Abgelehnte Zustimmung zur Modernisierung, Berufung auf wohnwertminderndes Merkmal

Es ist dem Mieter nicht verwehrt, sich auf ein wohnwertminderndes Merkmal zu berufen, auch wenn der Vermieter dies vorher im Zuge einer Modernisierung beseitigen wollte, die vom Mieter jedoch abgelehnt wurde (hier: WC ohne Lüftungsmöglichkeit).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. […]

In dem Wohnungsübergabeprotokoll ist als bestehend angekreuzt: „Bad mit WC, „WC“, „Badewanne“, „Handwaschbecken“.

Die Bekl. entrichtet seit mehr als drei Jahren eine monatliche Nettokaltmiete i.H.v. 488,88 €; das entspricht einer Miete von 6 € pro m2.

In der Vergangenheit plante der Kl. eine Sanierung und Modernisierung der Wohnung, der die Bekl. jedoch nicht zustimmte. Mit Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 14. Juli 2004 wurde die Bekl. zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt, die in dem Einbau einer zentralen Gasheizungsanlage mit Warmwasserbereitung einschließlich der erforderlichen Decken- und Wanddurchbrüche zur Verlegung von Leitungen sowie dem Austausch der vorhandenen einfach verglasten Holzfenster in Küche und Bad durch isolierverglaste Fenster bestanden. Dem Einbau der Fenster widersprach die Bekl.; der Kl. verzichtete auf die Durchführung dieser Maßnahme.

Die Wohnung ist mit einem Raum, in dem sich lediglich eine Toilette und ein Waschbecken befinden und welcher nicht entlüftet werden kann, sowie einem weiteren Raum, in dem sich eine Badewanne und ein Waschbecken befinden, ausgestattet. […]

Der Kl. ist der Auffassung, dass als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei, dass Bad und WC getrennt seien. […] Er ist schließlich der Auffassung, die Bekl. könne sich auf ggf. wohnwertmindernde Umstände nicht berufen, da sie in der Vergangenheit die Angebote einer umfänglichen Sanierung und Modernisierung abgelehnt habe; dieses Verhalten müsse als rechtsmissbräuchlich bewertet werden.

1. Die vom Kl. verlangte Mieterhöhung entspricht einem m2-Preis von 6,90 € und ist zumindest teilweise gerechtfertigt, wenn eine Auswertung der Spanneneinordnung zu einem Abschlag von 20 % des unteren Spannenwerts führt. […]

Eine Auswertung der Spanneneinordnung führt hier dazu, dass die Merkmalgruppen „Bad“ und „Wohnung“ als wohnwertmindernd zu bewerten sind, während die Merkmalgruppe „Gebäude“ positiv zu Buche schlägt. Die Merkmalgruppen „Küche“ und „Wohnumfeld“ sind neutral.

Es ist der Bekl. nicht verwehrt, sich auf die den Wohnwert mindernden Merkmale der Wohnung zu berufen. Ausschlaggebend ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung. Es ist und war dem Kl. unbenommen, etwaige Modernisierungsvorhaben gegenüber der Bekl. - ggf. mit gerichtlicher Hilfe - durchzusetzen. Sofern er dies unterlässt, muss einer Bewertung weiterhin der tatsächliche Zustand der Wohnung zugrunde gelegt werden. Ein missbräuchliches Verhalten der Bekl. ist hierin nicht zu erblicken.

Im Einzelnen:

a) Die Merkmalgruppe 1 (Bad) weist überwiegend negative Merkmale auf, da jedenfalls das WC keine Lüftungsmöglichkeit oder Entlüftung aufweist. Das Vorbringen des Kl., wonach sich das Bad belüften lasse, steht dem nicht entgegen, da sich in diesem Raum die Toilette nicht befindet und das Negativmerkmal ausdrücklich das WC betrifft. Diesem Negativmerkmal steht kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenüber. Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, dass Bad und WC getrennt in der Wohnung vorhanden seien, denn da der Raum, in dem sich das WC befindet, kein Waschbecken aufweist, kann dieser Raum nicht isoliert als WC genutzt werden, da zum erforderlichen anschließenden Händewaschen das Bad aufgesucht werden muss, mithin keine zwei separat nutzbaren Räume zur Verfügung stehen. Soweit der Kl. behauptet, bei Anmietung durch die Bekl. sei in dem Raum mit der Toilette ein Handwaschbecken vorhanden gewesen, kann dem nicht gefolgt werden. In dem Übergabeprotokoll ist nur ein Handwaschbecken angekreuzt, welches sich unstreitig in dem Raum mit der Badewanne befindet. Ein zweites Handwaschbecken war also nicht vorhanden. Auf dem eingereichten Grundriss, auf den sich der Kl. beruft, ist das Handwaschbecken durchgestrichen. […]

Aus den Gründen des LG Berlin vom 14. Juli 2022

Die erstinstanzliche Entscheidung ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden.

