Abflußprinzip bei Betriebskostenabrechnung zulässig

Dem Vermieter ist es grundsätzlich möglich, Betriebskosten nach dem sogenannten Abflußprinzip bei der Betriebskostenabrechnung einzustellen. Dann muß aber nach diesem Prinzip auch einheitlich abgerechnet werden. Gegen das Abflußprinzip bestehen jedenfalls dann keine Bedenken, wenn das Mietverhältnis längere Zeit besteht und deswegen eine Belastung des Mieters mit fremdem Verbrauch vor Mietbeginn nicht gegeben ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Ursprünglich wurde das Mietshaus mit einer Ölzentralheizung beheizt. Sodann stellte der Vermieter 2002 auf Fernwärme um. Die Rechnung des Fernwärmeversorgers für den Zeitraum September bis Dezember 2002 stammt vom 30. Januar 2003 und wurde in diesem Jahr vom Vermieter auch bezahlt. Am 21. November 2004 stellte der Vermieter für den Berechnungszeitraum Januar bis Dezember 2003 die Heizkostenabrechnung, die auch den Fernwärmeverbrauch für 2002 enthielt und eine Nachzahlung von 736,77 € aufwies. Der Mieter zahlte diesen Betrag nicht. Das AG wies die entsprechende Klage ab, was zur Berufung zum LG führte.

B. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für das Jahr 2003 aus der Abrechnung vom 22. November 2004 i. H. v. 736,77 €.

Die seitens der Bekl. gegen die Abrechnung vorgebrachten Einwendungen überzeugen im Ergebnis nicht.

Vorliegend ist es unschädlich, daß in der Heizkostenabrechnung in einem geringeren Umfang Kosten enthalten sind, die sich auf Lieferungen aus Ende 2002 beziehen.

Ausschlaggebend ist hier, daß die Kl. die Beträge aus der Rechnung der Bewag vom 30. Januar 2003 im Abrechnungszeitraum aufgewandt hat. Bei Heizkosten als Betriebskosten i. S. d. § 556 Abs. 1 BGB (n. F.) i. V. m. § 27 II. BV handelt es sich um die bei bestimmungsgemäßem Gebrauch der Wirtschaftseinheit laufend entstehenden Kosten. Aus dem Begriff der laufend entstehenden Kosten folgt, daß es dem Vermieter grundsätzlich möglich sein muß, die Kosten nach dem sog. Abflußprinzip einzustellen, wonach es entscheidend ist, wann die Kosten tatsächlich angefallen sind, solange nach diesem Prinzip einheitlich abgerechnet wird (vgl. LG Berlin GE 1999, 1428; GE 1999, 1129 ff.; GE 1998, 1151 ff.). Hiergegen bestehen jedenfalls deswegen keine Bedenken, da das Mietverhältnis seit dem Jahr 1990 besteht und deswegen eine Belastung der Bekl. mit fremdem Verbrauch vor Mietbeginn nicht gegeben ist.

Im übrigen erscheint es entgegen § 242 BGB auch treuwidrig, wenn die Bekl. nunmehr für das Jahr 2003 der Abrechnung nach dem Abflußprinzip widersprechen. Die Kl. hat in der Abrechnung für das Jahr 2002 im Zusammenhang mit der Umstellung von Ölzentralheizung auf Fernwärme ausdrücklich darauf hingewiesen, daß nach der Umstellung der Anlage angefallene Kosten nach dem Abflußprinzip erst in die Abrechnung für 2003 eingestellt werden. Aufgrund dessen ergab sich für die Bekl. ein erhebliches Guthaben i. H. v. 941,42 €.

Entgegen der ZK 65 des LG Berlin, Urteil vom 30. August 2005 - 65 S 90/05 -, GE 2005, 1249 ist nach Ansicht der ZK 64 des LG Berlin auch die Abrechnung nach dem sogenannten Abflußprinzip möglich.

Ursprünglich wurde das Mietshaus mit einer Ölzentralheizung beheizt. Sodann stellte der Vermieter 2002 auf Fernwärme um. Die Rechnung des Fernwärmeversorgers für den Zeitraum September bis Dezember 2002 stammt vom 30. Januar 2003 und wurde in diesem Jahr vom Vermieter auch bezahlt. Am 21. November 2004 erstellte der Vermieter für den Berechnungszeitraum Januar bis Dezember 2003 die Heizkostenabrechnung, die auch den Fernwärmeverbrauch für 2002 enthielt und eine Nachzahlungsforderung von 736,77 € aufwies. Der Mieter zahlte diesen Betrag nicht. Das AG wies die entsprechende Klage ab, was zur Berufung zum LG führte.

Das LG Berlin, ZK 64, Einzelrichter, änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und verurteilte zur Zahlung des Nachforderungsbetrages. Der Vermieter habe einen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für das Jahr 2003 aus der Abrechnung vom November 2004. Ausschlaggebend sei, daß der Vermieter die Beträge aus der Rechnung des Fernwärmeversorgers im Abrechnungszeitraum aufgewandt habe. Dem Vermieter müsse es grundsätzlich möglich sein, die Kosten nach dem sogenannten Abflußprinzip einzustellen, wonach es entscheidend sei, wann die Kosten tatsächlich angefallen sind, solange nach diesem Prinzip einheitlich abgerechnet werde. Dagegen bestünden jedenfalls deswegen keine Bedenken, da das vorliegende Mietverhältnis aus dem Jahr 1990 stamme und deswegen eine Belastung des Mieters mit fremdem Verbrauch vor Mietbeginn nicht gegeben sei.