Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Baubehörde darf eine von ihr erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung nachträglich für kraftlos erklären, wenn der zugrunde liegende Aufteilungsplan durch bauliche Veränderungen des Gebäudes unrichtig geworden ist und den Umfang des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums und der zulässigen Nutzung nicht mehr zutreffend darstellt.

I. Die Kl. war Eigentümerin mehrerer mit mehrgeschossigen Wohnhäusern bebauter Grundstücke. Für drei der Wohngrundstücke hatte die Bekl. im Jahre 1967 zur beabsichtigten Bildung von Wohnungseigentum Abgeschlossenheitsbescheinigungen nach Maßgabe der eingereichten Aufteilungspläne erteilt. Es war danach die Bildung von insgesamt 140 Wohnungen vorgesehen. Für die Wohnungen Nr. 92 bis 140 erteilte die Bekl. im Juni 1988 eine "Zweitschrift der Bescheinigung vom 2. Februar 1967". Abweichend von den Aufteilungsplänen, die den Abgeschlossenheitsbescheinigungen zugrunde lagen, aber nicht zur Bildung von Wohnungseigentum führten, wurden in den Häuserzeilen später bauliche Änderungen, vor allem durch den weiteren Ausbau von Wohnungen im Dachgeschoß, vorgenommen.

Am 30. August 1988 teilte die Bekl. dem Grundbuchamt mit, die im Jahre 1967 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen würden für kraftlos erklärt, weil der derzeitige Bauzustand von demjenigen zur Zeit der Erteilung der Bescheinigungen abweiche und weil auch die Wohnungsdecken und Wohnungstrennwände den Anforderungen an den Wärme-, Brand- und Schallschutz nicht entsprächen.

Das Grundbuchamt lehnte daraufhin einen Antrag der Kl. auf Eintragung von Wohnungseigentum nach Maßgabe der 1967 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen ab.

Die unter Vorlage neuer Aufteilungspläne gestellten Anträge der Kl. auf Erteilung neuer Abgeschlossenheitsbescheinigungen für die Wohngebäude, und zwar in erster Linie für eine Aufteilung nach Wohnungen, hilfsweise nach Häusern und nach Geschossen, lehnte die Bekl. mit Bescheid vom 11. Oktober 1989 wegen der nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechenden Wohnungstrennwände und Wohnungsdecken ab. (...)

II. Die Revision ist unbegründet. Der Verwaltungsgerichtshof hat die Berufung der Kl. zu Recht zurückgewiesen. (...)

Der von der Kl. ursprünglich geltend gemachte Anspruch auf Erteilung neuer Abgeschlossenheitsbescheinigungen war durch eine allgemeine Leistungsklage zu verfolgen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG) ist nämlich - wie der Senat im Urteil vom 11. Dezember 1987 - BVerwG 8 C 55.85 - (Buchholz 454.11 WEG Nr. 1 S. 1 [2 ff.]) im einzelnen dargelegt und der Gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes in seinem Beschluß vom 30. Juni 1992 - GmS-OGB 1/91 - (Buchholz 454.11 WEG Nr. 6 S. 7 [12]) bestätigt hat - kein (feststellender) Verwaltungsakt. Ihr fehlt vielmehr die für die Annahme eines Verwaltungsaktes erforderliche rechtsverbindliche hoheitliche Einzelfallregelung durch eine Verwaltungsbehörde. Die nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG der Eintragungsbewilligung als Anlage beizufügende Bescheinigung der Baubehörde, "daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vorliegen", dient "ausschließlich als urkundlicher Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, daß die Wohnungen (sc. als Sondereigentum) in sich abgeschlossen sind" (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG). Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es, dem Grundbuchamt die Prüfung bautechnischer Fragen zu erleichtern. Da sich die Abgeschlossenheit aufgrund der sonstigen in der Grundbuchordnung vorgesehenen Beweismittel (vgl. § 29 GBO) schwerlich feststellen läßt, sieht § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG - neben dem der Eintragungsbewilligung für das Wohnungsgrundbuch beizufügenden Aufteilungsplan - die zusätzliche Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde vor. Diese Bescheinigung stellt von Rechts wegen lediglich eine Arbeitserleichterung für das Grundbuchamt dar, die diesem "im Regelfall eine weitere Nachprüfung ersparen" wird (Begründung des Entwurfs des WEG zu § 7 Abs. 4, BRDrucks. 75/1951 Anl. 2, S. 14). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zwar formelle Eintragungsvoraussetzung, ohne die Wohnungseigentum nicht eingetragen werden darf (vgl. statt aller etwa BayObLG, DWW 1990, 236 [237]). Sie bindet das Grundbuchamt jedoch nicht und schränkt dessen Prüfungsbefugnis nicht ein; "dieses hat vielmehr in eigener Verantwortung zu prüfen, ob die Baubehörde § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG richtig ausgelegt hat" (GmS-OGB, Beschluß vom 30. Juni 1992, aaO., S. 12). Ergibt sich aus den Eintragungsunterlagen (Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung) die erkennbare Unrichtigkeit der vorgelegten Abgeschlossenheitsbescheinigung, darf das Grundbuchamt die Eintragung des Wohnungseigentums im Wohnungsgrundbuch verweigern (vgl. etwa BayOb-LG, NJW-RR 1989, 142 m. w. N., NJW-RR 1990, 1356 m. w. N. und DWW 1990, 236 [237]). So kann das Grundbuchamt die Anlage von Wohnungsgrundbüchern beispielsweise ablehnen, wenn die Teilungserklärung im Widerspruch zum Abgeschlossenheitserfordernis steht (vgl. OLG Köln, NJW-RR 1994, 717).

