Abflußprinzip bei Betriebskostenabrechnung

Abflußprinzip bei Betriebskostenabrechnung; Wirtschaftlichkeitsgebot; Hauswart plus Hausreinigungsservice; kein Anspruch auf Tätigkeitsnachweise und Einsicht in Hauswartdienstvertrag

1. Der Vermieter darf zumindest dann Betriebskosten nach dem sog. Abflußprinzip bei der Betriebskostenabrechnung einstellen, wenn in den fraglichen Abrechnungszeiträumen kein Mieterwechsel stattgefunden hat.

2. Die Beschäftigung eines Hausreinigungsservices neben einem Hauswart verstößt jedenfalls dann nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn die ortsüblichen Kosten für einen Hauswart dadurch nicht überschritten werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. (Mieter) verweigern Nachzahlungen aus zwei Betriebskostenabrechnungen sowie die Zahlung erhöhter Vorschüsse.

Sie meinen, die Betriebskostenabrechnungen seien nicht ordnungsgemäß, weil in den Be- und Entwässerungskosten jeweils Kostenanteile aus den Vorjahren enthalten seien. Die Kosten für die Hausreinigung entsprächen nicht dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Hinsichtlich der Kosten für den Hauswart fehle es an Tätigkeitsnachweisen.

1. Der Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung von 443,03 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB aus den Betriebskostenabrechnungen 2003 und 2004. Die Abrechnungen genügen den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB. Sie enthalten die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug ihrer Vorauszahlungen (LG Berlin, Urteil vom 5.11.1990, 66 S 106/90, GE 1991, 149). Damit sind die Bekl. in die Lage versetzt, die Abrechnungen gedanklich und rechnerisch nachvollziehen zu können.

Die in die Abrechnung eingestellten Wasserkosten sind in dem jeweiligen Abrechnungsjahr von dem Kl. an die Wasserbetriebe gezahlt worden. Dies bestreiten selbst die Bekl. nicht. Die Tatsache, daß die Kosten nicht in dem Abrechnungsjahr entstanden sind, mußte der Kl. in der Abrechnung selbst nicht mitteilen. Dies konnten die Bekl. den Abrechnungsunterlagen entnehmen. Aus dem Recht des Mieters auf Einsichtnahme in die Belege ergibt sich auch eine Obliegenheit, dieses Recht erforderlichenfalls auszuüben (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Auflage 1994, Rdn. 65 zu § 4 MHG, S. 173). Der Mieter hat sodann im Prozeß seine Beanstandungen substantiiert vorzutragen (LG Berlin, Urteil vom 15.5.1987, 64 S 298/86, GE 1987, 999 = ZMR 1987, 380). Allein die Tatsache, daß die Kosten nach dem Abflußprinzip abgerechnet wurden, macht die Abrechnung jedoch nicht unrichtig. Dies ist vielmehr zulässig (LG Berlin, Urteil vom 10.3.2006, 64 S 484/05, GE 2006, 725). Es ist auch nicht ersichtlich, wieso aufgrund dieser Abrechnungsmethode eine Pflicht zu einer weitergehenden Erläuterung besteht. Denn den Bekl. ergibt sich durch diese Abrechnungsweise auch kein Nachteil, da sie bereits das gesamte Jahr 2002 Mieter waren und auch das Mietverhältnis nicht während der Abrechnungsperiode beendet worden ist.

