei von der Erfüllung von drei Voraussetzungen abhängig:

(1.1) Zunächst muss der Bestandteil zu einem im Sondereigentum stehenden Raum „gehören". Erforderlich ist dabei eine räumliche und/oder funktionale Zuordnung des Bestandteils. Diese Voraussetzung ist bei den technischen Einrichtungen des Duplex- oder Mehrfachparker unzweifelhaft gegeben. Die technischen Vorrichtungen befinden sich entweder bereits im räumlichen Bereich des Duplex- oder Mehrfachparkers oder stehen zumindest mit diesem in einem funktionalen Zusammenhang.

(1.2) Die Regelung des § 5 Abs. 1 WEG erfasst dabei weiterhin nach einhelliger Meinung nur Gebäudebestandteile, welche als wesentliche Bestandteile gem. §§ 93, 94 BGB anzusehen sind (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 5 Rn. 4; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 20, Jennißen/Grziwotz, 3. Aufl., § 4 Rn. 14). Nach §§ 93, 94 BGB ist ein Gebäudebestandteil wesentlich, wenn er mit dem Grund und Boden eines Grundstücks fest verbunden ist und nicht mehr abgetrennt werden kann, ohne dass er zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Auch diese Voraussetzung ist durch die technischen Einrichtungen des Duplex- bzw. Mehrfachparkers, die in ihrer Gesamtheit fest mit dem Gebäude verbunden sind und nicht zerstörungsfrei aus diesem entfernt werden können, erfüllt.

(1.3) Schließlich ist erforderlich, dass der Bestandteil verändert, beseitigt oder eingefügt werden kann, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Diese in § 5 Abs. 1 WEG genannte Voraussetzung ist dabei in Zusammenhang mit der Ausnahmeregelung des § 5 Abs. 2 WEG zu sehen, wonach eine Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kraft Gesetzes nicht erfolgt, wenn es sich um Teile des Gebäudes handelt, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie wenn es sich um Anlagen und Einrichtungen handelt, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Auch das Vorliegen dieser Voraussetzung hat der Bundesgerichtshof im Rahmen seiner Entscheidung vom 21.10.2011 (NJW-RR 2012, 85-86) hinsichtlich der technischen Vorrichtungen von Duplex- oder Mehrfachparkern jedenfalls für den Fall bejaht, dass durch die Hydraulik einer Doppelstockgarage keine weitere Garageneinheit betrieben wird.

(1.3.1) Der Bundesgerichtshof hat damit entgegen einer früheren Meinung in Rechtsprechung und Literatur die Sondereigentumsfähigkeit der technischen Einrichtungen von Duplex- oder Mehrfachparkern grundsätzlich bejaht.

In Rechtsprechung und Literatur wurde zum Großteil vor der Entscheidung des BGH die Auffassung vertreten, dass die konstruktiven Bauteile der Duplex- bzw. Mehrfachparker in jedem Fall als zwingendes Gemeinschaftseigentum anzusehen sind (vgl. insbes. OLG Düsseldorf, NZM 1999, 571-573; OLG Celle, NJW-RR 2005, 1682; AG Rosenheim, ZMR 2008, 923-925; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 5 Rn. 12 mit Fußnote 108, wo auf Rechtsprechung verwiesen wird, die sich mit einer gemeinsamen Hydraulikanlage befasst, Schneider/Förth in Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., § 5 Rn. 43).

Zur Begründung hat die frühere Rechtsprechung dabei darauf abgestellt, dass die Hebebühne nebst Antrieb notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage sei (so z. B. OLG Celle, NJW-RR 2005, 1682) bzw. konstruktiver Teil des Gebäudes im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG (so etwa OLG Düsseldorf NZM 1999, 571-573).

