Abgrenzung einer Gartensondernutzungsfläche

Ein Sondernutzungsrecht zur Gartengestaltung und Gartenpflege berechtigt nicht zur Abgrenzung durch eine massive Steinwand.

II. Die zulässige Berufung ist hinsichtlich des Anspruchs auf Entfernung der Gabionenwand begründet, im Übrigen jedoch unbegründet.

1. Den Kl. steht der geltend gemachte Beseitigungsanspruch der Gabionenwand aus §§ 1004 BGB, 15 WEG zu, denn die Steinwand stellt eine bauliche Veränderung dar, die ohne die erforderliche Zustimmung der Kl. errichtet wurde (§§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG).

a) Im Ansatz zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die Errichtung der Gabionenwand eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG darstellt. Denn die massive Steinwand, die auf dem Gemeinschaftseigentum der Parteien, an dem die Bekl. insoweit nur ein Sondernutzungsrecht haben, errichtet worden ist, stellt eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes dar, die zu einer grundlegenden Umgestaltung führt und damit eine bauliche Veränderung ist.

Dem steht nicht entgegen, dass die Bekl. ein Sondernutzungsrecht an einem Teil des gemeinschaftlichen Gartens haben, denn die Errichtung einer derartigen massiven Wand geht über das hinaus, was üblicherweise mit der Gartengestaltung und der Gartenpflege verbunden ist, es bedurfte daher der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer (vgl. Niedenführ/Vandenhouten, § 22 WEG Rn. 41).

b) Entgegen der Annahme des Amtsgerichts bedurfte diese Maßnahme jedoch auch der Zustimmung der Kl., denn diese sind durch die Maßnahme über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt.

Ein Nachteil ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Bei einer wie hier - erheblichen - optischen Veränderung des Gesamteindruckes ist, wie der BGH ausdrücklich betont, ein Nachteil regelmäßig anzunehmen (vgl. zuletzt BGH NZM 2013, 193, Rn. 4 f., zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).

Eine Beeinträchtigung liegt insoweit nur dann nicht vor, wenn die Veränderung lediglich aus einer ganz ungewöhnlichen Perspektive, wie etwa aus der Luft oder von einer für Wohnungseigentümer und Dritte gewöhnlich nicht zugänglichen Dachfläche zu erkennen ist (Niedenführ/Vandenhouten, aaO. Rn. 97 m. w. N.).

Die Gabionenwand stellt eine derartige erhebliche optische Veränderung des Gesamteindruckes der Gartenanlage dar. Dabei kann dahinstehen, wie in erster Instanz umstritten, ob die Gabionenwand den ursprünglichen Sichtschutz zwischen den Pfosten um ca. 20 cm überragt oder in einer Länge von 3,70 m über den vorhandenen Sichtschutz hinaus reicht. Wie auf den von den Kl. eingereichten Fotos erkennbar, ist, ist die Wand - trotz des vorhandenen Sichtschutzes - für die Kl. erkennbar, und zwar sowohl vom Garten aus als auch aus ihrer Wohnung.

Auch die Bekl. stellen nicht in Abrede, dass zumindest vom Schlafzimmer aus die Wand deutlich zu erkennen ist. Damit liegt ein Nachteil vor, der die Zustimmung der Bekl. zur Errichtung der Wand erforderlich macht. Auf die Frage, ob die Bekl. die Wand für vorteilhaft halten, kommt es dabei nicht an.

Abgesehen davon ergibt sich für das Gericht aufgrund der vorgelegten Fotos allerdings auch deutlich, dass die Wand sowohl in ihrer Höhe als auch in ihrer Länge den vorhandenen weißen Sichtschutz deutlich übertrifft, so dass eine Benachteiligung auch darin liegt, dass vom Garten die Steinwand gesehen werden kann.

c) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 6 der Teilungserklärung. Die Teilungserklärung enthält insoweit lediglich eine Regelung über Nutzungen und Lasten; eine Abbedingung des § 22 WEG oder eine Einschränkung ist hierin - wovon das Amtsgericht auch zutreffend ausgeht - nicht zu sehen.

d) Die Gabionenwand ist - bereits nach dem eigenen Vortrag des Bekl. zu 2 - auch nicht mit der Zustimmung der Kl. zu 1 errichtet worden. Denn wie der Bekl. zu 2 in der Verhandlung vor der Kammer eingeräumt hat, hat allenfalls der Ehemann der Kl. zu 1 sich mit der Errichtung der Wand einverstanden erklärt. Dies genügt jedoch nicht. Erforderlich wäre gemäß § 22 Abs. 1 WEG auch eine Zustimmungserklärung der Kl. zu 1, denn auch diese ist Wohnungseigentümerin und durch die Steinwand beeinträchtigt.

Angesichts dieses Vortrages des Bekl. zu 2 in der mündlichen Verhandlung kommt es auf die Beweisangebote der Bekl. zu der behaupteten Zustimmung nicht (mehr) an. Diesen wäre allerdings ohnehin nicht nachzugehen gewesen.

