Abfuhrkosten für Sperrmüll als Betriebskosten

Abfuhrkosten für Sperrmüll als Betriebskosten; Entrümpelungskosten

Der Ansatz von Entrümpelungskosten in einer Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich nicht zu beanstanden.

Die Kl. haben unter dem 7. Dezember 1998 eine im wesentlichen ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt.

Die Kl. waren auch nicht verpflichtet, in der Abrechnung im einzelnen näher darzulegen, worauf genau die Kostensteigerungen hinsichtlich Hausreinigung und Gartenpflege zurückzuführen sind. Auch insoweit hatten die Bekl. das Recht und auch die Pflicht, die zugrunde liegenden Belege einzusehen, um dann substantiiert Einwände erheben zu können. Was die Kostensteigerungen bei den Entrümpelungskosten betrifft, sind diese leicht dadurch erklärbar, daß wesentlich mehr Entrümpelungsarbeiten in 1997 vorgenommen werden mußten. Das ergibt sich schon aus der Abrechnung selbst und den anliegenden Erläuterungen, in denen die einzelnen Abfuhren sogar mit Rechnungsdatum angegeben worden sind. Es ist ersichtlich, daß diese Zahl der Abfuhren wesentlich höher war als im Vorjahr. Der Ansatz von Entrümpelungskosten ist auch grundsätzlich nicht zu beanstanden. Die Kl. als Vermieter waren zwar zu einer ordnungsgemäßen und sparsamen Wirtschaftsführung verpflichtet; dabei haben sie jedoch gewissen Ermessensspielraum. Dieser Ermessensspielraum berechtigt den Vermieter durchaus, notwendige Kosten für die Entfernung von Sondermüll auf die Mietergemeinschaft umzulegen. Das liegt auch im Interesse der Mietergemeinschaft, um eine ungehinderte und auch optisch nicht beeinträchtigte Nutzung des Hausgrundstücks zu gewährleisten. Erfahrungsgemäß kommt es auch in Großstädten, gerade auch in Berlin-Neukölln in anonymen Mehrfamilienhäusern immer wieder vor, daß Mieter oder aber auch mieterfremde Personen Sperrmüll in Kellergängen und ähnlichen Gebäudeteilen abstellen. Bei der Entfernung dieses Sondermülls handelt es sich daher um laufende Aufwendungen des Vermieters und um umlagefähige Betriebskosten (vgl. auch LG Berlin, GE 1986, 1121; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1994, 158). Nach Auffassung des Gerichts ist es in derartigen Fällen dem Vermieter nicht immer zumutbar, meist erfolglose Versuche zu unternehmen, den jeweiligen Verursacher zu ermitteln.

Immer wieder entzündet sich Streit zwischen Mietern und Vermietern an der Frage, ob die Kosten für die sogenannte Sperrmüllabfuhr umlagefähig sind oder nicht. Grundsätzlich ist Sperrmüll nur eine Teilgröße/ein Unterfall des Begriffs "Müll". Die Kosten der Müllabfuhr - gleichgültig, ob der Müll von einem öffentlichen oder einem privaten Unternehmen entsorgt wird - gehören aber nach Nr. 8 der Anlage zu § 27 der II. Berechnungsverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Die Kosten der Sperrmüllabfuhr stellen also grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten dar.

Das Recht, diese Betriebskosten auch an den Mieter weitergeben zu dürfen - sei es in Form von Vorauszahlungen und Abrechnung oder durch Betriebskostenerhöhung -, ist aber an zwei grundsätzliche Bedingungen geknüpft:

1. Der Vermieter muß sich vertraglich das Recht vorbehalten haben, Betriebskosten und Betriebskostenerhöhungen überhaupt an den Mieter weitergeben zu dürfen. Das geschieht regelmäßig bereits durch Formularmietvertrag, wenn der Vermieter ein zuverlässiges Formular gewählt hat (wer im Schreibwarenladen kauft, kann sich dessen nicht sicher sein).

