Abberufung des WEG-Verwalters durch das Gericht

Abberufung des WEG-Verwalters durch das Gericht; Pflichtverletzung; ordnungsgemäße Verwaltung

Auch wenn der Eigentümerbeschluss, trotz schwerwiegender Pflichtverletzungen den Verwalter nicht abzuberufen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, kann eine neue Verwalterbestellung vom Gericht nicht ausgesprochen werden, bevor die Wohnungseigentümer selbst darüber abgestimmt haben.

Das Urteil ist zu begründen, soweit die Berufung trotz der Säumnis der Bekl. zurückgewiesen worden ist, § 539 Abs. 2 Satz 2 2. Hs. ZPO.

Für den Antrag auf Bestellung eines namentlich benannten Verwalters bedarf es eines Rechtsschutzbedürfnisses. Da es dabei um eine Beschlussersetzung i. S. d. § 21 Abs. 8 WEG geht (vgl. OLG Düsseldorf NZM 2008, 452), kann ein solcher Anspruch nur erfolgreich sein, wenn die Gemeinschaft zuvor über die Frage entschieden hat. Vorliegend hat die Gemeinschaft zwar über den Antrag der Kl. entschieden, jedoch in der damals zutreffenden Annahme, sie hätten bereits eine Verwaltung. Insofern kann ein Rechtsschutzinteresse für die Kl. nicht angenommen werden.

Hier ist auch - selbst wenn der Beschluss, die Verwaltung nicht abzuberufen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hat - nicht davon auszugehen, dass es einer Notverwaltung bedarf, weil die Verhältnisse nicht derart desolat zu nennen sind.

Darüber hinaus gibt es keinen Anspruch, nun einen von den Kl. allein ausgesuchten Verwalter einzusetzen. Die Gemeinschaft ist vielmehr veranlasst, verfahrensmäßig korrekt einen neuen Verwalter zu wählen, denn erst jetzt sind die Verhältnisse so, dass das erforderlich ist. Dabei werden auch die Kl. Verwalter zur Wahl vorschlagen dürfen. Eine Ermessensreduzierung auf Null mit der Folge, dass nur die von den Kl. bevorzugte Verwaltung zu bestellen ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, ist bisher nicht festzustellen. Erst wenn ein Beschluss nicht zustande kommt oder die Beschlussfassung aus anderen Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, kann ein gerichtliches Tätigwerden auf Antrag angezeigt sein.

Für die Neubestellung eines Verwalters durch das Gericht besteht kein Rechtsschutzbedürfnis, solange nicht die Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters abgestimmt haben.

In der Eigentümerversammlung vom 13. Januar 2010 lehnten die Wohnungseigentümer es mehrheitlich ab, den Verwalter abzuberufen. Diesen Beschluss fochten die Kläger an, verbunden mit dem Verpflichtungsantrag, dass die Beklagten der Abberufung mit sofortiger Wirkung und der sofortigen Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht zustimmen sollten. Das AG wies die Anträge ab. Durch Teilversäumnisurteil vom 8. April 2011 hat das LG der Berufung der Kläger insoweit stattgegeben, als der Ablehnungsbeschluss für ungültig erklärt und die Beklagten verurteilt wurden, den Verwalter abzuberufen und den Verwaltervertrag außerordentlich zu kündigen sowie die Klägerseite zu ermächtigen, die Kündigung dem Verwalter zuzustellen. Auch nach Einspruch der Beklagten wurde dieses Versäumnisurteil am 17. Juni 2011 aufrechterhalten. Im Übrigen war die Berufung, soweit sie sich auf eine Neubestellung eines Verwalters durch Gerichtsentscheidung richtete, bereits am 8. April 2011 endgültig zurückgewiesen worden.

Wie das LG durch sein zweites Urteil bestätigte, entsprach der ablehnende Eigentümerbeschluss nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Vielmehr war er auf Antrag der Kläger für unwirksam zu erklären, und auf ihren Antrag hin waren die Beklagten zu verpflichten, der Abberufung mit sofortiger Wirkung zuzustimmen. Schwerwiegende Pflichtverletzungen hat das LG darin gesehen, dass über nahezu fünf Monate der Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung nicht existierte, weil die Beiträge nicht gezahlt worden waren. Weiter hatte der Verwalter die Einberufung einer Versammlung abgelehnt, obwohl dies ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, weil es um dringende Fragen ordnungsmäßiger Verwaltung ging. Weiter hat der Verwalter ihm obliegende Auskünfte zu den Kontoständen rückständiger Hausgelder nicht gegeben. Schließlich hatte der Verwalter ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer einen Vertrag über Kabelfernsehanschlüsse geschlossen sowie dem Hausmeister gekündigt. Obwohl also die Gemeinschaft mit Rechtskraft des Urteils vom 8. April 2011 ohne Verwalter war, fehlte es für die Neubestellung eines Verwalters durch ersetzende gerichtliche Entscheidung am Rechtsschutzbedürfnis. Die Wohnungseigentümer konnten bis zu diesem Zeitpunkt nicht wissen, ob wegen Wegfalls des alten Verwalters ein neuer zu bestellen ist. Die Verhältnisse in der Wohnanlage waren nicht so desolat, dass das Gericht sofort eine Neubestellung vornehmen müsste. Es erscheint auch nicht gerechtfertigt, den von den Klägern ausgesuchten neuen Verwalter in sein Amt einzusetzen.

Die Ablehnung der Verwalterabberufung war so lange wirksam, bis das Gericht diesen Eigentümerbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt hat. Das war der 8. April 2011. Bis zu diesem Zeitpunkt bestand für die Wohnungseigentümer kein Anlass, über die Einsetzung eines neuen Verwalters abzustimmen. In erster Linie liegt es in der Autonomie der Wohnungseigentümer, über die Person des neuen Verwalters und Einzelheiten des Verwaltervertrags abzustimmen. Es bestand keine Veranlassung, bereits vom Gericht einen von der Klägerseite benannten Verwalter zu ernennen bzw. diesen auch nur vorübergehend als Notverwalter einzusetzen. Die Abberufung des alten Verwalters und die Kündigung seines Verwaltervertrages wurden vielmehr erst wirksam mit der Zustellung des Berufungsurteils an den Verwalter, zu der die Kläger ermächtigt worden sind. Wenn nunmehr kein Einberufungsberechtigter (auch nicht ein Beiratsvorsitzender bzw. sein Vertreter) vorhanden sein sollten, kann sich jeder Wohnungseigentümer vom Gericht ermächtigen lassen, eine Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Bestellung eines Verwalters" einzuberufen. Damit die Ermächtigung sofort wirksam ist, ist sie im gesonderten Verfahren der einzelnen Verfügung zu erstreiten (dazu jüngst BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 222/10, GE 2011, 1096, 1067; zu einer Ausnahmesituation BGH, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, GE 2011, 1096).