Abbruchsgenehmigung

Abbruchsgenehmigung; Teilabrißgenehmigung

1. Eine Abbruchsgenehmigung enthält auch die Genehmigung für einen Teilabriß.

2. Zum Anspruch des Eigentümers auf Erteilung einer Teilabrißgenehmigung, wenn aus sachwidrigen Gründen die Behörde untätig bleibt. (Leitsätze der Redaktion)

Die Beteiligten streiten um die Zulässigkeit des Abrisses des einsturzgefährdeten Wohnhauses auf dem Grundstück B. Straße 53 c in Berlin-Schöneberg.

Die jahrelange Auseinandersetzung zwischen den Beteiligten einerseits und den Antragstellern und den Mietern des Grundstücks andererseits spielt sich im wesentlichen auf drei Verfahrensebenen ab: Im Streit um die Zulässigkeit einer Neubebauung des Grundstücks hat das Oberverwaltungsgericht Berlin durch Normenkontrollurteil vom 24. März 1995 (OVG 2 A 4/94) festgestellt, daß der Bebauungsplan X1 191 vom 16. September 1993 nichtig ist; dieser Bebauungsplan hatte unter anderem für das Grundstück der Antragsteller eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule sowie Anlagen für sportliche Zwecke" und eine öffentliche Parkanlage festgesetzt. Mit Urteil vom selben Tage hat das Oberverwaltungsgericht Berlin (OVG 2 B 2/93) den Antragsgegner verpflichtet, einen Vorbescheidsantrag nach dem "wieder geltenden" Planungsrecht neu zu bescheiden; der wiederum versagte Vorbescheid ist von den Antragstellern nicht angefochten worden. Einen neuen Vorbescheidsantrag vom 10. Juni 1995 für ein Wohngebäude hat der Antragsgegner mit Bescheid vom 13. September 1995 im Hinblick darauf zurückgestellt, daß im Juni 1995 die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Zielrichtung des für nichtig erklärten Bebauungsplans - allerdings unter Einbeziehung der Argumente des Oberverwaltungsgerichts Berlin in die Abwägung - beschlossen worden ist; der Widerspruch gegen den Zurückstellungsbescheid hat mangels Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit aufschiebende Wirkung mit der Folge, daß das Vorbescheidsverfahren vom Antragsgegner weiter zu bearbeiten ist.

Auf einer zweiten Verfahrensebene geht es um die sich aus der festgestellten Einsturzgefahr des vorhandenen Wohngebäudes ergebenden Probleme. Auszugehen ist dabei davon, daß der Antragsgegner eine konkrete - bisweilen als akut bezeichnete - Einsturzgefahr festgestellt und bauaufsichtliche Nutzungsverbote ausgesprochen hat. Soweit einige Mieter sich hiergegen zur Wehr gesetzt haben, hat die Kammer durch unanfechtbar gewordenen Beschluß vom 28. April 1994 (VG 13 A 90/94) die sofortige Vollziehung bestätigt. Dem Abrißantrag der Antragsteller vom 6. Dezember 1994 hat der Antragsgegner durch die unter dem 12. Dezember 1994 erteilte - mit Nebenbestimmungen versehene - Abbruchgenehmigung entsprochen. Im folgenden wurde die Abrißmethode im Hinblick auf den sicheren Abriß des Wohngebäudes selbst sowie auf die mögliche Gefährdung des sich mit seiner Brandwand anschließenden Wohngebäudes auf dem Grundstück Nr. 53 b problematisiert. Unter dem 26. April 1995 beantragten die Antragsteller, zunächst den Abriß bis zum 3. oder 2. OG zuzulassen. Nachdem das Prüfamt für Baustatik der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen unter dem 4. Juli 1995 im einzelnen dargelegt hatte, weshalb der Abriß zunächst nur bis zum 2. OG sinnvoll sei und daher aus statischer Sicht keine Bedenken gegen die geplante Vorgehensweise bestünden, haben sich die zuständigen Fachbeamten des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes entschlossen, der Abrißmethode zuzustimmen; der Verfügungsentwurf vom Juli 1995 lautet wie folgt:

"... die von Ihnen mit Schreiben vom 26. April und 18. Mai 1995 dargestellte Abrißmethode für das Gebäude auf oben genannte Grundstück findet unsere Zustimmung. Folgende Auflagen sind zusätzlich zu beachten:

1. Zur Vermeidung von Personenschäden dürfen sich während der Abrißarbeiten keine Menschen innerhalb des Gebäudes aufhalten. 2. Das Gebäude darf zunächst nicht vollständig abgerissen werden, da dies wegen der schwierigen Baugrundverhältnisse negative Auswirkungen auf die Gründung des Nachbargebäudes Nr. 53 b haben kann. Es muß in jedem Fall eine ausreichende Auflast verbleiben, um Grundbuch o. ä. zu vermeiden. 3. Während des Abrißvorganges ist die Giebelwand des Nachbarhauses Nr. 53 b auf Rißbildung hin zu beobachten. 4. Vor einem vollständigen Abriß ist ein Bodengutachten über die Auswirkungen auf die Gründung des Nachbargebäudes 53 b einzuholen und zur Prüfung uns vorzulegen."