Dieser Auffassung hat sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21.10.2011 (NJW-RR 2012, 85-86) jedoch nicht angeschlossen und die Sondereigentumsfähigkeit der technischen Einrichtungen eines Duplex- oder Mehrfachparkers grundsätzlich anerkannt (so auch Klimesch, IMR 2012, 112). Die technischen Einrichtungen einer Doppelstockgarage dienen dabei im Grundsatz nur dem Sondereigentümer der Doppelstockgarage bzw. den entsprechenden Bruchteilseigentümern.

Der Bundesgerichtshof hat damit unmissverständlich klargestellt, dass nicht bereits aus der Tatsache, dass nur durch den Einbau der technischen Einrichtungen eine Doppelstockgarage entsprechend der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung entsteht, eine zwingende Zuordnung der technischen Einrichtungen der Doppelstockgarage (wie hydraulischer Antrieb oder Hebebühne) zum Gemeinschaftseigentum im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG folgt.

Weiterhin ist damit unzweifelhaft, dass es sich bei den technischen Einrichtungen der Doppelstockgarage grundsätzlich nicht um für den Bestand oder die Sicherheit erforderliche Teile des Gebäudes bzw. um eine Anlage, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient, handelt.

(1.3.2) Zwingendes Gemeinschaftseigentum im Sinne vom § 5 Abs. 2 WEG liegt nach Ansicht des BGH jedoch dann vor, wenn - wie im vorliegenden Fall - eine Hebeanlage mehrere Garageneinheiten betreibt. Eine Anlage, die mehrere Hebevorrichtungen betreibt, dient demnach dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer.

Hiermit nicht beantwortet ist jedoch die Frage, ob im Falle des Betriebs mehrerer Garageneinheiten durch eine Hydraulikanlage sämtliche Bauteile der technischen Einrichtungen der Doppelstockgaragen einschließlich der Hebebühne, wie zum Beispiel Fahrbleche oder Seitenträger, ebenfalls zwingendes Gemeinschaftseigentum sind. Dies hatte der Bundesgerichtshof im Rahmen der vorgenannten Entscheidung vom 21.10.2011 (NJW-RR 2012, 86-86) nicht zu entscheiden, da in der dortigen Fallkonstellation die Doppelstockgarage einschließlich der Hydraulikanlage insgesamt dem Sondereigentum zugewiesen war.

(2) Teile der Technik eines Duplex- oder Mehrfachparkers, welche nur einem Duplex- oder Mehrfachparker dienen und nicht für die Funktion der Gesamtanlage erforderlich sind, sind nach Auffassung der Kammer jedoch nicht zwingend Gemeinschaftseigentum im Sinne von § 5 Abs. 2 WEG.

Nach der Ausnahmeregelung in § 5 Abs. 2 WEG stehen, unabhängig von ihrer Lage in Räumen des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums, solche Anlagen im Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Sondereigentum können nach § 5 Abs. 1 WEG demgegenüber diejenigen Bestandteile sein, welche ohne Beeinträchtigung fremden Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums verändert oder beseitigt werden können. Bei der Beurteilung der Frage der Sondereigentumsfähigkeit ist nach Ansicht der Kammer eine Differenzierung betreffend der einzelnen Bauteile einer technischen Anlage danach geboten, ob das jeweilige Bauteil dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient oder nicht. Einer derartigen Auslegung des Gesetzes steht dabei weder der Wortlaut noch der Sinn und Zweck des § 5 Abs. 2 WEG entgegen.

Entscheidend ist hierbei, was unter einer Anlage im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG zu verstehen ist. Eine Legaldefinition enthält das Gesetz nicht. Nach h.M. sind Anlagen in der Regel technische Ausstattungen (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 5 Rn. 12; Palandt/Bassenge, WEG, 71. Aufl., § 5 Rn. 7). Aus der Verwendung des Begriffs der „Anlage" in § 5 Abs. 2 WEG ergibt sich dabei nicht, dass alle Bestandteile einer technischen Ausstattung, welche einer einheitlichen Funktion dienen, wie z. B. der Versorgung mit Heizwärme oder Elektrizität, einheitlich dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden müssten.

