Abgrenzung Miete zur Pacht

Abgrenzung Miete zur Pacht; Räumungsurteil in Pachtsachen gegen Sicherheitsleistung; Räumung eines Golfplatzes; Fruchtziehung

§ 708 Nr. 7 ZPO ist auf vorläufig vollstreckbare Urteile in Pachtsachen nicht anzuwenden (hier Räumung eines Golfplatzes).

I. Das Landgericht hat das angefochtene Räumungsurteil betreffend den gepachteten Golfplatz für vorläufig vollstreckbar erklärt und der Bekl. (Pächterin) gestattet, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 250.000 € abzuwenden, wenn nicht die Kl. vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Bekl., die am 30. April 2008 die Pachtsache geräumt und an die Kl. (Verpächterin) zurückgegeben hat, vertritt die Auffassung, das angefochtene Urteil hätte nur gegen eine von der Kl. zu leistende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar erklärt werden dürfen.

[...]

II. 2. Auf den entsprechenden Hilfsantrag der Bekl. ist festzustellen, dass die dieses Zwischenverfahren betreffende Hauptsache, nämlich der Streit um die vorläufige Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils, erledigt ist. Bei Rechtsmitteleinlegung war das Begehren nämlich zulässig und begründet. Das Landgericht hat rechtsirrtümlich das angefochtene Urteil unbedingt, nämlich ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt und der Bekl. nur eine Befugnis zur Abwendung der Zwangsvollstreckung gemäß §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO durch Sicherheitsleistung eingeräumt, statt das Urteil gemäß § 709 Satz 1 ZPO nur gegen eine von der Kl. zu leistende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. In diesem Zusammenhang kann der Streit der Parteien darüber offenbleiben, ob die die Zwangsvollstreckung erleichternde, auf eine Wohnung oder andere Räume bezogene Bestimmung des § 708 Nr. 7 ZPO immer schon dann anzuwenden ist, wenn - wie im Streitfall - neben dem Grundstück auch mit dem Boden verbundene Wohn-, Büro- und Gerätecontainer herauszugeben sind (vgl. zum Streitstand einerseits Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 29 a ZPO Rn 8, andererseits Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., § 29 a Rn. 5 jew. m. w. N.).

a) Diese Frage bedarf deshalb keiner abschließenden Beantwortung, weil die Vorschrift des § 708 Nr. 7 ZPO nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut wegen ihrer vom Gesetz vorausgesetzten Beschleunigungsbedürftigkeit nur auf die dort näher bestimmten „Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter", dagegen auf Streitigkeiten zwischen dem Verpächter und dem Pächter generell nicht anwendbar ist. Das entspricht der ganz herrschenden Meinung im Schrifttum (vgl. Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 708 Rn. 36 [Fn. 107]; Musielak/Lackmann, ZPO, 6. Aufl., § 708 Rn. 7; Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, 28. Aufl., § 708 Rn. 8; Wieczorek/ Schütze/Heß, ZPO, 3. Aufl., § 708 Rn. 11; Hk-ZPO/Kindl, § 708 Rn. 7; Rosenberg/Gaul/Schilken, Zwangsvollstreckungsrecht, S. 145 Bem. II.1g [Fn. 31]; Schuschke/Walker, Vollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz, 2. Aufl., § 708 Rn. 8; Beck'sches Richterhandbuch/Dresenkamp, 2. Aufl. [1999], Bem. A XVII Rn. 13) und - soweit ersichtlich - auch der Rechtsprechung (vgl. bereits RG JW 1933, 517), ohne dass diese Frage in der jüngeren instanzlichen Rechtsprechung überhaupt problematisiert wird (vgl. z. B. LG Düsseldorf, Urt. v 17.9.2007, Az. 7 O 227/06 zit. nach BGH, Beschl. v. 4.6.2008, Az. XII ZR 55/08; LG Berlin GE 2007, 847; LG Magdeburg, Urt. v. 26.11.1996, Az. 31 O 493/96 zit. nach juris).

b) Dieser Rechtsauffassung schließt sich der Senat an.