Zu Recht hat das Amtsgericht die Merkmalgruppe 1 (Bad) negativ bewertet, weil das WC keine Lüftungsmöglichkeit aufweist. Soweit die Berufung vorbringt, das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass sich die Bekl. - weil sie eine Modernisierung des Bades abgelehnt habe - auf wohnwertmindernde Merkmale nicht berufen dürfe, so entspricht dies nicht den Tatsachen. Denn auf Seite 5 unten des erstinstanzlichen Urteils hat sich der Amtsrichter mit diesem Einwand auseinandergesetzt und ist zu der zutreffenden Entscheidung gelangt, dass es unbeachtlich sei, dass die Bekl. die Modernisierung des Bades nicht dulden wollte. Ausschlaggebend ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden. Das positive Merkmal „Bad und WC“ getrennt ist nicht gegeben. Die Kammer nimmt zur Vermeidung von bloßen Wiederholungen auf die zutreffenden und ausführlichen Ausführungen des Amtsgerichts Bezug. Selbst wenn dieses positive Merkmal angenommen würde, stünde ihm das negative Merkmal „Kein Handwaschbecken im WC“ gegenüber. […]

Aus den Gründen des LG Berlin vom 27. September 2022

Die Berufung gegen das Urteil des AG Kreuzberg vom 27.4.2022, 24 C 117/21, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung der Kammer das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, und weil die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung auch aus anderen Gründen nicht geboten ist.

Zur Begründung wird auf den Hinweis der Kammer vom 14.7.2022 Bezug genommen. Auch die Ausführungen in der Gegenerklärung vom 27.7.2022 geben zu einer Änderung keinen Anlass.

Soweit der Kl. eine Nichtbeachtung von Art. 14 Grundgesetz geltend macht, liegt dem ein grob unzutreffendes Verständnis der Verantwortlichkeiten zwischen Eigentümer und Besitzer zugrunde. Seine eigenen Interessen bestimmt der Eigentümer selbst; er muss sie aber auch innerhalb der gesetzlichen Vorgaben auf eigenes Risiko verfolgen und ggf. realisieren. Im Wohnraummietrecht (insbesondere bei Mieterhöhungen und/oder bei Modernisierungsvorhaben) steht es jedem Vermieter frei, entsprechende Entschlüsse und Planungen zu fassen; es ist aber allein seine Verantwortung und sein Risiko, seine Absichten (sofern nicht eine Einigung mit dem Mieter gelingt) innerhalb der vom Gesetz vorgesehenen Förmlichkeiten und Fristen gerichtlich durchzusetzen. Ob dies für den Kl. Aussicht auf Erfolg gehabt hätte, und aus welchen Gründen die Durchsetzung seiner Vorstellungen unterblieben ist, hat allein der Kl. selbst zu vertreten. Er verkennt die Konsequenzen aus seinem Eigentumsrecht, wenn er meint, es sei die rechtliche Verpflichtung anderer Rechtssubjekte, das Eigentum des Kl. bzw. dessen Werthaltigkeit zu vermehren. Im Übrigen ist der Vortrag des Kl. zur vermeintlich alternativlosen Kernsanierung seiner Wohnung im Jahr 2002 und 2003 auch schon durch den Zeitablauf widerlegt. Die Wohnung ist offensichtlich - auch zwanzig Jahre später - zum Wohnen geeignet. Der Umstand, dass ein Mieter im Rahmen der ihm zustehenden Rechte eine Kernsanierung seiner Wohnung nicht außergerichtlich duldet, nimmt ihm nicht das Recht, sich auf die daraus resultierenden Merkmale der Wohnung zu berufen. Zwar hat der Gesetzgeber Anreize geschaffen, damit Wohnungen instand gesetzt und/oder modernisiert werden; ob und inwieweit ein Vermieter diese Anreize für sich durchsetzt, muss er aber selbst entscheiden und selbst verantworten.

Der Umstand, dass im Zuge der Inflation Geld (und somit auch die Mietzahlung) an Wert verliert und die allgemeinen Kosten, so auch die Erhaltungskosten, höher werden, betrifft das gesamte Wirtschaftsleben; für den vorliegenden Streitfall folgt daraus nichts.

Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen (LG Berlin GE 2020, 1250). Es ist dem Mieter dabei nicht verwehrt, sich auf ein wohnwertminderndes Merkmal zu berufen, auch wenn der Vermieter dies vorher im Zuge einer Modernisierung beseitigen wollte, die vom Mieter jedoch abgelehnt wurde (hier: WC ohne Lüftungsmöglichkeit).

Der Vermieter wollte die Wohnung umfassend sanieren und modernisieren; da der Mieter nicht zustimmte, setzte der Vermieter nur einen Teil der Maßnahmen mit einer Duldungsklage durch. Das vom Bad getrennte WC ohne Fenster blieb unverändert, nachdem der Beklagte dem Einbau des Fensters widersprochen und der Kläger auf die Durchführung dieser Maßnahme verzichtet hatte. In einem späteren Mieterhöhungsprozess berief sich der Mieter auf das wohnwertmindernde Merkmal; der Vermieter hielt das für rechtsmissbräuchlich.

Das Amtsgericht Kreuzberg verwies darauf, dass ausschlaggebend allein der tatsächliche Zustand der Wohnung sei; wenn der Vermieter ein Modernisierungsvorhaben nicht durchgesetzt habe, sei das unerheblich. Das Landgericht Berlin folgte dieser Beurteilung und meinte, der Vermieter habe diesen Umstand selbst zu vertreten. Ein Verstoß gegen Art. 14 Grundgesetz liege darin nicht.

Der Fall liegt eben anders als bei der Verhinderung einer Mangelbeseitigung durch den Mieter. In einem solchen Fall ist der Mieter nicht zur Minderung berechtigt (LG Berlin, GE 2021, 711). Ein wohnwertminderndes Merkmal im Sinne des Mietspiegels ist jedoch kein Mangel, sondern kann nur als Begründung für eine Modernisierungsmaßnahme herangezogen werden.