Der Wortlaut steht einer differenzierten eigentumsrechtlichen Zuordnung der einzelnen Bestandteile einer technischen Anlage jedenfalls nicht entgegen. Auch der Sinn und Zweck der Regelung § 5 Abs. 2 WEG gebietet keine andere Auslegung. Durch § 5 Abs. 2 WEG soll eine Monopolisierung von Gebäudebestandteilen durch Sondereigentumszuweisung verhindert werden, wenn eine Vorenthaltung derselben den schutzwürdigen Interessen der Gemeinschaft zuwiderlaufen würde (vgl. Rapp in Staudinger, 13. Bearb. 2005, WEG, § 5 Rn. 40).

Dem Schutzbedürfnis der Wohnungseigentümer ist jedoch auch dann hinreichend Rechnung getragen, wenn man eine Sondereigentumsfähigkeit von Teilen einer technischen Einrichtung annimmt, welche für die Funktionsfähigkeit der gesamten Einrichtung nicht erforderlich sind und nur einem einzelnen Sondereigentümer dienen.

Die Kammer verkennt dabei nicht, dass eine einheitliche Zuordnung einer technischen Ausstattung zum Gemeinschafts- oder zum Sondereigentum in der Praxis einfacher handhabbar wäre, weil die Frage der eigentumsmäßigen Zuordnung einzelner Bestandteile nicht jeweils im Einzelfall geklärt werden müsste. Allerdings würde eine derartige Vereinfachung nicht im Einklang stehen sowohl mit dem in der Teilungserklärung ausgedrückten Willen der Wohnungseigentümer, die Doppelstockgaragen dem Sondereigentum zuzuweisen, als auch mit der gesetzgeberischen Grundwertung des § 5 Abs. 1 WEG, wonach Gebäudebestandteile im Bereich des Sondereigentums grundsätzlich dem Sondereigentum zugewiesen werden, wenn nicht ein Schutzbedürfnis der sonstigen Wohnungseigentümer besteht (gegen eine generalisierende Betrachtungsweise von Anlagen vgl. auch Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 82 zur Frage der „Einheitlichkeit des Heizungssystems", a.A. Grziwotz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 5 Rn. 85).

(3) Dass Bestandteile einer technischen Ausstattung, welche an eine im Gemeinschaftseigentum befindliche Anlage angeschlossen sind, dennoch dem Sondereigentum zugewiesen sein können, ist durch die Rechtsprechung hinsichtlich anderer technischer Anlagen bereits anerkannt.

So steht eine im Bereich des Sondereigentums befindliche Sprechstelle einer gemeinschaftlichen Gegensprechanlage im Sondereigentum (vgl. OLG Köln, NZM 2002, 865). Gleiches gilt für Heizkörper, Heizleitungen und Heizschlangen der Fußbodenheizung, auch wenn die Heizungsanlage im Übrigen im Gemeinschaftseigentum steht (vgl. BGH v. 8.7.2011- V ZR 176/10 - NJW 2011, 2958-2960). Im Rahmen der zuletzt genannten Entscheidung hat der BGH ausdrücklich ausgeführt, dass die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WEG im dortigen Fall nicht bei allen Bauteilen der Zentralheizungsanlage gegeben seien, die aus einer Heizzentrale und einem Leitungssystem bestehe, das die Heizwärme in der Wohnanlage zur Abnahme durch die einzelnen Wohnungseigentümer verteile. Der BGH hat an dieser Stelle bei der Beurteilung der Sondereigentumsfähigkeit bereits eine Differenzierung danach vorgenommen, ob ein einzelnes Bauteil einer technischen Anlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, ob also durch dieses Bauteil die Funktionsfähigkeit der gesamten Anlage tangiert ist oder nicht (so auch Bärmann/ Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 R. 82).

