Abgeschlossenheitsbescheinigung

Abgeschlossenheitsbescheinigung; Bauausführung; Abweichung; Aufteilungsplan; Abgeschlossenheit

1. Bei bestehenden Gebäuden muß der Aufteilungsplan eine Baubestandszeichnung sein, also grundsätzlich den derzeitigen Bauzustand zutreffend wiedergeben. Abweichungen zwischen der Darstellung im Aufteilungsplan und der tatsächlichen Ausführung können die Versagung der beantragten Abgeschlossenheitsbescheinigung auch dann rechtfertigen, wenn die Abweichungen die Abgeschlossenheit i. S. des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht in Frage stellen.

2. Eine erdgeschossige Terrasse mit Außentreppe, die zum Gemeinschaftseigentum hin keine eindeutige Abgrenzung aufweist, ist nicht in sich abgeschlossen i.S. des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG.

Die Kl. ist Eigentümerin eines mehrstöckigen Wohn- und Geschäftshauses. Sie beantragte am 20.8.1992 bei der Bekl. die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG. Der dem Antrag beigefügte Aufteilungsplan weist in zwei Dachgeschoßebenen eine Maisonettewohnung (Wohneinheit Nr. 6) aus. Im Spitzboden liegen die über eine innenliegende Treppe erreichbare Galerie sowie zwei Speicherräume, die nur vom Treppenhaus der ersten Dachgeschoßebene über eine Einschubtreppe erreichbar waren. Zu der im Hochparterre gelegenen Wohneinheit Nr. 2 gehört eine Terrasse, von der eine Außentreppe in den Innenhof hinabführt. Mit Schreiben vom 16.9.1992 und 12.1.1993 teilte die Bekl. der Kl. mit, daß der nur über eine Einschubtreppe erreichbare Teil des Dachraums nicht als Speicher genutzt werden könne. Da er von der Wohnung Nr. 6 nicht direkt erreicht werden könne, sei er ein nicht nutzbarer Dachraum i. S. des Art. 33 Abs. 1, Abs. 2 BayBauO und als solcher nicht sondereigentumsfähig.

Das VG gab der Klage statt. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Abgeschlossenheitsbescheinigung, weil der Aufteilungsplan in relevanter Weise von der tatsächlichen Ausführung des Bauwerks abweicht.

1. Für die rechtliche Beurteilung ist im Berufungsverfahren auf den am 20.8.1992 bei der Bekl. eingereichten Aufteilungsplan i. d. F. der am 1.2.1994 nachgereichten Änderungspläne abzustellen. Die in der mündlichen Verhandlung von der Kl. mit der Zielrichtung einer vergleichsweisen Regelung abgegebene Erklärung, sie werde die Terrasse der Erdgeschoßwohnung Nr. 2 aus dem Sondereigentum dieser Wohnung ausgrenzen und den Aufteilungsplan entsprechend ändern, bleibt auf die für die Entscheidung maßgebliche Sach- und Rechtslage ohne Einfluß. Ebensowenig ist darauf abzustellen, ob die Kl. beabsichtigt, die vom Treppenhaus in die zweite Dachgeschoßebene führende, in den genehmigten Bauplänen und dem geänderten Aufteilungsplan dargestellte Treppe zu errichten. Da ein Anspruch auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Gebäude nur dann bejaht werden kann, wenn ihre Voraussetzungen für das auf dem Grundstück errichtete Gebäude insgesamt gegeben sind, stehen die bauliche Abweichung im Dachgeschoßbereich und die unzureichende Abgrenzung der Terrasse der Erdgeschoßwohnung der von der Kl. erstrebten Abgeschlossenheitsbescheinigung insgesamt entgegen.

2. Der maßgebliche Aufteilungsplan entspricht bezüglich der Darstellung der in die zweite Dachgeschoßebene führenden Treppe nicht dem tatsächlichen Bestand. Die im Spitzboden gelegenen Räume sind vom Treppenhaus her nicht über die im Aufteilungsplan dargestellte Treppe erreichbar, sondern lediglich über eine Einschubtreppe. Nach den nicht bestrittenen Feststellungen der Bekl. weicht ferner die tatsächliche Ausführung der Dachflächenfenster in der Wohneinheit Nr. 6 von der Darstellung im Aufteilungsplan ab; eines der in der südlichen Dachfläche vorgesehenen Fenster ist abweichend situiert, und ein zusätzliches Fenster ist eingebaut worden. Diese Abweichungen zwischen der tatsächlichen Ausführung und der Darstellung im Aufteilungsplan führen dazu, daß ein Anspruch der Kl. auf die beantragte Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht besteht.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird auf der Grundlage einer Bauzeichnung (Aufteilungsplan) erteilt (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nrn. 1, 2 WEG; Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG vom 19.3.1974 Nrn. 2, 7). Beide Urkunden stellen als behördliche Wissenserklärung eine Einheit dar (vgl. BVerwGE 100, 83 [95f.] = NJW 1997, 74). Aus dem Aufteilungsplan muß gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich sein. Der Aufteilungsplan muß bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein (Allgemeine Verwaltungsvorschrift Nr. 2). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung soll zusammen mit dem Aufteilungsplan den grundbuchverfahrensrechtlichen Nachweis dafür erbringen, daß die sachenrechtliche Aufteilung des Grundstücks den nach § 8 WEG i. V. m. § 3 Abs. 2 WEG gebotenen Inhalt hat (vgl. BGH, NJW 1994, 650 [651]). Entspricht der Aufteilungsplan bei bestehenden Gebäuden nicht dem tatsächlichen Bauzustand, verliert er seine Eignung als Beweismittel im Grundbuchantragsverfahren. Da die Bauaufsichtsbehörde mit der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein bestehendes Gebäude dem Grundbuchamt gegenüber die Verantwortung dafür übernimmt, daß der von ihr geprüfte und der Abgeschlossenheitsbescheinigung zugrunde gelegte Aufteilungsplan mit den tatsächlichen baulichen Verhältnissen übereinstimmt, ist sie berechtigt, bei fehlender Übereinstimmung die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu verweigern (vgl. BVerwGE 100, 83 [96 f.] = NJW 1997, 74).