2. Als (umlagefähige) Betriebskosten gelten nur solche, die laufend entstehen ("laufend" muß nicht "regelmäßig", sondern nur "wiederkehrend" sein). Einmalige Kosten scheiden als umlagefähige Betriebskosten dagegen aus.

Daß die Kosten für Sperrmüllabfuhr umlagefähig sind, hat das Amtsgericht Neukölln in seinem Urteil vom 15. November 1999 bekräftigt. In dem vom Gericht entschiedenen Fall war im Streitjahr mehrmals Sperrmüll abgefahren worden. Der Vermieter, so das AG Neukölln, habe im Rahmen der von ihm zu beachtenden ordnungsmäßigen und sparsamen Wirtschaftsführung einen Ermessensspielraum, der ihn berechtige, Sperrmüllabfuhrkosten auf alle Mieter umzulegen. Es liege im Interesse aller Mieter, daß eine ungehinderte und auch optisch nicht beeinträchtigte Nutzung des Hausgrundstücks möglich sei.

Erfahrungsgemäß, so das Gericht, komme es in Großstädten in anonymen Mehrfamilienhäusern immer wieder vor, daß Sperrmüll nicht nur von Mietern, sondern auch von Fremden abgestellt werde. Es sei aber in diesen Fällen dem Vermieter nicht zumutbar, (meist erfolglose) Versuche zu unternehmen, die jeweiligen Verursacher herauszufinden. Weil Voraussetzung ist, daß die Kosten laufend entstehen, ist ungeklärt, ob auch die erstmalige Sperrmüllabfuhr zu den Betriebskosten zählt. Schließlich steht dann noch nicht fest, wie sich die Mieter in Zukunft verhalten werden.

Bisher haben Berliner Gerichte wie folgt entschieden:

1. LG Berlin (ZK 64) vom 14. September 1999 (GE 2000, 126):

Kosten dürfen nicht nach Quadratmetern, sondern müssen verursachergerecht umgelegt werden.

2. LG Berlin (ZK 64) vom 17. März 1998 (GE 1998, 681):

Kosten der Sperrmüllabfuhr sind umlagefähig, wenn sie laufend entstehen und der Vermieter im einzelnen darlegt, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern.

3. LG Berlin (ZK 64) vom 16. Mai 1995 (GE 1995, 941 = ZMR 1995, 353):

Prinzipiell umlagefähig, aber der Vermieter muß dartun, daß die Kosten "auch bei einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung angefallen wären." Das geschieht dergestalt, daß er darlegt, die Mieter stellten immer wieder Sperrmüll im Keller oder anderen Stellen des Grundstücks ab.

4. LG Berlin (ZK 62) vom 17. Juni 1996 (MM 1996, 327):

Sperrmüllabfuhrkosten sind nur dann umlagefähig, wenn dem Vermieter eine Inanspruchnahme der Verursacher nicht möglich war. Dazu müssen die konkreten Bemühungen dargelegt werden, einzelne Mieter als Verursacher zu ermitteln. Bei der Entrümpelung einer größeren Wohnanlage und entsprechend hohen Kosten (es waren 16.238 DM) verlangt das Gericht eine Kostenaufsplittung nach einzelnen Häusern, außerdem regelmäßige Kontrollen und ggf. Erklärungen, wieso sich trotz der Kontrollen Sperrmüll ansammelt.

5. LG Berlin (ZK 62) vom 4. Dezember 1986 (GE 1987, 189, 191):

Ob Entrümpelungskosten überhaupt umlagefähige Betriebskosten sind, wird in der Entscheidung offengelassen. Aber jedenfalls sind solche Kosten nicht umlagefähig, die aufgrund eines über lange Zeit unkontrollierten und unbeaufsichtigten Ansammelns von Sperrmüll entstanden sind.

6. LG Berlin (ZK 62) vom 13. März 1986 (GE 1986, 1122, 1125):

Die Kosten der Sperrmüllabfuhr sind umlagefähige Betriebskosten, wenn der Vermieter die Beseitigung unverzüglich in Auftrag gibt; es ist ihm nicht zumutbar, zunächst den für die Verunreinigung Verantwortlichen festzustellen.