Gleiches gilt für Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser, Gas, Strom und Telefon, wenn und soweit sie sich im Sondereigentumsbereich befinden und nur der Versorgung des jeweiligen Sondereigentums dienen, d. h. ab Abzweigung von der gemeinschaftlichen Hauptleitung (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2001, 752; BayObLG, WuM 1989, 35-36; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 5 Rn. 4; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 90).

(4) Die vorstehenden Grundsätze lassen sich ohne Weiteres auf Doppelstockgaragen mit einer Hydraulikanlage, welche mehrere Garageneinheiten betreibt, übertragen. Maßgeblich muss daher auch hier hinsichtlich einzelner Bauteile der technischen Anlage sein, ob der jeweilige Teil einer technischen Einrichtung, der an eine gemeinschaftliche Anlage angeschlossen ist, entfernt werden kann, ohne dass dies Auswirkungen auf die gemeinschaftliche Anlage hat.

Hierbei steht nicht entgegen, dass die Hebebühnen nur dann zu betreiben sind, wenn sie an die Hydraulikanlage angeschlossen sind. Das AG Rosenheim hat in seinem Urteil vom 29.5.2008 (ZMR 2008, 923-925), auf welches der Bundesgerichtshof im Rahmen seiner Entscheidung vom 21.10.2011 Bezug nimmt, ohne ihm im Ergebnis zu folgen, hierzu ausgeführt, dass die Hebebühnen mit der im Gemeinschaftseigentum befindlichen Hydraulikanlage fest verbunden seien, damit der Betrieb der Anlage überhaupt gewährleistet sei. Bei den Hydraulikanlagen und den Hebebühnen handele es sich daher um zwingendes Gemeinschaftseigentum.

Diese Argumentation überzeugt jedoch nicht. Die bloße Verbindung mit zwingendem Gemeinschaftseigentum führt gerade nicht dazu, dass es sich bei dem verbundenen Teil ebenfalls um Gemeinschaftseigentum handelt. Wie bereits dargestellt, erstreckt sich der Anwendungsbereich des § 5 Abs. 1 WEG von vornherein nur auf wesentliche Bestandteile des Gebäudes, was an sich schon eine feste Verbindung mit Gemeinschaftseigentum voraussetzt. Würde man also auf die feste Verbindung mit Gemeinschaftseigentum abstellen, bliebe für § 5 Abs. 1 WEG wohl kein Anwendungsbereich. Darüber hinaus würde dasselbe gelten z. B. für einen im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befindlichen Heizkörper, der an eine gemeinschaftliche Heizungsanlage angeschlossen ist. Auch der Heizkörper kann nur dann durch den jeweiligen Sondereigentümer betrieben werden, wenn er an die gemeinschaftliche Heizungsanlage angeschlossen ist. Der Heizkörper ist jedoch nach der herrschenden Meinung dennoch sondereigentumsfähig (vgl. BGH NJW 2011, 2958-2960).

Auch der Einwand, die Hebebühne sei in ihrer Gesamtheit zwingend Gemeinschaftseigentum, weil sie der gesamten Anlage insoweit diene, als nur durch deren Einbau überhaupt Duplex-Parker, wie in der Teilungserklärung vorgesehen, entstehen, verfängt nicht. Hierzu hat, wie oben ausgeführt, der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21.10.2011 (NJW-RR 2012, 85-86) bereits ausgeführt, dass allein die Tatsache, dass die Hebebühne notwendiger Bestandteil einer Doppelstockgarage ist, die Zuweisung der Doppelstockgarage zum Sondereigentum nicht hindert.

cc) Nach den vorgenannten Grundsätzen sind daher zumindest die Fahrbleche gem. § 5 Abs. 1 WEG dem Sondereigentum zugewiesen. Es sind vorliegend keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass diese nicht durch die jeweiligen Sondereigentümer entfernt werden könnten, ohne dass dies Auswirkungen auf die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer hätte. Die Fahrbleche dienen daher jeweils nur dem einzelnen Stellplatz innerhalb der Doppelstockgarage.

