Abgeschlossenheitsbescheinigung

Das Begehren, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG für sonstige Räume in eine solche für Wohnungen zu ändern, ist durch eine allgemeine Leistungsklage zu verfolgen.

Bei der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung hat die Baubehörde die bebauungsrechtliche Zulässigkeit der errichteten oder zu errichtenden Räume und ihrer Nutzung nicht zu prüfen.

I. Die Kl. errichtete mit Baugenehmigung des Bekl. vom 4. November 1977 sowie weiteren Nachtragsgenehmigungen auf einem Grundstück in Bad Salzuflen das "Apart-Hotel". Nach der genehmigten Baubeschreibung umfaßt das mehrgeschossige Gebäude u. a. 56 Hotel-Suiten mit jeweils einem eigenen Eingang, einer Kochbar sowie Bad und WC. Der Bekl. erteilte der Kl. auf deren Antrag eine Abgeschlossenheitsbescheinigung im Sinne der §§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2, 3 Abs. 2 WEG mit folgendem Wortlaut:

"Die in dem beiliegenden Aufteilungsplan ... bezeichneten Hotel-Suiten (nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) ... gelten als in sich abgeschlossen."

Die Kl. begründete Teileigentum an den einzelnen Suiten und verkaufte und übereignete die meisten von ihnen. Zur Zeit der Klageerhebung gehörten ihr nur noch 13 Appartments. Die Parteien haben darüber gestritten, ob die Dauereigennutzung der Suiten durch die jeweiligen Eigentümer bebauungsrechtlich zulässig ist. Ein im Verwaltungsrechtsstreit weiter verfolgter Antrag der Kl. auf Erteilung der bauaufsichtlichen Genehmigung für eine entsprechende Nutzungsänderung ist erfolglos geblieben. Die Beschwerde der Kl. gegen die Nichtzulassung der Revision in dem die Klageabweisung bestätigenden Urteil des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 13. Mai 1985 - 11 A 3186/85 - hat das Bundesverwaltungsgericht durch Beschluß vom 16. August 1985 - BVerwG 4 B 145.85 - zurückgewiesen.

In der vorliegenden Verwaltungsstreitsache begehrt die Kl. die Änderung der ihr erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung dahin, daß die Hotel-Suiten als zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten in sich abgeschlossen seien. Nach Ablehnung ihres Antrages vom 20. November 1981 durch Bescheid des Bekl. vom 5. März 1982 und nach erfolglosem Widerspruch hat sie Klage erhoben und im ersten sowie im zweiten Rechtszug geltend gemacht: Die Hotel-Appartments erfüllten alle Merkmale des Wohnungsbegriffs des Wohnungseigentumsgesetzes.

Der Bekl. hat entgegnet: Da es sich bei den Appartments nach der Baugenehmigung um Hotelzimmer handele, die im Rahmen einer gewerblichen Zimmervermietung an einen wechselnden Personenkreis vermietet würden, fehle es an einer Haushaltsführung, die der Begriff des "Wohnens" im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes fordere.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung der Kl. mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Bescheid des Bekl. vom 5. März 1982 und der Widerspruchsbescheid des Oberkreisdirektors des Kreises Lippe vom 30. Juli 1982 aufgehoben werden. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt:

Die Klage sei als allgemeine Leistungsklage, die mit einer selbständigen Anfechtungsklage verbunden sei, zulässig. Die begehrte Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung sei ebenso wie deren Erteilung mangels unmittelbarer Rechtswirkung kein Verwaltungsakt. Die Anfechtungsklage sei auch begründet, weil der Bekl. über den Antrag der Kl. auf Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht durch Verwaltungsakt habe entscheiden dürfen. Die Leistungsklage sei hingegen unbegründet. Die Kl. könne nicht verlangen, daß die Hotel-Suiten in der Abge-schlossenheitsbescheinigung als "zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten" be-zeichnet würden, weil die Baubehörde die durch die Baugenehmigung zugelassene Nutzung der Räume anzugeben habe und die Abgeschlossenheitsbescheinigung in-soweit mit der für das Apart-Hotel erteilten Baugenehmigung übereinstimme. Ob an-ders zu verfahren sei, wenn offensichtlich ein Anspruch auf eine Nutzungsänderungsgenehmigung bestehe, könne auf sich beruhen, weil ein solcher Fall hier nicht gegeben sei.

