Abgrenzung von Boardingshouse und Beherbergungsbetrieb, vertragsgemäßer Zustand

1. Zur Abgrenzung von Boardinghouse und Beherbergungsbetrieb

2. Die bloße Bezeichnung des Mietobjekts im Mietvertrag als Boardinghouse verpflichtet den Vermieter nicht, ein Mietobjekt zur Verfügung zu stellen, das auch ohne Weiteres als Beherbergungsbetrieb genutzt werden kann.

A. Die Kl. nimmt den Bekl. auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten aufgrund der Vermietung von Gewerberäumen in Anspruch. Wegen der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils, Blatt 180 ff. GA, Bezug genommen.

Das Landgericht hat den Bekl. - nach zwischenzeitlicher Klagerücknahme bezüglich eines Teilbetrages der geltend gemachten Nebenkosten - antragsgemäß verurteilt, an den Kl. 30.000 € nebst Zinsen sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen. Wegen der weiteren Begründung wird auf die Entscheidungsgründe, Blatt 187 ff. GA, verwiesen. Hiergegen wendet sich der Bekl. mit seiner Berufung, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt.

Er trägt vor, die fehlende Nutzungsgenehmigung als Boardinghouse stelle einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Dem Bekl. seien vom Bauaufsichtsamt der Stadt Düsseldorf für den Fall einer Aufnahme des Betriebs eines Boardinghouses ordnungsbehördliche Maßnahmen angedroht worden. Der Bekl. sei deshalb berechtigt gewesen, die Mietzahlung vollständig zu verweigern. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Bekl. wird auf die Berufungsbegründung vom 29. Oktober 2013, Blatt 210 ff. GA, wegen des beiderseitigen Parteivortrags im Übrigen wird auf die weiteren eingereichten Schriftsätze und den Akteninhalt verwiesen.

B. Die zulässige Berufung des Bekl. hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO.

Zur Begründung wird auf die Gründe der ausführlichen und in jeder Hinsicht zutreffenden landgerichtlichen Entscheidung Bezug genommen, die auch durch das Berufungsvorbringen nicht berührt werden.

Der Senat teilt die rechtliche Würdigung der Kammer auch insoweit, als die bloße Bezeichnung des Mietobjekts als Boardinghouse im Mietvertrag vom 11. August 2010 (Bl. 19 GA) den Vermieter nicht dazu verpflichtete, ein Mietobjekt zur Verfügung zu stellen, dass auch ohne Weiteres als Beherbergungsbetrieb genutzt werden konnte. Ein Boardinghouse, das vor allem für solche Personen gedacht ist, die (meist geschäftlich) über einen längeren Zeitraum am Ort verweilen müssen und denen dabei eine gewisse Eigenständigkeit und Unabhängigkeit von hoteltypischen Serviceleistungen auch aus Kostengründen wichtig ist, stellt grundsätzlich eine Übergangsform zwischen einer Wohnnutzung und einem Beherbergungsbetrieb dar, wobei die schwerpunktmäßige Zuordnung von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls abhängt (OVG Berlin-Brandenburg ZMR 2007, 407). Eine Wohnnutzung hingegen war bereits von der bestehenden Genehmigungssituation abgedeckt; der Vermieterpflicht, ein Objekt zur Verfügung zu stellen, das zum Betrieb eines Boardinghouses geeignet war, war damit Genüge getan. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht zudem ausgeführt, der Bekl. sei für eine weitergehende Zusage des Kl., auch eine Eignung der Mieträumlichkeiten für hoteltypische Kurzzeitvermietungen zugesagt zu haben, beweisfällig geblieben.

Die nach den Feststellungen der Kammer dem Bekl. erteilte mündliche Auskunft des Bauaufsichtsamtes der Stadt Düsseldorf, bei der Aufnahme eines Boardinghouse-Betriebes gegebenenfalls ordnungsbehördlich einzuschreiten, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung. Denn das Landgericht hat aufgrund der Aussage des Zeugen S. ebenfalls rechtsfehlerfrei festgestellt, dass es sich hierbei um eine unverbindliche Aussage aufgrund eines nicht substantiiert dargelegten Sachverhalts gehandelt habe, und dass der Bekl. von dem Zeugen S. auf diese Unverbindlichkeit ausdrücklich hingewiesen worden sei. Dem Bekl. wäre es zuzumuten gewesen, dem Bauaufsichtsamt den Sachverhalt - z. B. im Rahmen einer Bauvoranfrage - zu einer verbindlichen Klärung vollständig zu unterbreiten.

C. Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren liegen vor. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).

Berufung durch Beschluss vom 7. Januar 2014 zurückgewiesen.