Soweit die Wohnungseigentümer daher unter TOP 3.5 Maßnahmen bzgl. der Instandsetzung der Fahrbleche der Doppelstockgaragen beschlossen haben, bestand keine Beschlusskompetenz, da dies einen Eingriff in das Sondereigentum darstellt. Ob dies ebenfalls hinsichtlich des Austauschs der Mittel- und Seitenträger gilt, kann dabei offen bleiben, da nach dem Rechtsgedanken des § 139 BGB der gesamte Beschluss zu TOP 3.5 als nichtig anzusehen ist. Die Unwirksamkeit eines Teils der Beschlussfassung hat nach h.M. regelmäßig die Unwirksamkeit des ganzen Beschlusses zur Folge (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 32). Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Wohnungseigentümer den mangelfreien Teil auch ohne den ungültigen Teil beschlossen hätten (Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23, Rz. 191, m.w.N.). Hierfür hat die Kammer jedoch keine Anhaltspunkte.

b) Ob darüber hinaus der Beschluss zu TOP 3.5 bereits wegen eines Ladungsmangels aufzuheben gewesen wäre oder er deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung widersprach und für unwirksam zu erklären gewesen wäre, weil die Wohnungseigentümer infolge des Fehlens einer ausreichenden Zahl von Vergleichsangeboten bei der Beschlussfassung nicht über eine hinreichende Entscheidungsgrundlage verfügt hätten, kann daher offenbleiben.

2. Im Übrigen ist die Berufung der Klagepartei unbegründet. Die Anfechtungsklage war bezüglich der Beschlüsse TOP 4 (Jahresabrechnung 2009) und TOP 7b (Wirtschaftsplan 2010) abzuweisen. Das Amtsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Kosten für die Wartung des Autoaufzugs bzw. für die Instandhaltung der Duplexparker nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer umzulegen waren.

Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen.

Soweit die Klagepartei der Auffassung ist, dass in Ziffer III 6 der Teilungserklärung eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilungsregelung zu sehen ist, mit dem Inhalt, dass die Kosten für die Tiefgarage und die Kfz-Abstellplätze im Untergeschoss nur von den Eigentümern eines Kfz-Abstellplatzes gleich in welcher Form zu tragen sind, kann dem nicht gefolgt werden. Die Regelung in Ziffer III 6 der Teilungserklärung stellt keine wirksame abweichende Regelung dar, so dass es bei der Kostenverteilung gem. §16 Abs. 2 WEG verbleibt.

a) Die Teilungserklärung ist Grundlage der Grundbucheintragung (Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 8 Rz. 9). Deshalb gelten für sie die Regeln des Grundbuchrechts. Vorzunehmen ist mithin eine objektive Auslegung: Entscheidend ist der Wortlaut der Erklärung und der Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGH NJW 2004, 3413, 3415 f.; Spielbauer/Then, WEG, § 13 Rz. 40; Bärmann/Becker, WEG, 11. Aufl., § 16 Rz. 44). Darüber hinaus gilt der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz: Eine Regelung, die von einer gesetzlichen Bestimmung abweicht, muss klar und eindeutig ihrem Inhalt nach feststellbar sein (OLG Hamburg ZMR 2004, 614; OLG Bremen ZMR 2007, 633; Spielbauer/Then, 2. Aufl., § 16 Rn. 13). Unklare und undurchführbare Kostenregelungen vermögen deshalb den allgemein geltenden Verteilungsschlüssel nicht abzuändern, es hat insoweit bei diesem sein Bewenden (OLG Hamburg ZMR 2004, 614; OLG München ZMR 2006, 955; OLG Bremen ZMR 2007, 633; Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 13; Bärmann/Becker, WEG, 11. Aufl., §16 Rn. 44).

b) Nach diesen Grundsätzen stellt der in Ziffer III 6 geregelte Kostenverteilungsschlüssel keine wirksame von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung dar. Denn die Regelung gemäß Ziffer III 3 der Teilungserklärung ist unklar und in sich widersprüchlich.

aa) Ihrem Wortlaut nach stellt die Regelung in Ziffer III 6 zunächst keine Kostenverteilungsregelung dar. Vielmehr wird die Erhebung von Wohngeld einschließlich der Zahlungen für die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage geregelt. Dabei wird zunächst festgelegt, dass das Wohngeld einschließlich der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum nach Quadratmeter Wohn- oder Gewerbefläche erhoben wird.

