Abgrenzung Wohn-/Geschäftsraummietverhältnis

Wohnraummietrecht kann nicht angenommen werden, wenn der Mietvertrag mit einer GmbH als Vertragszweck die Überlassung der Wohnung an einen Mitarbeiter vorsieht.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 5 Die Berufung ist durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 zurückzuweisen, weil der Senat einstimmig davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 11.5.2017, der folgenden Inhalt hat:

„Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist vorliegend nicht der Fall. Die Klage ist zulässig und begründet.

6 Die Rüge der sachlichen Zuständigkeit des Landgerichts geht ins Leere. Gemäß § 513 Abs. 2 ZPO kann mit der Berufung nicht angegriffen werden, dass das Landgericht als das örtlich oder sachlich unzuständige Gericht entschieden hat (vgl. Heßler in: Zöller, Zivilprozessordnung, 31. Auflage 2016, § 513 ZPO Rn. 7).

7 Die Kl. hat gegen den Bekl. auch einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Mieträume gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, dass die fristlose Kündigung der Kl. vom 8.3.2016 das Mietverhältnis der Parteien gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB beendet hat.

8 Soweit das Landgericht rechtsfehlerfrei einen kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand angenommen hat, greift der Bekl. diese Ausführungen nicht an.

9 Zutreffend führt das Landgericht zudem aus, dass eine Heilung der Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Nachzahlung des Rückstandes nicht in Betracht kommt, weil es sich bei dem Mietverhältnis der Parteien um ein Gewerberaummietverhältnis handelt.

10 Zwar ist die Bezeichnung des Mietverhältnisses durch die Parteien als ‚Mietvertrag für gewerblich genutzte Flächen‘ sekundär (vgl. Makowski in: Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, Vor § 535 BGB Rn. 60). Entscheidendes Kriterium für die Einordnung bildet vielmehr die vertragliche Zweckbestimmung der Räume (Makowski, aaO.). Wohnraummiete liegt entgegen der Auffassung des Bekl. danach aber nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, Vor § 535 BGB Rn. 94). So hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mietvertrag, nach dem nicht der Mieter, sondern Bedienstete des Mieters zur Nutzung der Räume als Wohnung berechtigt sind, nicht als Wohnungsmietvertrag bezeichnet werden kann (BGH, Urteil vom 11.2.1981 - VIII ZR 323/79 -, juris Tz. 12).

11 Nach diesen Maßstäben liegt vorliegend ein Gewerberaummietverhältnis und kein Wohnraummietverhältnis vor. Denn die Wohnung ist nach der Regelung in § 1 Ziffer 1.4 des Mietvertrages zum Zwecke der Nutzung als Mitarbeiterwohnung und nicht zur Nutzung durch den Mieter selbst vermietet worden. Dabei ist unerheblich, dass das Mietverhältnis vorliegend nicht zwischen der Kl. und der im Mietvertrag bezeichneten, tatsächlich nicht existenten … GmbH, sondern mit den Bekl. geschlossen wurde, der die Wohnung auch bewohnt. Abzustellen für die Abgrenzung ist nämlich auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Makowski, aaO.), bei dem die Mietvertragsparteien ausweislich der Mietvertragsurkunde nicht von der Identität von Mieter und Nutzer ausgingen.

Soweit der Bekl. die Auffassung vertritt, diese Betrachtung sei unter Berücksichtigung von § 565 BGB nicht hinnehmbar, weil dann dem Untermieter, der nicht von einem gewerblichen Zwischenvermieter mietet, nicht der gleiche Wohnraumschutz zuteil werde wie dem Untermieter eines gewerblichen Zwischenvermieters, dringt er mit dieser Argumentation vorliegend nicht durch. Denn er ist - wie die Kl. zutreffend ausführt - nicht Untermieter, sondern aufgrund der Nichtexistenz der im Mietvertrag als Mieterin genannten S. K. GmbH Hauptmieter der streitbefangenen Wohnung.

11 Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Parteien nur zum Schein einen Gewerbemietvertrag statt eines Wohnraummietvertrages geschlossen haben. Der diesbezügliche erstinstanzliche Vortrag des Bekl. wies mangels genauer Darlegung der vorvertraglichen Absprachen der Parteien nicht die nötige Substanz auf, um eine solche Feststellung treffen zu können. Allein der Umstand, dass die Kl. bis zur Klageschrift keine Umsatzsteuer von dem Bekl. gefordert hat, lässt einen Rückschluss auf ein Scheingeschäft schon deshalb nicht zu, weil auch mietvertraglich keine Zahlung von Umsatzsteuer seitens des Mieters vereinbart war und die Kl. Subjekt der Umsatzsteuer ist.

Soweit der Bekl. einen Verfahrensfehler des Landgerichts wegen Verletzung rechtlichen Gehörs rügt und in der Berufungsbegründung ergänzend zu dem angeblichen Abschluss eines Scheingeschäfts bezüglich einer Gewerbemiete statt des Abschlusses eines Wohnraummietvertrages vorträgt, vermag auch dieses neue Vorbringen die Annahme eines Scheingeschäfts nicht zu stützen. Aus dem vom Bekl. vorgelegten Schriftverkehr der Parteien ergibt sich nicht, dass die Kl. die Wohnung tatsächlich zum Zwecke der Nutzung durch den Bekl. vermieten wollte und diesen vereinbarten Nutzungszweck in einem Gewerbemietvertrag unterbringen und statt mit dem Bekl. mit der sogenannten ‚…‘ abschließen wollte, selbst wenn die eMail vom 21.7.2014 von einer Nutzung der Wohnung durch den Bekl. ausging. Vielmehr spricht der vorgelegte Schriftverkehr gerade für den Willen der Parteien, ein Gewerbemietverhältnis zwischen der Kl. und der S. K. GmbH zu begründen. So ist aus dem eingereichten eMail-Verkehr der Parteien zu ersehen, dass der Bekl. darin nicht etwa als Privatperson, sondern - wie unten auf dem Auszug zu lesen - mit der gewerblichen Bezeichnung ‚M. G. s. k. …‘ aufgetreten ist. Zudem erklärte sich der Bekl. in seiner Antwort-eMail vom 13.10.2013 mit den Worten ‚das klingt fair. Bitte lassen Sie den Mietvertrag entsprechend vorbereiten‘ mit dem seitens der Kl. angebotenen Gewerbemietvertrag mit der Firma S. K. ausdrücklich einverstanden. Schließlich ergibt sich auch aus dem Adressfeld der Schreiben der Kl. vom 27.6.2014 und vom 30.7.2014 an die Firma S. K. GmbH, dass die Kl. von einem Mietvertrag mit dieser Firma und nicht mit dem Bekl. als Privatperson ausging. Eine juristische Person kann aber kein Wohnbedarf haben (Blank, aaO. Rn 94), so dass die Parteien ersichtlich einen Gewerbemietvertrag abschließen wollten.

Eine Vernehmung der Zeugin M. zu der pauschalen Behauptung des Bekl., zwischen den Parteien habe ausschließlich ein Wohnraummietverhältnis abgeschlossen werden sollen, wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis. Auf einen Ausschluss des Beweisantritts gemäß § 531 Abs. 2 ZPO kommt es nicht mehr an.

12 Soweit dem Bekl. die Nutzung der Mieträume bereits vor Mietvertragsabschluss zur Durchführung der von ihm angekündigten umfangreichen Baumaßnahmen ausgehändigt worden sind, ergibt sich hieraus ebenfalls nicht, dass die Parteien tatsächlich einen Wohnraummietvertrag und keinen Gewerbemietvertrag abschließen wollten. Denn gerade eine Übergabe der Mieträume an den Mieter schon vor Mietvertragsabschluss kommt nicht selten bei Gewerberaummietverträgen vor, weil dort - wie die Kl. zutreffend ausführt - regelmäßig ein höheres Interesse des Mieters an der Durchführung von Umbauarbeiten besteht.“

13 An dieser rechtlichen Beurteilung, welcher der Bekl. nicht entgegengetreten ist, hält der Senat fest.

Wenn der Vertrag eine „Nutzung als Mitarbeiterwohnung“ vorsieht, kann Wohnraummietrecht Anwendung finden, allerdings nur dann, wenn der Vertragszweck auch hierauf gerichtet ist.

Der Beklagte unterzeichnete einen „Mietvertrag für gewerblich genutzte Flächen“, wobei als Mieterin eine (tatsächlich nicht existierende) „S-GmbH“ in Berlin, vertreten durch den Beklagten, aufgeführt und als Nutzungszweck „Nutzung als Mitarbeiterwohnung“ angegeben war. Nachdem der Beklagte die Wohnung bezogen hatte, traten Mietrückstände auf, die die Klägerin zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses veranlassten. Die Klägerin verlangt Räumung, der Beklagte meint, der von ihm vorgenommene Mietausgleich innerhalb der Schonfrist habe die Kündigung unwirksam werden lassen.

Das Landgericht verurteilte den Beklagten zur Räumung, das Kammergericht wies seine Berufung durch Beschluss zurück. Die fristlose Kündigung habe das Mietverhältnis beendet. Eine Schonfristzahlung komme nicht in Betracht, weil es sich wegen des vertraglich vereinbarten Nutzungszweckes um ein Geschäftsraummietverhältnis gehandelt habe. Wohnraummiete liege nur vor, wenn die Räume dem Mieter zur Befriedigung seines eigenen Wohnbedarfs überlassen worden seien, was hier nicht der Fall gewesen sei.

Das Kammergericht führt in seiner Begründung weiter aus, unerheblich sei es, „dass das Mietverhältnis … nicht zwischen der Klägerin und der im Mietvertrag bezeichneten, tatsächlich nicht existenten … GmbH, sondern mit dem Beklagten geschlossen wurde“. Wie soll denn ein Mietvertrag mit dem Beklagten zustande gekommen sein? Der Beklagte hat für eine nicht bestehende juristische Person gehandelt; es fanden deshalb die §§ 177 ff. BGB und insbesondere § 179 BGB entsprechende Anwendung (vgl. nur BGH, Urteil vom 21. Juli 2005 - IX ZR 193/01, NJW-RR 2005, 1585; MünchKommBGB/Schubert, 7. Aufl., § 179 Rn. 12; Palandt/Ellenberger, BGB, 76. Aufl., § 177 Rn. 3). Weil eine Genehmigung des Vertragsabschlusses nicht erfolgen konnte, haftete der Beklagte nach § 179 BGB auf Erfüllung oder Schadensersatz. Vertragspartner wird der ohne Vertretungsmacht Handelnde aber nicht, auch dann nicht, wenn der Geschäftsgegner Erfüllung verlangt (MünchKommBGB/Schubert aaO., § 179 Rn. 36).

Es kam deshalb also gar nicht darauf an, ob ein Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis vorlag: Der Beklagte war schlicht und einfach nach § 985 BGB zur Herausgabe verpflichtet.