aa) Die Sicherheitsleistung, die nach § 709 Satz 1 ZPO als Voraussetzung der vorläufigen Zwangsvollstreckung anzuordnen ist, entspricht dem Regelfall. Die davon befreiende Sonderbestimmung des § 708 ZPO regelt dagegen Ausnahmefälle für bestimmte und erschöpfend aufgezählte Konstellationen (MünchKomm/Krüger, ZPO, 3. Aufl., § 708 Rn. 7; Schellhammer, Zivilprozessrecht, 7. Aufl. Rn. 805). Zum einen sind Ausnahmebestimmungen ihrem Charakter entsprechend stets eng auszulegen (vgl. z. B. BGH NJW 2005, 53). Zum anderen kann unter Beachtung des verfassungsrechtlichen Grundsatzes der Gewaltenteilung (Art. 20 Abs. 3 GG) die in Rede stehende Bestimmung mangels einer planwidrigen Gesetzeslücke (vgl. dazu allg. z. B. BGH NJW 2007, 992, 993) nicht gegen ihren Wortlaut analog angewendet werden (a. A. Schmid, ZMR 2000, 507, 508 und Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 66. Aufl., § 708 Rn. 9 a.E.).

bb) Die hier vertretene enge Auslegung des § 708 Nr. 7 ZPO entspricht im Übrigen der höchstrichterlichen Auslegung der insoweit gleichlautenden Bestimmung des § 200 Abs. 2 Nr. 4 GVG, die mit Ablauf des 31. Dezember 1996 (vgl. BGBl. I S. 1546) außer Kraft getretenen ist, und nach der bis dahin die auch in § 708 Nr. 7 ZPO genannten Mietstreitigkeiten wegen ihrer vom Gesetz vorausgesetzten Beschleunigungsbedürftigkeit Feriensachen kraft Gesetzes gewesen sind, während Pachtsachen nicht darunter fielen (vgl. BGH ZMR 1981, 306; NJW 1995, 2858 sub II.4).

c) Daraus folgt abweichend vom angefochtenen Urteil, dass § 708 Nr. 7 ZPO auf den Streitfall nicht anwendbar ist. Es geht nämlich nicht um eine mietrechtliche, sondern um eine pachtrechtliche Auseinandersetzung im Sinne des § 581 Abs. 1 BGB. Die Abgrenzung von Miete zur Pacht richtet sich nach dem tatsächlichen Inhalt des streitigen Rechtsverhältnisses und nicht nach seiner (in der Rechtspraxis vielfach falschen) Bezeichnung durch die Vertragsparteien (vgl. BGH ZMR 1981, 306; MDR 1991, 1063 = ZMR 1991, 257 m.w.N.). Die Miete ist gekennzeichnet durch die bloße entgeltliche Überlassung von Sachen zur Nutzung, die Pacht dadurch, dass - neben der entgeltlichen Überlassung von Sachen und Rechten zur Nutzung - darüber hinaus die Fruchtziehung im Sinne des § 100 BGB Vertragsgegenstand ist (BGH aaO). Im Streitfall hat die Kl. der Bekl. nicht nur ein Grundstück, sondern einen komplett eingerichteten und ausgestatteten Golfplatz zur Nutzung überlassen. Zu den Früchten im Sinne des § 100 BGB gehören auch die spezifischen Gebrauchsvorteile, die mit der Überlassung eines eingerichteten Golfplatzbetriebs verbunden sind.

III. [...]

Nach § 708 Nr. 7 ZPO ist ein Räumungsurteil in Mietsachen ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Nach einer Mindermeinung soll das auch in Pachtsachen anzuwenden sein. Das OLG Düsseldorf ist dem entgegengetreten.

Das Landgericht hatte die Pächterin eines Golfplatzes zur Räumung verurteilt und das Urteil ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbar erklärt. Dagegen richtete sich die Berufung der Pächterin.

Mit Urteil vom 26. Juni 2008 stellte das OLG Düsseldorf fest, dass der herrschenden Meinung zu folgen sei, wonach nur in Mietsachen ein Räumungsurteil für vorläufig vollstreckbar zu erklären sei. Hier sei nicht nur ein Grundstück entgeltlich zur Nutzung überlassen worden (Miete), sondern darüber hinaus sei auch die Fruchtziehung i. S. d. § 100 BGB Vertragsgegenstand (Pacht), weil der komplett eingerichtete und ausgestattete Golfplatz zur Nutzung überlassen worden sei.