Weiterhin bestimmt Ziffer III 6 der Teilungserklärung, dass das Wohngeld/die Instandhaltungsrücklage für die Tiefgarage von den Stellplatzeigentümern und den Benutzern des Fahrrad- und Krafträderabstellplatzes und der Garagenstellplätze im Untergeschoss gemeinsam zu tragen sei, einschließlich aller Unkosten für den Autoaufzug. Nach Auffassung der Kammer stellt diese Regelung jedoch über die Regelung der Erhebung von Wohngeld und Instandhaltungsrücklage hinaus eine Kostenverteilungsregelung dar. Für eine solche Auslegung spricht bereits der Wortlaut der Regelung selbst. So wird die Tragung von Wohngeld für die Tiefgarage einschließlich der Unkosten für den Pkw-Aufzug geregelt. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Erhebung von Wohngeld einschließlich der Zahlungen für evtl. Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nach demselben Schlüssel erfolgen soll wie die spätere Kostenverteilung. Ziffer III 6 ist daher hinsichtlich der Kosten für die Tiefgarage so auszulegen, dass diese nach dem dort geregelten Erhebungsschlüssel für das Wohngeld verteilt werden sollen.

bb) Die Regelung in Ziffer III 6 der Teilungserklärung ist jedoch unklar und in sich widersprüchlich.

(1) So ist bereits unklar, auf welche Wohnungs- bzw. Teileigentümer die Kosten der Tiefgarage verteilt werden sollen. Die Teilungserklärung spricht davon, dass diese Kosten von den Stellplatzeigentümern und den Benutzern des Fahrrad- und Krafträderabstellplatzes und der Garagenstellplätze im Untergeschoss gemeinsam getragen werden sollen. Hierbei ist schon nicht klar, wie zu bestimmen ist, wer zu den Benutzern des Fahrrad- und Krafträderabstellplatzes gehört. Zunächst ist festzustellen, dass die tatsächliche Benutzung nicht das maßgebliche Abgrenzungskriterium sein kann, da eine Kostenverteilung zum einen nur auf Wohnungs- bzw. Teileigentümer möglich ist und nicht auf einen nicht zu diesem Personenkreis gehörenden Benutzer, etwa einen Mieter. Darüber hinaus ist die tatsächliche Benutzung in der Praxis wohl nicht feststellbar. Soweit man nicht auf die tatsächliche Benutzung, sondern auf die rechtliche Möglichkeit der Benutzung abstellt, würden die Kosten insoweit sämtliche Wohnungseigentümer treffen, da der Fahrrad- und Krafträderabstellplatz unstreitig im Gemeinschaftseigentum steht. Eine Einschränkung der Benutzungsberechtigung für Wohnungseigentümer, welche nicht über einen Kfz-Stellplatz verfügen, lässt sich der Teilungserklärung insoweit nicht entnehmen.

Unerheblich ist hierbei, ob diejenigen Wohnungseigentümer, welche nicht über einen Tiefgaragenstellplatz verfügen, die tatsächliche Möglichkeit der Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Bereich der Tiefgarage bzw. ein Interesse an der Benutzung haben. Man könnte daher die Regelung so auslegen, dass unter den Benutzern des Fahrrad- und Krafträderabstellplatzes alle Wohnungseigentümer zu verstehen sind.