Gegen dieses Urteil hat die Kl. die vom Berufungsgericht zugelassene Revision eingelegt, mit der sie die Verletzung formellen und materiellen Rechts rügt. Die Kl. hat zunächst beantragt, das angefochtene Urteil, soweit es ihre Berufung zurückweist, sowie das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und den Bekl. zu verpflichten, ihrem Antrag auf Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung stattzugeben. In der mündlichen Verhandlung hat die Kl. diesen Antrag auf die ihr im Zeitpunkt der Klagerhebung noch gehörenden Appartements Nr. 6, 9, 23, 24, 30, 35, 41, 42, 44, 45, 48, 52 und 56 beschränkt.

Der Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil.

II. Das Verfahren ist einzustellen, soweit die Kl. in der mündlichen Verhandlung ihre Revision zurückgenommen hat. Im übrigen ist die Revision begründet. Das angefochtene Urteil verletzt Bundesrecht. Die Kl. hat einen Rechtsanspruch auf die mit dem Revisionsantrag begehrte geänderte Abgeschlossenheitsbescheinigung (vgl. §§ 137 Abs. 1 Nr. 1, 144 Abs. 3 Nr. 1 VwGO).

Zutreffend bezeichnet das angefochtene Urteil die Klage, mit der die Kl. eine Änderung der ihr erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung begehrt, als allgemeine Leistungsklage. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein (feststellender) Verwaltungsakt. Die nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG der Eintragungsbewilligung als Anlage beizufügende Bescheinigung der Baubehörde, "daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 vorliegen", dient vielmehr - wie der Senat bereits in dem Beschluß vom 21. September 1982 - BVerwG 8 B 66.82 - (Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 35 S. 5 [7]) ausgesprochen hat - "ausschließlich als urkundlicher Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, daß die 'Wohnungen' [sc. als Sondereigentum] - ... in sich abgeschlossen sind" (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG). Eine darüber hinausgehende verbindliche Aussage über den Umfang der baurechtlich zulässigen Nutzung des Sondereigentums enthält die Abgeschlossenheitsbescheinigung von Gesetzes wegen nicht (vgl. auch Beschluß vom 24. Juli 1985 - BVerwG 4 B 125.85 - Städtetag 1986, 287 f.). Das ergibt sich aus dem Wortlaut und dem Sinnzusammenhang der gesetzlichen Regelung und wird durch deren Entstehungsgeschichte bestätigt: Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Nur zu diesen Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG hat sich die Bescheinigung der Baubehörde nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG zu verhalten. Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es, dem Grundbuchamt namentlich die Prüfung bautechnischer Fragen zu erleichtern. Abgeschlossen sind nämlich nur Wohnungen oder sonstige Räume, die u. a. durch feste Wände und Decken, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an (Wohnungs )Trennwände und (Wohnungs-)Trenndecken - insbesondere hinsichtlich des Brand-, Schall- und Wärmeschutzes - entsprechen, baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sind (vgl. u. a. Urteil vom 20. August 1986 - BVerwG 8 C 23.84 - Buchholz 454.42 II. BV Nr. 13 S. 2 [3] m. weit. Nachw.). Ob Trennwände und Decken die erforderliche Qualität aufweisen, kann der nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG der Eintragungsbewilligung als Anlage beizufügenden Bauzeichnung nicht immer ohne weiteres entnommen werden. Die Abgeschlossenheit in bau-technischer Hinsicht läßt sich auch ebenso wie die Dauerhaftigkeit der Markierung von Garagenstellplätzen aufgrund der sonstigen in der Grundbuchordnung vorgesehenen Beweismittel (vgl. § 29 GBO) schwerlich feststellen. Deshalb sieht § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG die zusätzliche Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde vor. Diese Bescheinigung stellt von Rechts wegen lediglich eine "Arbeitserleichterung" für das Grundbuchamt dar (vgl. Röll, Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl. 1986, § 7 WEG RdNr. 7; derselbe, DNotZ 1984, 392 [393]). Nach heute einhelliger Meinung bindet sie das Grundbuchamt nicht (vgl. u. a. OLG Frankfurt, Beschluß vom 26. April 1977 - 20 W 302/77 - Rechtspfleger 1977, 312 m. weit. Nachw.; OVG Lüneburg, Urteil vom 30. Juni 1983 - 14 OVG A 69/82 - DNotZ 1984, 390 [393]; KG, Beschluß vom 3. Juli 1984 - 1 W 561/84 - DNotZ 1985, 437 m. weit. Nachw.; BGB-RGRK, 12. Aufl. 1983, WEG § 7 RdNr. 21; Röll, a.a.O.; Palandt-Bassenge, WEG § 3 Anm. 2 a; Soergel-Siebert-Baur, BGB, 11. Aufl. 1978, WEG § 7 RdNr. 11; Erman-Ganten, BGB,