Die zuständige Baustadträtin, die sich offensichtlich die Schlußzeichnung vorbehalten hatte, forderte unter dem 14. Juli 1995 das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt auf, zu prüfen,

"1. Ob das gen. Gebäude dermaßen einsturzgefährdet ist (Aussage Amt für Prüfstatik?), daß ein Teilabriß unabdingbar wird.

2. Wie ggf. (wenn akute Einsturzgefahr nicht besteht) es städtebaul. bewertet wird, an dieser prominenten Stelle eine Teilruine zu haben."

Im weiteren Verfahren findet sich unter anderem ein Vermerk darüber, daß nach Ansicht des Prüfamtes für Baustatik eine akute Einsturzgefahr bestehe; dieser Vermerk vom 22. August 1995 ist unter dem 7. September 1995 von der Baustadträtin mit der Formulierung "b. sämtliche Aspekte abwägen" abgezeichnet worden. Aus dem letzten Vermerk des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes vom 10. Oktober 1995 in dem der Kammer vorgelegten Verwaltungsvorgang ergibt sich, daß der Verfügungsentwurf bisher nicht von der Baudezernentin schlußgezeichnet worden sei und daher nicht abgesandt werden könne.

In der zivilrechtlichen Auseinandersetzung - der dritten Verfahrensebene - zwischen den Antragstellern und einigen Mietern des Grundstücks sind die Antragsteller durch vollstreckbares Urteil des Landgerichts Berlin vom 6. Januar 1995 (63 S 281/94) dazu verurteilt worden, durch Nachgründungsarbeiten die Tiefgründung des Hauses B. Straße 53 c so herzustellen, daß das Gebäude eine ausreichende Standsicherheit aufweist. Im Vollstreckungsverfahren hat das Landgericht Berlin am 24. Oktober 1995 beschlossen, daß die Mieter ermächtigt werden, ein Gutachten zur Beurteilung der Gebäudestabilität mit Angabe der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen erstellen zu lassen und daß die Antragsteller als Gesamtschuldner verurteilt werden, an diese Mieter einen Kostenvorschuß von 38.613,76 DM zu zahlen (63 T 32/95).

Mit ihrem am 3. Oktober 1995 erhobenen vorliegenden Antrag begehren die Antragsteller im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes die Verpflichtung des Antragsgegners, die unter dem 26. April 1995 beantragte Genehmigung der Teilabrißarbeiten zu erteilen, weil sie im Hinblick auf die bauaufsichtliche Sperrung des Grundstücks sowie die Einsturzgefahr des Gebäudes den Abriß für geboten halten. Der Antragsgegner ist dem im wesentlichen mit der Begründung entgegengetreten, der begehrte Teilabriß entspreche nicht der für einen vollständigen Abriß erteilten Genehmigung vom 12. Dezember 1994, außerdem sei es aus stadtplanerischen Gründen nicht gewollt, daß an dieser Stelle eine Ruine entstehe, die sich nicht nach § 34 BauGB in die Umgebung einfüge, weiterhin sei die städtebauliche Entwicklung an dieser Stelle zur Zeit noch ungeklärt und schließlich würden durch den Abriß zivilrechtliche Ansprüche der Mieter auf Herstellung des Hauses möglicherweise verhindert.

Im Orts- und Erörterungstermin vor dem Berichterstatter am 10. November 1995 haben die Beteiligten in Anwesenheit der Baustadträtin ihre Ansichten jeweils bekräftigt; auf das Terminsprotokoll wird ebenso Bezug genommen wie auf die beiden vom Antragsgegner vorgelegten Halbhefter.