An der rechtlichen Beurteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung als Behördenerklärung ohne Verwaltungscharakter, der sich der Gemeinsame Senat (aaO., S. 12) angeschlossen hat, ist festzuhalten. Die dagegen gerichteten Einwände der Revision greifen nicht durch. (...) Abgeschlossenheit im Sinne des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG bedeutet die dauerhafte räumliche Abgrenzung und Abschließbarkeit einer Wohnung gegenüber den anderen Wohnungen und dem gemeinschaftlichen Eigentum (GmS-OGB, Beschluß vom 30. Juni 1992, aaO., S. 9 ff.). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dient dem Nachweis eines solchen tatsächlichen Zustandes. Sie stellt eine Wissenserklärung der Baubehörde dar. Diese bestätigt gegenüber dem Grundbuchamt, daß die für die Begründung von Wohnungseigentum erforderliche räumliche Abgeschlossenheit im sachenrechtlichen Sinne tatsächlich gegeben ist (GmS-OGB, Beschluß vom 30. Juni 1992, aaO., S. 11 ff.).

Entsprechendes gilt für die Kraftloserklärung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde. Die Kraftloserklärung stellt die "Umkehrung" der Erteilung dieser Bescheinigung dar. Da die Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Verwaltungsakt ist, kommt ihre Rücknahme oder ihr Entwurf im Sinne der §§ 48, 49 VwVfG mit bindender Wirkung gegenüber dem Grundbuchamt entgegen dem Revisionsvorbringen nicht in Betracht. Dem hat die Bekl. durch die Wahl der Bezeichnung "Kraftloserklärung" Rechnung getragen.

(...)

In der Sache stimmt der erkennende Senat dem angefochtenen Urteil aus folgenden Erwägungen zu:

Fehlt es an der Voraussetzung der Abgeschlossenheit, ist ebenso wie die Versagung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch deren nachträgliche "Kraftloserklärung" durch die Baubehörde gerechtfertigt, weil durch eine solche Richtigstellung der inhaltlich falschen behördlichen Wissenserklärung eine der Ordnungsvorschrift des § 3 Abs. 2 WEG widersprechende Eintragung von nicht abgeschlossenem Wohnungseigentum verhindert werden kann.

(...)

Entspricht die einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zugrunde liegende Bauzeichnung (Aufteilungsplan) wegen nachträglicher baulicher Veränderungen nicht mehr dem tatsächlichen Bauzustand, ist sie im Grundbuchantragsverfahren als Beweismittel nicht mehr geeignet. Mangels Übereinstimmung von Aufteilungsplan und Wirklichkeit fehlt dem Grundbuchamt vielmehr eine zuverlässige Beurteilungsgrundlage. Das Grundbuchamt ist auch nicht in der Lage, Unterschiede zwischen Plan und tatsächlichem Bauzustand selbst festzustellen. (...) Ist die Abgeschlossenheit im Sinne des § 3 Abs. 2 WEG in der bescheinigten bauzeichnerisch ausgewiesenen Gestaltung durch nachträgliche bauliche Veränderungen so nicht mehr gegeben, darf die Baubehörde die von ihr erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung auch für kraftlos erklären. Denn die Kraftloserklärung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, deren Unrichtigkeit für das Grundbuchamt nicht erkennbar ist, durch die ausstellende Baubehörde stellt ein geeignetes Mittel dar, um eine Begründung von Wohnungseigentum unter Verstoß gegen § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG zu vermeiden. (...)

Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, die den Senat mangels beachtlicher Verfahrensrügen binden (§ 137 Abs. 2 VwGO), waren die im Jahre 1967 erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen durch später vorgenommene bauliche Veränderungen der Wohngebäude unrichtig geworden und konnten wegen der Umgestaltung der tatsächlichen räumlichen Verhältnisse gegenüber den alten Aufteilungsplänen keine Grundlage für die Eintragung von Wohnungseigentum mehr sein. (...)

Das Berufungsgericht hat bindend festgestellt, daß in den Dachgeschossen weitere in den alten Aufteilungsplänen nicht ausgewiesene Wohnungen eingebaut worden waren, für die Flächen in Anspruch genommen wurden, die nach den alten Aufteilungsplänen teils als Trockenspeicher im Gemeinschaftseigentum stehen sollten und teils als Speicherabteile im Sondereigentum zur Nutzung für die Wohnungen in den unteren Geschossen vorgesehen waren. Diese baulichen Veränderungen rechtfertigten die Kraftloserklärung der alten Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Denn aus dem Aufteilungsplan (bei bestehenden Gebäuden der Baubestandszeichnung) müssen insbesondere die Wohnungen, auf die sich das Wohnungseigentum beziehen soll, zu ersehen sein, wobei die zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Räume mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen sind (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG).

Zutreffend verneint das angefochtene Urteil auch einen Rechtsanspruch der Kl. auf Erteilung der mit ihren Anträgen vom 3. März, 6. September, 10. Oktober und 20. Oktober 1988 begehrten neuen Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bezieht sich - wie bereits dargelegt - auf den Aufteilungsplan, der bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein muß, die den tatsächlichen baulichen Zustand ausweist. Die von der Kl. mit ihren vorbezeichneten Anträgen der Baubehörde der Bekl. vorgelegten neuen Aufteilungspläne erfüllten diese Anforderung nicht. Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen, an die der Senat gebunden ist (§ 137 Abs. 2 VwGO), stellten sämtliche von der Kl. eingereichten Aufteilungspläne die Spitzböden nicht dar, die sich in der zweiten Dachebene befinden, jeweils durch Luken vom Dachgeschoß aus begehbar sind und zumindest als Abstellräume genutzt werden können. Die vorgelegten Aufteilungspläne für die Häuserzeilen an der St.-Straße waren überdies auch insoweit unvollständig, als ihre Erdgeschoßgrundrisse den jeweiligen Hauseingang nicht enthielten.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Bildung von Wohnungseigentum, weswegen viele Grundstückseigentümer schon Jahre vor der eigentlichen Umwandlung die Abgeschlossenheitsbescheinigungen "auf Vorrat" einholen.

Daß dies nicht ohne Risiko ist, zeigt das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 8. Dezember 1995. Nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung waren bauliche Änderungen, insbesondere im Dachgeschoß, vorgenommen worden, so daß die Aufteilungspläne den jetzigen Bauzustand nicht mehr wiedergaben. Die Behörde erklärte daraufhin die Abgeschlossenheitsbescheinigungen für kraftlos, und das Grundbuchamt lehnte einen Antrag auf Eintragung von Wohnungseigentum ab.

Die Klage des Eigentümers, der erhebliche Mittel in der Erwartung, es werde Wohnungseigentum gebildet, investiert hatte, blieb erfolglos. Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte die bisherige Rechtsprechung, wonach die Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Verwaltungsakt ist, der nur unter engen Voraussetzungen widerrufen werden kann. Wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse ändern, kann vielmehr die Bescheinigung schlicht für kraftlos erklärt werden. Da hier die alten Aufteilungspläne die baulichen Veränderungen nicht enthielten, hatte der Eigentümer auch keinen Anspruch auf eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung.