Abgrenzung der Hauswartskosten von nicht umlagefähigen Betriebskosten

Abgrenzung der Hauswartskosten von nicht umlagefähigen Betriebskosten; Winterdienst; Transport von Mülltonnen

Die Kosten für die Überprüfung der Heizung, der Beleuchtung sowie des Wasserfilters, für den Winterdienst sowie das Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen gehören zu den umlagefähigen Hauswartskosten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Der Kl. steht gegenüber der Bekl. hier noch ein Anspruch auf Zahlung der offenen Betriebskosten aus der Betriebskostenabrechnung vom 17.4.2008 für den Zeitraum 1.1.2007 bis 31.12.2007 in Höhe von 12,64 € zu (§ 535 Abs. 2 und §§ 556 f. BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Prozessparteien unter Beachtung von §§ 286 und 287 ZPO).

Ansprüche eines Vermieters auf Nachzahlung von Neben-/Betriebs-/Heizkosten werden mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthält und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, GE 2008, 855 ff.; BGH, BGHZ 113, 188 ff. = NJW 1991, 836 f. = WuM 1991, 150 ff.; BGH, GE 2007, 438; LG Berlin, WuM 2008, 587 f.); inhaltliche Fehler können aber auch nach Fristablauf noch ggf. korrigiert werden (BGH, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61; BGH, GE 2007, 438). Diese Funktion erfüllt die hier durch die Kl.seite an die Bekl. übersandte Betriebskostenabrechnung vom 17.4.2008 - Anlage K 1 (Blatt 22 bis 25 der Akte) - aber nach Überzeugung des Gerichts.

Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind insoweit nämlich nur erforderlich eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die - nachvollziehbare und verständliche - Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung somit bereits dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in der Betriebskostenabrechnung dementsprechend auch nur regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

- die Berechnung des Anteils des Mieters und

- der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters

(BGH, NJW 1982, 573 f. = MDR 1982, 483; BGH, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216; BGH, WuM 2005, 61 ff.; BGH, GE 2008, 730; BGH, GE 2008, 855 ff.).

Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zur Entscheidung des BGH vom 28.5.2008 (VIII ZR 261/07, GE 2008, 855 ff.) teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten. Der Bundesgerichtshof vertritt insofern seit dieser Entscheidung vom 28.5.2008 jedoch nunmehr die Auffassung, dass, soweit der Senat in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, GE 2008, 795), oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offengelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007; VIII ZR 261/06, u. a. in GE 2008, 1686; BGH, Urteil vom 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, u. a. in NJW 2007, 1059). Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, GE 2008, 855 ff.). Ob die Kl. als Vermieterin im vorliegenden Falle einen Abzug wegen anteiliger Instandhaltungs- und/oder Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts/Hausmeisters hätte vornehmen müssen, betrifft somit hier nur die inhaltliche Richtigkeit der Kostenumlegung, ist also nur eine Frage der materiellen Begründetheit (AG Schöneberg, GE 2008, 1631) und nicht der formellen Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung.

Nach dem Wohnungsmietvertrag der Parteien sind die Kosten des Hausmeisters und die Reinigungskosten sowie die Kosten der Straßenreinigung und Gartenpflege unstreitig grundsätzlich nach der Wohnfläche umlagefähig. Nicht zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart/Hausmeister gehören dabei aber zunächst etwaige Sachkosten, d. h. die Kosten für Arbeitsmittel und Geräte (AG Steinfurt, WuM 1999, 721; AG Starnberg, NZM 2002, 910), Materialkosten für Kleinteile (LG Wuppertal, WuM 1999, 342) oder die Kosten für Arbeitskleidung (AG Lörrach, WuM 1996, 628), soweit diese Kosten nicht ggf. zu anderen Betriebskostenarten gemäß § 2 BetrKV gehören, wie etwa zu der Hausreinigung oder Gartenpflege (K. Wolbers, ZMR 2009, 417 ff.).

Zu den insofern umlagefähigen Kosten für den Hauswart/Hausmeister gehören somit die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten (z. B. also auch die Kosten einer unentgeltlich oder zu einer geringeren Miete überlassenen Hausmeisterwohnung), Personalkosten (inkl. evtl. angefallener Umsatzsteuer), die der Vermieter dem Hauswart/Hausmeister für seine Arbeit gewährt (BGH, GE 2008, 662 ff.; AG Köln, WuM 1997, 273; AG Kleve, WuM 1989, 28; K. Wolbers, ZMR 2009, 417 ff.), soweit diese (anders als bei der Geschäftsraummiete; vgl. dazu: BGH, GE 2010, 261 ff.; OLG Köln, NZM 2008, 366 ff.) bei einem Wohnungsmietvertrag nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Reparatur, Schönheitsreparatur oder die Hausverwaltung betrifft (BGH, GE 2008, 662 ff.; LG Frankfurt/Main, WuM 1996, 561 f. = NJWE-MietR 1996, 267; AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 57; K. Wolbers, ZMR 2009, 417 ff.; Hinz, NZM 2009, 97 ff., § 2 Nr. 14 Halbsatz 1 der Betriebskostenverordnung).