In erster Instanz haben sich die Bekl. insoweit alleine auf die Parteivernehmung der Bekl. zu 1 (gemeint wohl des Bekl. zu 2) gestützt. Die Voraussetzungen des § 447 ZPO liegen jedoch ebenso wenig wie die des § 448 ZPO vor. Zudem haben die Bekl. insoweit auch nur ein Einverständnis mit einer Errichtung einer Gabionenwand „hinter" der weißen Sichtschutzwand behauptet. Die errichtete Wand reicht jedoch in Höhe und Breite über die Sichtschutzwand hinaus.

Auch dem Zeugenbeweisantritt aus dem Schriftsatz vom 3. Dezember 2013 war bereits aufgrund des anderweitigen Vorbringens des Bekl. zu 2 nicht nachzugehen. Darüber hinaus ist nicht vorgetragen worden, warum dieser Vortrag nicht bereits in erster Instanz gehalten werden konnte, so dass der Beweisantritt auch nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen ist. [...]

2. Ohne Erfolg bleibt die Klage hinsichtlich des Anspruchs zu 2., mit dem die Kl. begehren, die Bekl. zu verpflichtet, den abgesackten weißen Sichtschutz „zu reparieren". Die Kl. behaupten insoweit, die Bekl. hätten durch die Errichtung der Gabionenwand den Untergrund derart verändert, dass der vorhandene Sichtschutz an einigen Stellen abgesackt sei, insbesondere seien Pfostenanker entfernt worden. Beweis ist - auch nach einem Hinweis der Kammer - nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens sowie erstinstanzlich durch Augenschein angeboten worden.

Diese Beweisantritte sind jedoch ungeeignet, denn die Bekl. haben in Abrede genommen, den vorhandenen Sichtschutz beeinträchtigt zu haben. Insbesondere hätten sie keine Randsteine entfernt, die Schräglage sei durch Witterungseinflüsse und Bespannseile, welche die Kl. angebracht hätten, hervorgerufen worden. Entscheidend für den Anspruch der Kl. insoweit ist daher zunächst die Frage, ob die Bekl. bei der Errichtung der Gabionenwand Veränderungen am vorhandenen Sichtschutz vorgenommen haben, hierzu kommt es auf einen Vergleich der Situation vor und nach der Errichtung des Sichtschutzes an.

Ein Augenschein ist ungeeignet, da mit diesem nur der derzeitige Zustand, nicht jedoch der vorherige Zustand ermittelt werden kann. Gleiches gilt auch für das Sachverständigengutachten, welches ebenfalls nur Aussagen über den momentan vorhandenen Zustand erbringen kann. Die Frage, ob und von wem etwa Pfostenanker entfernt worden sind, kann mit einem Gutachten nicht beantwortet werden.

Ein Sondernutzungsrecht zur Gartengestaltung und Gartenpflege berechtigt nicht zur Abgrenzung durch eine massive Steinwand.

Zwischen gärtnerisch genutzten Sondernutzungsflächen stand eine Sichtschutzwand. Diese wurde von den Beklagten durch eine Steinwand ersetzt, die auf einer Länge von 3,70 m durchgehend 20 cm höher war. Die Kläger verlangen deren Beseitigung. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Mit dem Erfolg der Verurteilung! Die massive Steinwand zwischen den Sondernutzungsrechten muss von den Beklagten entfernt werden. Sie stellt eine erhebliche Veränderung des Erscheinungsbildes dar und geht über das hinaus, was üblicherweise mit Gartengestaltung und Gartenpflege verbunden ist. Diese Maßnahme hätte der Zustimmung der Kläger bedurft, weil bei einer erheblichen optischen Veränderung des Gesamteindrucks ein Nachteil regelmäßig anzunehmen ist. Allenfalls der Ehemann der Klägerin zu 1) habe sich mit der Errichtung der Wand einverstanden erklärt, was aber nicht genügt.

Die vom LG Frankfurt/M. zitierte BGH-Entscheidung ist in BGHZ 196, 45 = GE 2013, 273 abgedruckt. Sie betont, dass die erhebliche optische Veränderung der Wohnungseigentumsanlage immer als nachteilige bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf und darüber nicht durch Mehrheitsbeschluss anderweitig entschieden werden darf. Zum begrenzten Bestimmungszweck von Sondernutzungsrechten ist inzwischen auch das BGH-Urteil vom 7. Februar 2014 (V ZR 25/13, GE 2014, 396) ergangen. Bauliche Veränderungen auf einer Sondernutzungsfläche sind nur gestattet, soweit die Änderungen nach der Teilungserklärung Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben, oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage kein anderes Gepräge verleihen. So ist bspw. die Errichtung einer Terrassenüberdachung ohne eine ausdrückliche Regelung nicht von einem gärtnerischen Sondernutzungsrecht umfasst.