Abgeltungsklausel

Abgeltungsklausel; Schönheitsreparaturen; Renovierung; Renovierungskosten

Sieht eine Mietvertragsklausel mit der Formulierung "hat der Mieter ... zu zahlen" eine Zahlungspflicht des Mieters nach Ablauf der Renovierungsfristen vor, und hindert sie den Mieter gleichwohl nicht, kurz vor Ende seiner Mietzeit Renovierungsarbeiten durchzuführen, um auf diese Weise zu erreichen, daß die Abgeltungsklausel nicht mehr zum Zuge kommt, so ist die Klausel wirksam.

Die Widerklage ist jedoch unbegründet, da der Bekl. unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten durch den Kl. hat.

Vertragliche Ansprüche aus dem Mietvertrag sind nicht gegeben. Auch kann ein Anspruch nicht auf § 547 S. 1 BGB gestützt werden, da die Renovierungskosten grundsätzlich keine notwendigen Verwendungen sind. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Wohnung sich vor Renovierung in einem zum Wohnen nicht mehr geeigneten Zustand befand. Dies war jedoch vorliegend nicht der Fall. Auch ergibt sich kein Anspruch aus dem Rechtsinstitut der pFV wegen Einbringung einer unwirksamen Klausel in den Mietvertrag.

Nach Ansicht der Kammer ist die in § 20 Abs. 2 des Mietvertrages enthaltene Klausel nicht wegen eines Verstoßes gegen das AGB-Gesetz unwirksam. Die Kammer stützt sich insoweit auf die Erwägung, daß zwar die Formulierung in § 20 Abs. 2 des Mietvertrages "hat der Mieter ... zu zahlen" eine Zahlungspflicht des Mieters nach Ablauf der genannten Fristen impliziert. Gleichwohl hindert die Klausel den Mieter nicht, kurz vor Ende seiner Mietzeit Renovierungsarbeiten durchzuführen, um auf diese Weise zu erreichen, daß die Abgeltungsklausel nicht mehr zum Zuge kommt. Vor diesem Hintergrund kann aber ein Verstoß gegen § 9 AGB-Gesetz nicht festgestellt werden. Das gefundene Ergebnis wird zudem durch die Rechtsprechung des BGH bestätigt. Dieser hatte über eine Klausel des Inhalts "so zahlt der Mieter" zu entscheiden und legte auch jene Klausel, die sich inhaltlich nicht wesentlich von der hier vorliegenden Klausel unterscheidet, im oben genannten Sinne ergänzend aus (BGH NJW 1988, 2790 [= WM 1988, 294]). Wenn aber die Klausel des § 20 Abs. 2 des Mietvertrages nicht gegen das AGB-Gesetz verstößt, so scheidet ein Anspruch des Bekl. auf Ersatz der Renovierungskosten aus dem Rechtsinstitut der pFV schon deswegen aus, weil dem Kl. keine Rechtsverletzung anzulasten ist.

Ein Anspruch des Bekl. auf Erstattung der Renovierungskosten ergibt sich auch nicht aus § 547 S. 2 BGB i. V. m. §§ 677 ff. BGB, da es dem Bekl., der irrtümlich ein Eigengeschäft angenommen hatte, bei der Renovierung am erforderlichen Fremdgeschäftsführungswillen gefehlt hat. Ein Anspruch folgt weiterhin nicht aus § 994 BGB, da im Zeitpunkt der Durchführung der Renovierungsarbeiten durch den Bekl. dieser ein Recht zum Besitz hatte, also kein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis vorlag.

Schließlich scheidet auch ein Anspruch aus Bereicherungsrecht aus. Der Bekl. handelte nämlich bei der Renovierung mit Rechtsgrund. Rechtsgrund war dabei § 20 Abs. 2 des Mietvertrages, den das Gericht, wie ausgeführt, für wirksam hält. Zwar hätte der Bekl. danach hinsichtlich einer Renovierung der Mietsache lediglich einen Kostenanteil tragen müssen, doch konnte er der kostenmäßigen Inanspruchnahme durch Eigenarbeit zuvorkommen. Die Eigenarbeit erfolgte damit mit Rechtsgrund. Der Bekl. hat auch in der Höhe, in der er nach der prozentualen Aufteilung gemäß der Klausel nicht zur Kostentragung verpflichtet gewesen wäre, keinen Erstattungsanspruch gegen den Kl. Hätte der Bekl. selbst die Renovierungsarbeiten erledigt, so hätte er schon keinen Erstattungsanspruch. Dann kann aber auch nichts anderes gelten, wenn der Bekl. die Renovierungsarbeiten einem Maler überträgt. Dies ist vielmehr das Risiko des Bekl., wenn er sich weder prozentual im Sinne der Klausel an den Renovierungskosten beteiligt noch selbst in Eigenarbeit die Renovierung vornimmt.

Danach bestand hinsichtlich der Renovierungskosten kein Erstattungsanspruch des Bekl. gegen den Kl., so daß die Widerklage unbegründet ist. Das Amtsgericht Bad Säckingen hat der Widerklage insoweit zu Unrecht stattgegeben, weswegen die Berufung begründet ist.