Wenn somit insofern hinsichtlich der Personalkosten des Hausmeisters/Hauswarts einzelne Kostenbestandteile bezüglich seiner Arbeit auch in den Bereichen der Instandhaltung, der Instandsetzung, der Erneuerung, der Reparatur, der Schönheitsreparaturen oder der Hausverwaltung bzw. der Überwachung von Reparaturfremdleistungen begründet sind, erfordert dies dann auch bei einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die Angabe der Gesamtkosten der abgerechneten Kostenart „Hausmeister" (BGH, GE 2007, 1378; BGH, GE 2007, 438; AG Pankow- Weißensee, GE 2009, 57; K. Wolbers, ZMR 2009, 417 ff.).

Nicht umlegbare Verwaltungs- und Instandsetzungsaufgaben sind insofern aber z. B. die Organisation und die Bestellung von Lieferungen sowie die Ausführung von erforderlichen Reparaturen (LG Berlin, GE 2009, 979 f.; AG Tiergarten, Urteil vom 3.7.2008, Az.: 10 C 57/08; AG Köln, WuM 1995, 120), die Durchführung von Wohnungsübergaben (AG Köln, WuM 1995, 120) und Wohnungsbesichtigungen (AG Mitte, GE 2001, 1541 f.) die Durchführung einer Zählerstand-Ablesung (AG Köln, WuM 1999, 265), die Verteilung von Schreiben an die Mieter (AG Hamburg-St. Georg, WuM 2007, 446 f.; AG Mitte, GE 2001, 1541 f.), Kontaktpflege mit Verwaltungsrat und Hausbewohnern (AG Köln, WuM 2002, 615) und die Erstellung von Lohnkostenabrechnungen (LG Kiel, WuM 1996, 632).

Nicht anrechenbar sind auch sogenannte gemischte Kosten, die Kostenteile enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören - wie z. B. Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung sowie der Instandsetzung und der Überwachung von Reparaturfremdleistungen -, wenn sie Teil der abgerechneten Hausmeistertätigkeit sind. Um welchen Anteil die Gesamtkosten bei der Position „Hausmeister" dann bereinigt werden, muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung aber nur dann darstellen, wenn derartig gemischte Kosten hinsichtlich der Kosten des Hausmeisters/Hauswarts auch tatsächlich vorliegen (BGH, GE 2007, 1378).

Die Kosten für die Überprüfung der Elektroanlagen, Gasgeräte und brandschutztechnischer Einrichtungen sind insofern auch nicht unter „Hauswartkosten", sondern nur als „sonstige Betriebskosten" durch den Vermieter abrechenbar (BGH, GE 2007, 439 f.).

Der Vermieter muss aus diesem Grunde die Personalkosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungspersonalkosten sowie Reparaturkosten andererseits nachvollziehbar in einer Betriebskostenabrechnung einzeln aufschlüsseln, wenn derartige, nicht umlagefähige Kosten auch tatsächlich Bestandteil der „Hausmeisterkosten" sind, so dass in einem solchen Fall die nicht umlagefähigen Kosten auch herausgerechnet werden müssen (BGH, GE 2008, 662 ff.; VerfG Brandenburg, Beschluss vom 18.3.2010, VfGBbg 21/09; OLG Karlsruhe, ZMR 2009, 849 ff.; LG Potsdam, Urteil vom 4.12.2008, Az. 11 S 29/08, LG Potsdam, GE 2003, 743; LG Neuruppin, WuM 2004, 49 f.; LG Frankfurt/Main, WuM 1996, 561 f. = NJWE-MietR 1996, 267; K. Wolbers, ZMR 2009, 417 ff.).

Die Darlegungs- und Beweislast trifft nach einhelliger Ansicht insofern auch die Klägerseite als Vermieterin (BGH, GE 2008, 662 ff.; Hinz, NZM 2009, 97 ff.). Nicht umlagefähige Kosten bilden nämlich auch dann keine Ausnahme von der Regel, weil die Tätigkeit des Hauswarts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzelfall abhängt. Entscheidend ist somit der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts/Hausmeisters für die jeweiligen Arbeiten (BGH, GE 2008, 662 ff.; OLG Karlsruhe, ZMR 2009, 849 ff.; Riecke, WuM 2003, 663 ff.). Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist insoweit auch nur ein Indiz für den Umfang der umlagefähigen und der nicht umlagefähigen Kosten (BGH, GE 2008, 662 ff.).