m. weit. Nachw.; OVG Lüneburg, Urteil vom 30. Juni 1983 - 14 OVG A 69/82 - DNotZ 1984, 390 [393]; KG, Beschluß vom 3. Juli 1984 - 1 W 561/84 - DNotZ 1985, 437 m. weit. Nachw.; BGB-RGRK, 12. Aufl. 1983, WEG § 7 RdNr. 21; Röll, a.a.O.; Palandt-Bassenge, WEG § 3 Anm. 2 a; Soergel-Siebert-Baur, BGB, 11. Aufl. 1978, WEG § 7 RdNr. 11; Erman-Ganten, BGB, 7. Aufl., § 7 WEG RdNr. 6). Daß der Gesetzgeber die Prüfungsbefugnis des Grundbuchamts nicht einschränken wollte, belegt auch die Begründung des Entwurfs des Wohnungseigentumsgesetzes in der es zu § 7 Abs. 4 WEG (BR-Drucks. 75/1951 Anl. 2, S. 14) heißt: "Die Bescheinigung der Baubehörde wird dem Grundbuchrichter im Regelfall eine weitere Nachprüfung ersparen."

Da der Abgeschlossenheitsbescheinigung die für die Annahme eines Verwaltungsakts erforderliche rechtsverbindliche hoheitliche Einzelfallregelung durch eine Verwaltungsbehörde (vgl. hierzu etwa Urteil vom 22. Mai 1980 - BVerwG 2 C 30.78 - Buchholz 232 § 26 BGB Nr. 20 S. 26 [27 f.]) fehlt, ist die allgemeine Leistungsklage richtige Klageart für das Rechtsschutzbegehren der Kl. (vgl. u. a. Urteile vom 28. Oktober 1970 - BVerwG VI C 48.68 - BVerwGE 36, 192 [198 f.], vom 17. Januar 1980 - BVerwG 7 C 42.78 - BVerwGE 59, 319 [325], vom 22. Mai 1980, a.a.O. S. 32 und vom 12. Februar 1981 - BVerwG 2 C 42.78 - Buchholz 232 § 26 BGB Nr. 21 S. 1 [6]).