1. Das auf § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO gestützte Begehren ist zulässig. Eine gerichtliche Regelung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes dahin, daß der Bauantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden sei, ist statthaft, wenn im Hauptsacheverfahren (Verpflichtungsklage in Form der Untätigkeitsklage) Rechtsschutz nicht rechtzeitig erlangt werden kann. Darüber hinaus hält die Kammer ein Begehren, über den gestellten Bauantrag positiv zu entscheiden, jedenfalls dann ebenfalls für statthaft, wenn wie im vorliegenden Falle sachwidrige Argumente dazu führen, daß nicht einmal eine im Wege des Widerspruchs und Klageverfahrens nachprüfbare förmliche Versagung des Antrages ausgesprochen wird; in einer solchen Situation rechtfertigt sich unter dem Gesichtspunkt des Eigentumsschutzes aus Art. 14 Abs. 1 GG die Vorwegnahme der Hauptsache. Im übrigen ist der Antrag auf verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutz nicht deswegen unzulässig, weil möglicherweise zivilrechtlich die Antragsteller zur Erhaltung des Wohngebäudes verpflichtet sind; da die Antragsteller Eigentümer des Grundstücks sind, haben sie ein Rechtsschutzinteresse an einer verwaltungsgerichtlichen Entscheidung unabhängig davon, wie sie sich zivilrechtlich mit ihren Mietern auseinandersetzen.

2. Ganz offensichtlich liegt für den Erlaß der beantragten einstweiligen Anordnung ein Anordnungsgrund vor. Die zuständigen Dienststellen des Landes Berlin haben die konkrete bzw. als akut bezeichnete Einsturzgefahr des Wohngebäudes festgestellt, sie haben aus ordnungsbehördlicher Sicht zur Sicherung des gefährlichen Zustandes alles Notwendige getan (Nutzungsverbote). Das Prüfamt für Baustatik hat die stetige Zunahme der Setzungen des Bauwerks mit zum Teil gesteigerter Setzungsgeschwindigkeit bestätigt und aus den Messungen geschlossen, "daß der bislang relativ standsichere südliche Gebäudeteil nun auch in Bewegung gerät" (Schreiben vom 31. März 1995). Angesichts dessen sowie wegen der Tatsache, daß die zuständige Baustadträtin nach Aktenlage seit dem 7. September 1995 nichts mehr verfügt und somit eine Sachentscheidung nicht ermöglicht hat, liegen die Voraussetzungen für eine schnelle Entscheidung des Verwaltungsgerichts auf der Hand.

3. Das Begehren der Antragsteller hat auch in der Sache Erfolg. Die Antragsteller haben ganz offensichtlich nicht nur Anspruch auf Bescheidung ihres Bauantrages vom 26. April 1995, sondern auch auf eine positive Entscheidung nach Maßgabe des Verfügungsentwurfs vom Juli 1995. Dies ergibt sich aus folgendem:

a) Die Abbruchgenehmigung vom 12. Dezember 1994 berechtigt die Antragsteller zum Abriß des gesamten Wohngebäudes unter Beachtung der in dieser Genehmigung enthaltenen Nebenbestimmungen. Diese Genehmigung ist derzeit noch ausnutzbar. Grundsätzlich ist es Sache des Bauherrn, in welcher Weise er eine baurechtliche Genehmigung ausnutzt. Ebenso wie bei einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes der Bauherr innerhalb der Geltungsdauer der Baugenehmigung sein Vorgehen - Errichtung in einem Zuge oder aber in mehreren Abschnitten - selbst bestimmen kann, liegt es auch in seiner Entscheidung, mit welcher Methode er beim Abriß eines Gebäudes vorgeht. Die Abbruchgenehmigung für den Abriß des gesamten Gebäudes erlaubt es ihm grundsätzlich auch, zunächst das Gebäude nur teilweise und in einem zweiten Schritt endgültig abzureißen. So liegt es auch hier. Denn nach den Feststellungen des Antragsgegners bestehen statische Bedenken gegen den begehrten Teilabriß bis zum 2. OG weder hinsichtlich des Baugrundstücks noch des Nachbargrundstücks Nr. 53 b. Damit sind für diesen Abschnitt des Abrißvorganges offensichtlich die Nebenbestimmungen der Abbruchgenehmigung vom 12. Dezember 1994 erfüllt. Angesichts dessen spricht vieles dafür, daß die Antragsteller sogar ohne eine weitere (Teilabriß-)Genehmigung vorgehen könnten; wegen der insoweit anderen Auffassung des Antragsgegners und zur Vermeidung einer bauaufsichtlichen Stillegungsverfügung geht die Kammer jedoch im Interesse beider Seiten davon aus, daß die begehrte Genehmigung erforderlich ist.

b) Zwischen den Beteiligten ist es unstreitig, daß derzeit die statischen Voraussetzungen für ein gefahrloses Abreißen des restlichen Teils des Wohngebäudes noch nicht nachgewiesen sind. Daher ist es Sache der Antragsteller, diesen Nachweis zur weiteren Ausnutzung der Abbruchgenehmigung vom 12. Dezember 1994 zu erbringen. Daß dieser Nachweis leichter und gegebenenfalls billiger zu erbringen sein wird, wenn der Teilabriß durchgeführt worden ist, liegt auf der Hand und spricht für die Vorgehensweise der Antragsteller.