Bei einem pauschalen Vorbringen der Vermieterseite darf sich die Mieterseite zudem auch mit bloßem Bestreiten begnügen (BGH, GE 2008, 662 ff.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1995, X ZR 42/93; Hinz, NZM 2009, 97 ff.). Es kommt auch nicht darauf an, ob das Bestreiten der Mieterseite deshalb als unzureichend (§ 138 Abs. 2 ZPO) qualifiziert werden könnte, weil die Bekl.-/Mieterseite ggf. nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht hat, Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege - wie Arbeitszettel, Stundennachweise oder Ähnliches - zu nehmen (BGH, GE 2008, 662 ff.; Hinz, NZM 2009, 97 ff.). Die Vorlage von Lohnzetteln des Hauswarts/Hausmeisters entbindet die Kl. als Vermieterin zudem auch nicht von der Schilderung, welche Arbeiten konkret jeweils angefallen sind (AG Aachen, WuM 2008, 701 f.).

Tätigkeiten des Hauswarts/Hausmeisters, wie die Annahme von Lieferungen vor Ort, die Weiterleitungen von unmittelbaren Reparaturmeldungen der Mieter, Benachrichtigungen von Störungen und sonstigen Unregelmäßigkeiten, sind aber typische Hauswarttätigkeiten und betreffen keine Verwaltungs- und Instandsetzungsaufgaben (LG Berlin, GE 2009, 979 f.; AG Tiergarten, Urteil vom 3.7.2008, 10 C 571/08). Auch Maßnahmen zur Einhaltung der Sicherheit und Ordnung, wie etwa die Erreichbarkeit in Notfällen (LG Köln, WuM 1997, 230; AG Hohenschönhausen, GE 2008, 933), die Überwachung der Sauberkeit der Außenanlage und der Gemeinschaftsräume (AG Charlottenburg, GE 2005, 997), die Kontrolle und Zugänglichkeit von Rettungs- und Fluchtwegen, die Kontrolle der Funktionsfähigkeit von Abflüssen und Druckleitungen im Keller und auf dem Grundstück sowie die Kontrolle der Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen und Treppenhäuser, die Kontrolle des ordnungsgemäßen Zustandes der haustechnischen Anlagen (AG Hohenschönhausen, GE 2008, 933), die Überprüfung der Objekte auf Verschlechterung ihres Zustandes, die Pflege des Betriebsraumes der Heizungsanlage nebst Überwachung und auch die Überwachung des Müllplatzes (AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 20.7.2007, 920 C 227/06), sind bei der Betriebskostenabrechnung aber durchaus anrechenbare Tätigkeiten eines Hausmeisters/Hauswarts (K. Wolbers, ZMR 2009, 417 ff.; Hinz, NZM 2009, 97 ff.).

Wenn nach dem Hauswart-/Hausmeisterdienstvertrag und auch nach den tatsächlich erbrachten Dienstleistungen im Übrigen nur in einem sehr geringen Umfang Verwaltungs- oder Instandhaltungsaufgaben wahrzunehmen und wahrgenommen worden sind, dass diese neben den regelmäßig vorzunehmenden Reinigungs- und Hauswart- sowie Pflegearbeiten überhaupt nicht ins Gewicht fallen, wäre ein Abzug ggf. wohl auch nicht unbedingt gerechtfertigt (AG Schöneberg, GE 2008, 1631).

Die Kl. hat hier aber als Vermieterin nach dem Bestreiten durch die Bekl. die jeweiligen Tätigkeiten des hiesigen Hauswarts/Hausmeisters ausreichend konkretisiert und auch unter Beweis gestellt. Entsprechend dem Vortrag der Prozessparteien und dem Ergebnis der Beweisaufnahme enthalten hier die Kosten für den Hauswart/Hausmeister insofern aber keine Kostenteile, die - wie z. B. die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie der Verwaltungstätigkeit - nicht zu den Betriebskosten gehören, so dass die hier von der Kl. als Vermieterin noch geltend gemachten und von der Bekl. als Mieterin bestrittenen „Hausmeisterkosten" auch in voller Höhe umlagefähig sind.