Auf diese Weise werden jedoch entgegen der offensichtlichen Zielrichtung der Regelung, dass die Kosten für die Tiefgarage nur von den Sondereigentümern der Tiefgaragenstellplätzen getragen werden sollen, wiederum alle Wohnungseigentümer mit Kosten der Tiefgarage belastet. Insoweit erscheint die Regelung gem. Ziffer III 6 der Teilungserklärung bereits als in sich widersprüchlich.

(2) Entscheidend ist jedoch, dass nach der Regelung in Ziffer III 6 der Teilungserklärung eine Verteilung von Gesamtkosten, d. h. Kosten, welche sowohl die Tiefgarage als auch das darüber befindliche Gebäude betreffen, nicht möglich ist. Insoweit müssten einheitliche Kostenpositionen nach zwei verschiedenen Kostenverteilungsschlüsseln verteilt werden, nämlich nach Quadratmetern Wohn- bzw. Gewerbefläche, soweit die Sondereigentumseinheiten Nr. 1-30 und 34-37 betroffen sind, und für die Sondereigentumseinheiten der Tiefgarage nach den in Ziffer III 6 bestimmten Zahlungseinheiten.

Völlig unklar ist auch, wie eine Verteilung der Gesamtkosten zwischen den Eigentümern der Sondereigentumseinheiten Nr. 1-30 und 34-37 sowie den Sondereigentümern der Tiefgaragenstellplätze erfolgen soll. Insoweit kann auch entgegen der Ansicht der Klagepartei nicht ergänzend auf den Kostenverteilungsschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG zurückgegriffen werden. Die Wohnungseigentümer wollten durch die Regelung gem. Ziffer III 6 der Teilungserklärung offenbar eine vom gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel abweichende Regelung treffen. Daher kann nicht ohne Weiteres, wenn innerhalb der abweichenden Regelung Unklarheiten bestehen, wieder auf die Regelung des § 16 Abs. 2 WEG abgestellt werden, welche ja gerade abbedungen werden sollte.

Nachdem die Kostenverteilungsregelung in Ziffer III 6 der Teilungserklärung damit nicht durchführbar ist, verbleibt es hinsichtlich der Kosten für die Tiefgarage bei dem gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel gem. § 16 Abs. 2 WEG.

c) Es ist letztlich unerheblich, ob die in der Jahresabrechnung enthaltene Position (Duplexparker) auch Maßnahmen beinhaltet, welche das Sondereigentum der jeweiligen Bruchteilseigentümer betrafen. Wenn dies so wäre, würde es sich gegebenenfalls um unberechtigte Ausgaben handeln, die jedoch, da sie tatsächlich angefallen sind, auch in die Jahresabrechnung einzustellen und nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen wären (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 55). Eine Umlage der Kosten auf die betreffenden Sondereigentümer wäre nur dann möglich, wenn die Verpflichtung unstreitig oder bereits tituliert wäre (vgl. BGH NJW 2011, 1346). Gleiches gilt für die entsprechende Kostenposition im Rahmen des beschlossenen Wirtschaftsplans 2010. Nachdem wie dargestellt jedenfalls die Hydraulikanlagen der Duplex- bzw. Mehrfachparker im Gemeinschaftseigentum stehen und den Eigentümern ein weiter Ermessensspielraum hinsichtlich der Schätzung der einzelnen Beträge der zu erwartenden Ausgaben zusteht (vgl. Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 15 m.w.N.), ist die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan insoweit nicht zu beanstanden. Daher wurde sowohl im Rahmen der Jahresabrechnung 2009 als auch im Rahmen des Wirtschaftsplanes 2010 hinsichtlich der angefallenen bzw. voraussichtlichen Kosten für die Instandhaltung der Duplex-Parker und für die Wartung des Autoaufzugs der zutreffende Verteilungsschlüssel gewählt, so dass die Anfechtungsklage diesbezüglich abzuweisen war.

Revision nicht zugelassen.