c) Da nach der derzeitigen Sach- und Rechtslage, insbesondere nach der bereits erteilten Abbruchgenehmigung, ein Anspruch der Antragsteller auf eine positive Bescheidung ihres Teilabrißbegehrens gegeben ist, liegen die vom Antragsgegner vorgebrachten weiteren Argumente neben der Sa-che. Ganz offensichtlich unbeachtlich ist das Argument, die nach dem Teil-abriß entstehende Teilruine verstoße gegen § 34 BauGB, denn dieser bau-liche Zustand des Grundstücks ist kein Vorhaben im Sinne des § 29 Satz 1 BauGB, der den Abbruch baulicher Anlagen nicht erfaßt, mit der Folge, daß der Abbruch auch nicht an den rechtlichen Voraussetzungen des § 34 Bau-GB scheitern kann. Im übrigen vermögen die Bedenken gegen eine Teil-ruine "an dieser prominenten Stelle" schon deswegen nicht zu überzeugen, weil es sich dabei nur um einen vorübergehenden Zustand handeln kann und wird. Daß die städtebauliche Entwicklung des Grundstücks im Zusammenhang mit dem anschließenden Schulgrundstück derzeit aus der Sicht des Antragsgegners noch ungeklärt ist, hat ebensowenig Einfluß auf die Zulässigkeit des Teilabrisses; denn weder dieser noch der genehmigte vollständige Abriß kann ein Problem der künftigen städtebaulichen Entwicklung darstellen, sondern allenfalls die beabsichtigte Neubebauung oder sonstige Nutzung des Grundstücks. Soweit schließlich der Antragsgegner in seiner Argumentation auf mögliche zivilrechtliche Ansprüche der Mieter gegen die Antragsteller abstellt, ist der Schutz solcher zivilrechtlicher Ansprüche gerade nicht die Aufgabe der öffentlichen Verwaltung, die auf öffentlich-rechtliche Normen bei ihrer Entscheidungsfindung abzustellen hat. Dies wird durch § 62 Abs. 5 BauOBln bestätigt, wonach die auch für einen Abbruch erforderliche Baugenehmigung unbeschadet der (privaten) Rechte Dritter erteilt wird - es sei denn, daß die fehlende privatrechtliche Verfügungsbefugnis des Bauherrn dazu führt, daß er kein Sachbescheidungsinteresse an einer behördlichen Prüfung seines Bauantrages hat. So aber liegt der Fall hier offensichtlich nicht.

d) Die Kammer weist - wie bereits der Berichterstatter im Erörterungstermin - darauf hin, daß die öffentlich-rechtliche Inhaltsbestimmung des Eigentums im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dem Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen der baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Normen die Freiheit des Eigentums in der Weise gewährleistet, daß er sein Verhalten selbst bestimmen kann. Sachwidrige und nicht an den einschlägigen Rechtsnormen orientierte Verhaltensweisen einer Behörde braucht er nicht hinzunehmen. Da im vorliegenden Falle die Nichtbescheidung des Teilabriß Genehmigungsantrages aus Gründen erfolgte, die außerhalb der das Begehren der Antragsteller wie auch das rechtmäßige Verhalten des Antragsgegners steuernden öffentlich-rechtlichen Normen liegen, und da sogar dieses Verhalten nicht zu einer im Wege des verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes nachprüfbaren Entscheidung in Form der Versagung der Genehmigung geführt hat, mußte der Antrag der Antragsteller Erfolg haben.

Der Eigentümer eines einsturzgefährdeten Wohnhauses in Schöneberg wollte dies abreißen lassen und hatte auch schon die entsprechende Genehmigung. Es entwickelten sich jedoch zahlreiche Rechtsstreitigkeiten, auch mit den Mietern, die von ihm Sanierung des Hauses verlangten. Auch die zuständige Baustadträtin stellte sich quer und erteilte die Genehmigung für einen Teilabriß nicht.

Mit ungewöhnlich deutlichen Worten entschied das VG Berlin durch Beschluß vom 13. November 1995, daß innerhalb einer Woche die Behörde einen entsprechenden Bescheid zu erteilen habe. Wiederholt heißt es in der Entscheidung, daß "ganz offensichtlich" das Begehren des Eigentümers begründet sei und die Einwendungen der Behörde neben der Sache lägen.

Der Fall zeigt im übrigen, daß Gerichte auch schnell entscheiden können, wenn es eilt: Der Antrag stammte vom 3. Oktober 1995; es folgte ein Ortstermin am 10. November 1995 und wenige Tage später die Entscheidung.