Das gilt im Grundsatz auch für Unrichtigkeiten, die die Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht unmittelbar in Frage stellen. Schon § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG verlangt darüber hinausgehend die Darstellung der Aufteilung des Gebäudes sowie der Lage und der Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile. Erst dadurch wird ersichtlich, wie Gemeinschafts- und Sondereigentum voneinander abgegrenzt sind und zueinander liegen. Darüber hinaus konkretisiert der Aufteilungsplan auch die verbale Teilungserklärung und kann sogar Angaben über die Zweckbestimmung und damit über die Nutzung einzelner Räume enthalten. Daraus folgert die zivilgerichtliche Rechtsprechung, daß auch solche Unrichtigkeiten der Wiedergabe des tatsächlichen Bauzustandes im Aufteilungsplan rechtlich bedeutsam sind, die die Abgeschlossenheitsbescheinigung i. S. d. § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht in Frage stellen (vgl. BayObLG, Rpfleger 1993, 335). Dem ist die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung jedenfalls insoweit gefolgt, als infolge der Unrichtigkeit der Umfang des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums und der zulässigen Nutzung nicht hinreichend bestimmbar sind (vgl. BVerwGE 100, 83 [98 f.] = NJW 1997, 74).

Der von der Kl. vorgelegte, geänderte Aufteilungsplan entspricht im Bereich der zweiten Dachgeschoßebene zwar den mit Bescheid vom 4.1.1994 genehmigten Plänen, gibt aber bezüglich zweier Dachflächenfenster und der in diese Ebene führenden Treppe den tatsächlichen Baubestand nicht wieder. Dieser Sachverhalt steht aufgrund der Ermittlungen der Bekl. und der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung fest. Es mag zweifelhaft sein, ob die Abweichung bezüglich der beiden Dachflächenfenster der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung im Wege steht. Die unzutreffende Darstellung der Treppe stellt jedenfalls eine Unrichtigkeit dar, die für eine im grundbuchrechtlichen Verfahren als Beweismittel dienende Baubestandszeichnung nicht hingenommen werden kann.

3. Unabhängig davon steht der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegen, daß die im Aufteilungsplan als zum Wohnungseigentum der Wohnung Nr. 2 gehörend gekennzeichnete Terrasse mit Außentreppe zum Gemeinschaftseigentum hin keine eindeutige Abgrenzung aufweist und deshalb nicht abgeschlossen i. S. des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ist.

Die der Wohnung Nr. 2 zugeordnete Terrasse ist nicht nur über die Wohneinheit selbst, sondern über die Außentreppe auch über das Gemeinschaftseigentum erreichbar, ohne daß ein baulicher oder sonstiger Abschluß zwischen dem Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Hoffläche besteht. Die Terrasse und die nach unten führende Treppe weisen zwar zur Hofseite ein Geländer auf, der Zugang zur Treppe hat jedoch keinen Abschluß. Sondereigentum soll nach dem Wortlaut des Gesetzes nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen "in sich abgeschlossen" sind, dem Wortsinn nach also nicht ohne weiteres zugänglich sind (GmS-OGB, BVerwGE 90, 382 [384] = NJW 1992, 3290). Der Herrschaftsbereich des Sondereigentums soll vermittels Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG sowohl klar und dauerhaft abgegrenzt als auch gegen widerrechtliches Eindringen tatsächlich abgeschirmt werden (GmS-OGB, BVerwGE 90, 382 [386] = NJW 1992, 3290). Eine eindeutige Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum ist auch vonnöten, um dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot zu genügen und keinen Grund zu späteren Streitigkeiten zu legen, den das Wohnungseigentumsgesetz gerade vermeiden will (vgl. BVerwGE 100, 83 [98] = NJW 1997, 74; GmS-OGB in BVerwGE 90, 382 [384] = NJW 1992, 3290). Die vom VG unter Berufung auf Verhältnisse bei Einfamilienhäusern gezogene Schlußfolgerung, aus der Verkehrsanschauung sei für jeden Teilnehmer der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne weiteres ersichtlich, daß er mit Betreten der Zugangstreppe in den Herrschaftsbereich des Wohnungseigentümers Nr. 2 eintrete, wird der Forderung nach klarer und dauerhafter Abgrenzung nicht gerecht.