Auch einzelne Teile einer gemeinschaftlichen technischen Anlage (hier: Fahrbleche in einer Doppelstock-Garage) können von der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt werden und entziehen diese der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.

Nach der Teilungserklärung wurde in der Tiefgarage an mehreren Duplex- und Vierfachparkern jeweils Sondereigentum begründet, die allerdings durch eine gemeinsame Hydraulik-Anlage betrieben wurden. Die Eigentümer beschlossen Instandsetzungsarbeiten an den Mehrfachparkern, im Wesentlichen die Erneuerung der Fahrbleche sowie den Austausch von Seiten- und Mittelträgern, wobei die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen sollte. Das AG hat die Anfechtungsklage einer Wohnungseigentümerin abgewiesen, weil die Mehrfachparker insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Die Anfechtungsklage hat entgegen dem AG Erfolg. Der Instandsetzungsbeschluss ist nichtig. Es fehlt teilweise an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, was sich auf den Sanierungsbeschluss insgesamt auswirkt. Die Organisation der Instandsetzung der Mehrfachparker fällt jedenfalls hinsichtlich der Fahrbleche, die im Sondereigentum der Bruchteilseigentümer stehen, nicht in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. An Mehrfachparkern kann Sondereigentum jeweils in seiner Gesamtheit begründet werden (BGH, GE 2012, 73), was hier durch die Teilungserklärung geschehen ist. Da hier zumindest die Fahrbleche verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird, können zumindest diese Bestandteile Sondereigentum sein. Eine vergleichbare Aufteilung wurde bereits für Heizkörper, Heizleitungen und Heizschlangen der Fußbodenheizung anerkannt, auch wenn die Heizungsanlage im Übrigen im Gemeinschaftseigentum steht (BGH, GE 2011, 1165).

Leider hat der BGH den Funktionszusammenhang von technischen Anlagen vernachlässigt und weitgefassten Sonderbestimmungen in der Teilungserklärung den Vorrang eingeräumt. Damit ist eine Unsicherheit eingetreten, inwieweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch für spezielle Einzelteile einer derartigen Gesamtanlage zuständig ist sowie vor allem die Instandsetzung zu regeln und zu bezahlen hat. Die vom BGH favorisierte Unterscheidung von Bestandteilen, die ohne Störung der Gesamtanlage nach den Wünschen einzelner Wohnungseigentümer technisch ausgewechselt werden können, von den notwendig gemeinschaftlich verbleibenden, führt bei der Durchsetzung von Instandhaltungsarbeiten zu schwierigen Gratwanderungen. Das hat zur Folge, dass die bei technischen Anlagen notwendige Kompatibilität sondereigentumsfähiger Einzelteile mit der Gesamtkonzeption notfalls durch gerichtliche Entscheidung abgegrenzt und zwangsweise gegen unwillige Sondereigentümer durchgesetzt werden muss (etwa wenn im Sondereigentum stehende Thermostate oder Messeinrichtungen zur Gesamtanlage passen müssen). Abgesehen von den prozessualen Fragen führt dies auch zu einer Verteuerung, weil die Sondereigentümer ihre Teile dann auch selbständig beschaffen können und müssen. Wenn das LG München hier für die Gesamtnichtigkeit plädiert, und zwar selbst dann, wenn eine Eigentümermehrheit finanziell vorteilhaft gleich komplett alles machen lässt, werden in vielen Einzelfällen lange Streitigkeiten programmiert sein. Das Verdikt der teilweisen Nichtigkeit, die sich sogar auf die Gesamtnichtigkeit der beschlossenen Sanierungsmaßnahme auswirkt, kann zeitlich auch weit über die Anfechtungsfrist hinaus von unwilligen Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft geltend gemacht werden. Die im Gemeinschaftseigentum verbliebenen Seiten- und Mittelträger der Doppelstock-Garagen müssen also nun durch neuen Sanierungsbeschluss gesondert vergeben werden.