Der von der Kl.seite hierfür benannte Zeuge I. H. hat nämlich subjektiv aus seiner Sicht widerspruchsfrei und konstant - insbesondere in Bezug auf das Kerngeschehen ausgesagt, dass ein separater Teil der Aufträge, die ihm von der Klägerseite erteilt wurden, unter anderem auch die Hauswarts­tätigkeit sei, diese jedoch nur die Überprüfung der technischen Anlagen, die sich in dem Haus befinden, beinhalten würde (d. h. die Überprüfung der Heizung und der Beleuchtung sowie des Wasserfilters) und den Winterdienst (d. h. die Beräumung von Schnee und die Abstumpfung) sowie das Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen. Auch sagte er glaubhaft aus, dass die Wasseruhren von speziellen Ablesediensten abgelesen werden und seine Firma dann nur die Türen aufschließt, damit der jeweilige Mitarbeiter des Ablesedienstes in den Raum hinein kommt, er aber selbst bzw. seine Firma diesen Ablesedienst nicht ausführen. Wenn im Übrigen eine Wohnung aufgegeben werde, wird die Wohnungsabnahme durch einen Makler ausgeführt und nicht durch ihn. [...]

Da somit die Kl.seite ihre - zwar bestrittene - Forderung hier hinreichend dargelegt (§ 138 Abs. 1 ZPO) und zudem auch bewiesen (§ 286 ZPO) hat, kann das Gericht den entsprechenden Vortrag von der Kl. auch nunmehr hier zugrunde legen (BGH, GE 2008, 662 ff.; OLG Karlsruhe, ZMR 2009, 849 ff.), so dass die insofern hier noch geltend gemachten Betriebskosten „Hausmeister" auch in vollem Umfang begründet sind, zumal das Gericht auch deren Höhe hier unter Berücksichtigung der ausgeführten Tätigkeiten (Treppenhausreinigung inkl. Keller, Hofreinigung, Bereitstellung der Mülltonnen, Hauswarttätigkeit und Winterdienst) auch für angemessen hält (§ 287 ZPO; vgl. hierzu auch: Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 20.8.2008, 204 A/04; OLG Karlsruhe, ZMR 2009, 849 ff., LG Berlin, Urteil vom 11.10.2004, 67 S 42/03).

Der Kl. steht daher als Vermieterin gegenüber der Bekl. hier nach wie vor noch ein Anspruch auf Zahlung der noch offenen Betriebskosten für das Jahr 2007 in Höhe von insgesamt 12,64 € zu.

Die Kosten für die Überprüfung der Heizung, der Beleuchtung sowie des Wasserfilters, für den Winterdienst sowie das Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen gehören zu den umlagefähigen Hauswartskosten.

Die Mietvertragsparteien stritten über die Umlagefähigkeit von in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Hauswartskosten. Der Mieter hielt zumindest einen Teil dieser Kosten nicht für umlegbar, weil es sich um – nicht umlagefähige – Verwaltungs- oder Instandhaltungskosten handele.

Das AG Brandenburg a. d. Havel folgte dieser Ansicht nicht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der noch streitigen Betriebskostennachforderung. Nach den glaubwürdigen Bekundungen des vernommenen Hausmeisters habe zu seinen Aufgaben neben der Treppenhaus- und Hofreinigung lediglich die Überprüfung der Heizung, der Beleuchtung sowie des Wasserfilters, der Winterdienst sowie das Herausstellen und wieder Hereinstellen der Mülltonnen gehört, während die Ablesung der Wasseruhren von speziellen Ablesediensten und die Wohnungsabnahmen durch einen Makler durchgeführt würden. Die Kosten für die dem Hausmeister übertragenen Aufgaben gehörten aber zu den umlagefähigen Hauswartskosten.

Da das AG Brandenburg die angesetzten Kosten für umlagefähig hielt, bedurfte es an sich keiner Auseinandersetzung mit der Frage, ob die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, wenn sie nicht umlagefähige Kosten enthält. Im Übrigen ist der Ansicht des AG zuzustimmen. Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Hauswartskosten gehören nämlich auch die Kosten für

1. Verkehrssicherung: Überwachung der Brandschutzvorschriften, Beseitigung von Stolpergefahren (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3720), Frostschutz, Bedienung des Rückstauventils bei Kanalverstopfung (im Einzelnen str., vgl. Nachweise bei Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3717),

2. Bedienung, Überwachung und Pflege der haustechnischen Anlagen: Bedienung der Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen, der Heizung (LG Köln, WuM 1992, 258; AG Köln, WuM 1986, 323 [Ls.]), des Aufzugs, der Warmwasserversorgung (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3716)

3. Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen: Reinigung von Treppenhaus, Keller, Boden, Hof, Zuweg, Straßenreinigung einschließlich Schneefegen (LG Berlin, Urteil vom 17. Oktober 2000, 64 S 257/00, GE 2001, 63), Gartenpflege (Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3716) einschließlich Rasenmähen, Gehölzschnitt, Einweisung von beauftragten Fremdfirmen (für Hausreinigung, Gartenpflege, haustechnischen Kundendienst, Lieferanten),

4. Wach- und Schließdienst: für Haus- und Kellertüren, Treppenhausentrauchung, periodische Rundgänge zur Abwehr von Kellereinbrüchen.