Der Kl. kann die in seinen Abrechnungen aufgeführten Kosten für Hauswart und Hausreinigung in voller Höhe auf die Mieter umlegen. Der Vermieter wirtschaftet dann ordnungsgemäß, wenn er nur diejenigen Betriebsleistungen erbringt oder erbringen läßt, die zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache erforderlich, nicht überteuert und nicht vermeidbar sind. Betriebskosten sind nämlich von dem Mieter nur insoweit zu tragen, als sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Dies ist vorliegend der Fall. Soweit die Bekl. behaupten, die Hausreinigungskosten seien überhöht, ist ihr Vortrag unzureichend. Die Bekl. hätte schon darlegen müssen, daß sie bei vergleichbaren Objekten geringer seien. Zwar kann die Höhe der Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Der Vermieter muß vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeiden. Das bedeutet allerdings nicht, daß der Vermieter stets das billigste Angebot auswählen muß. Denn neben dem Preis dürfen auch andere Gesichtspunkte wie Zuverlässigkeit, Betriebsgröße und besondere örtliche Verhältnisse berücksichtigt werden. Für die Beantwortung der Frage, ob eine Leistung überteuert ist, ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise maßgebend, d. h., nicht stets ist das billigste Angebot das preisgünstigste - und damit wirtschaftlichste - Angebot. Dem Vermieter steht vielmehr insoweit ein Auswahlermessen (von Seldeneck, Rn. 2618) bzw. Beurteilungsspielraum (Schmid, GE 2000, 160 [161]) zu, welche Leistungen welchen Unternehmers er in Anspruch nehmen will. Dem Vermieter steht aber nicht nur ein Ermessen zu, welche Leistungen welcher Anbieter er in Anspruch nimmt, sondern grundsätzlich auch, auf welche Weise er die Leistungen erbringt, die vertragsmäßig geschuldet werden. Es ist daher zunächst nicht zu beanstanden, daß ein Hausreinigungsservice neben einem Hauswart beschäftigt wird. Im übrigen halten sich die Kosten von insgesamt ca. 0,41 DM pro Quadratmeter durchaus im Rahmen des Üblichen; vgl. für das Abrechnungsjahr 2003 den Betriebskostenspiegel. Als ortsüblich wurden darüber hinaus bereits in den 90er Jahren Hauswartskosten von zwischen 0,50 DM und 1,00 DM pro Quadratmeter monatlich angesehen (vgl. LG Frankfurt a. M. WuM 1996, 561 f.; AG Köln WuM 1997, 273; LG Wuppertal, WuM 1999, 342 f.). Diese Beträge werden vorliegend nicht überschritten. Soweit die Bekl. vortragen, die Hauswartskosten seien nicht durch Arbeitsnachweise belegt, so überspannen sie die Erläuterungspflicht des Vermieters. Daß ihnen der Hauswartsdienstvertrag trotz Verlangens nicht vorgelegt wurde, tragen sie nicht vor. Demnach können sie auch nicht pauschal behaupten, in den Hauswartskosten seien von den Mietern nicht zu erstattende Verwaltungskosten enthalten. Anhaltspunkte für einen entsprechenden Abzug bzw. die Höhe eines solchen sind damit weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. [...]

Der Vermieter darf zumindest dann Betriebskosten nach dem sog. Abflußprinzip bei der Betriebskostenabrechnung einstellen, wenn in den fraglichen Abrechnungszeiträumen kein Mieterwechsel stattgefunden hat. Die Beschäftigung eines Hausreinigungsservices neben einem Hauswart verstößt jedenfalls dann nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wenn die ortsüblichen Kosten für einen Hauswart dadurch nicht überschritten werden.

Der Vermieter machte Betriebskostennachforderungen für 2003 und 2004 aus den Abrechnungen vom 8. Oktober 2004 und 12. Juli 2005 geltend und verlangte Zahlung der aufgrund der Abrechnungen erhöhten Betriebskostenvorschüsse für April und Mai 2006. Die Mieter zahlten nicht, weil in den Bewässerungs- und Entwässerungskosten jeweils Kostenanteile aus den Vorjahren enthalten waren, ferner meinten sie, die Kosten für die Hausreinigung entsprächen nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot.

Das Amtsgericht Schöneberg hielt diese Einwendungen nicht für durchgreifend. Die Abrechnung der Kosten nach dem Abflußprinzip sei zulässig, zumal die Mieter bereits in der Abrechnungsperiode 2002 Mieter gewesen seien und auch das Mietverhältnis nicht während der Abrechnungsperiode beendet worden wäre. Die Kosten für die Hausreinigung seien ebenfalls in voller Höhe umlagefähig. Denn die Beschäftigung eines Hausreinigungsservices neben einem Hauswart verstoße deshalb nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, weil die ortsüblichen Kosten für einen Hauswart, die bereits in den 90er Jahren mit zwischen 0,50 DM und 1,00 DM pro Quadratmeter monatlich angesetzt worden seien, nicht überschritten würden.

Vom BGH ist immer noch nicht entschieden, ob bei der Betriebskostenabrechnung immer nach dem Zeitabgrenzungsprinzip vorzugehen ist (so LG Berlin, ZK 65, GE 2005, 1249), oder ob der Vermieter sich auch für das sog. Abflußprinzip entscheiden kann (so LG Berlin, ZK 64, GE 2006, 725). Bereits in seinem Urteil vom 5. Juli 2006 (GE 2006, 1160) hat der BGH jedoch angedeutet, daß die Abrechnung nach Abflußprinzip jedenfalls dann unbedenklich ist, wenn während der fraglichen Abrechnungszeiträume kein Mieterwechsel stattgefunden hat (vgl. dazu Anm. GE 2006, 1138). In einem derartigen Fall hat das Amtsgericht Schöneberg ebenfalls das Abflußprinzip für zulässig gehalten.