Daß die Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Verwaltungsakt ist, besagt freilich nicht, daß die Entscheidung der Baubehörde über einen Antrag auf Änderung der Bescheinigung nicht - anders als diese selbst - ein Verwaltungsakt sein darf (so zur dienstlichen Beurteilung: Urteil vom 9. November 1967 - BVerwG II C 107.64 - BVerwGE 28, 191 [193] und vom 13. November 1975 - BVerwG II C 16.72 - Buchholz 237.1 Art. 118 BayBG Nr. 1 S. 1 [2]; vgl. auch das eine Dienstpostenbewertung betreffende Urteil vom 28. Oktober 1970, a.a.O.). Dem ist jedoch mangels Entscheidungserheblichkeit nicht weiter nachzugehen. Das Berufungsurteil hat der (unselbständigen) Anfechtungsklage der Kl. stattgegeben und ist insoweit nicht angefochten worden.

Im Verfahren auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung muß die Baubehörde lediglich prüfen, ob die zu beurteilenden Räumlichkeiten die Merkmale des Wohnungsbegriffs des Bauordnungsrechts erfüllen oder ob es sich um sonstige Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, handelt. Dies folgt daraus, daß die Bescheinigung der Baubehörde nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG den in ihr bezeichneten Räumen die Abgeschlossenheit im bauordnungsrechtlichen Sinne attestiert. Das Bauordnungsrecht stellt nämlich unterschiedliche bauliche und technische Anforderungen an die Abgeschlossenheit von Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Namentlich ergeben sich aus dem Bauordnungsrecht normative Mindestanforderungen an die bauliche Gestaltung und Ausstattung von Wohnungen (vgl. Urteil vom 20. August 1986, a.a.O. S. 4; Bielenberg, ZfBR 1982, 7 [10]). Die Beurteilung der Abgeschlossenheit und der bauordnungsrechtlichen Qualität der Räumlichkeiten als Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume ist insofern unlösbar miteinander verknüpft (vgl. auch Bielenberg, a.a.O. S. 9; Breuer, NVwZ 1985, 635 [638]).

Die Baubehörde hat hingegen vor der Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zu prüfen, ob die errichteten oder zu errichtenden Räume und deren angegebene Nutzung bebauungsrechtlich zulässig sind. Daß diese Frage von Rechts wegen nicht zum Gegenstand des Verfahrens über einen Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört, ergibt sich aus § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 2 WEG. Die Baubehörde hat danach gegenüber dem Grundbuchamt nur zu bestätigen, daß Wohnungen oder sonstige Räume, an denen Sondereigentum eingeräumt werden soll, in sich abgeschlossen sind. Dazu, ob die errichteten oder zu errichtenden Räume bebauungsrechtlich zulässig sind, hat die Baubehörde nicht Stellung zu nehmen (vgl. Beschluß vom 24. Juli 1985, a.a.O.). Denn das Wohnungseigentumsgesetz macht die Eintragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht abhängig von der bebauungsrechtlichen (bauplanungsrechtlichen) Zulässigkeit des Bauvorhabens. Die gemäß § 7 Abs. 4 WEG der Eintragungsbewilligung beizufügenden Unterlagen sollen dem Grundbuchamt vielmehr ausschließlich eine bauordnungsrechtliche technische Abgeschlossenheitsbeurteilung ermöglichen. Ob Räume, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Wohnungen erfüllen, auch bebauungsrechtlich als Dauerwohnung genutzt werden dürfen, ist für die Begründung von Wohnungseigentum ohne Bedeutung.

In eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird dementsprechend zweckmäßigerweise der klarstellende Zusatz aufzunehmen sein, daß bei der Erteilung dieser Bescheinigung die bebauungsrechtliche (bauplanungsrechtliche) Zulässigkeit der zu errichtenden oder errichteten Räume und ihrer Nutzung von Rechts wegen nicht zu prüfen war.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 155 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO. Der Ausspruch der Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO obliegt dem Revisionsgericht, weil es die den Rechtsstreit beendende Entscheidung zugunsten der Kl. erläßt (vgl. Beschluß vom 10. Dezember 1981 - BVerwG 3 C 13.80 - Buchholz 310 § 162 VwGO Nr. 16 S. 4 [5]).