Abberufung des WEG-Verwalters

Abberufung des WEG-Verwalters; eidesstattliche Versicherung über Vermögensverhältnisse; Offenbarungseid; finanziell unzuverlässiger WEG-Verwalter; wichtiger Grund; Kenntnis der Abberufungsgründe bei Verwalterwahl

1. Ein WEG-Verwalter, der finanziell unzuverlässig ist und bereits eine eidesstattliche Versicherung über seine Vermögensverhältnisse abgegeben hat, kann aus wichtigem Grund aus seinem Amt abberufen werden.

2. Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat, kann die Abberufung auch dann verlangen, wenn die Abberufungsgründe den Wohnungseigentümern bei der Bestellung des Verwalters bekannt waren und sie die Wahl kurz vor dem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung vorgenommen haben.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die von dem Ehegatten der Bekl. zu 3.), Herrn X., der zugleich der Schwager der Bekl. zu 1.) ist, verwaltet wird. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus drei Einheiten: Einheit Nr. I steht im Sondereigentum der Bekl. zu 1.) und 2.), verfügt laut Teilungserklärung über eine zu Wohnzwecken genutzte Fläche von 212,89 m2 und ist verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 1/2 an dem gemeinschaftlichen Grundstück; die Einheit Nr. 2 mit einer zu Wohnzwecken genutzten Fläche von 234,90 m2, deren Eigentümerin die Bekl. zu 3.) ist, ist verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 3/8, die Wohnungseinheit Nr. 3 ist verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 1/8; sie verfügt über eine Wohnungsgröße von 74,49 m2.

Gemäß § 8 Nr. 3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung tragen die Eigentümer die Kosten, die das Grundstück betreffen, gemeinsam. Nach § 8 Nr. 3 c) gehören dazu auch die Kosten der Verwaltung. § 9 Ziffer 1 trifft sodann folgende Regelung: „Alle von den Wohnungseigentümern nach vorstehendem § 8 aufzubringenden Gemeinschaftskosten werden vom Verwalter aus den Mitteln der Eigentümergemeinschaft bezahlt. Der Verwalter ermittelt die Gesamtkosten einschließlich der Kosten der Zentralheizung und Warmwasserbereitung und stellt danach jährlich einen Haushaltsvorschlag auf. Die Kosten werden auf die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis der tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten Flächen aufgeteilt (212,89 zu 234,90 zu 74,49). [...]. Jeder Wohnungseigentümer entrichtet monatlich 1/12 der voraussichtlichen Jahreskosten als Wohngeld und Heizungskostenvorauszahlung." Gemäß § 11 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung richtet sich das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nach der Wohnfläche der einem Eigentümer gehörenden Wohnung oder Wohnungen.

Eigentümer der Einheit Nr. 3 war zunächst der Ehemann der Bekl. zu 3.). Gegen diesen wurde wegen erheblicher Verbindlichkeiten am 25. Juni 2004 der Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt. Am 28. Oktober 2004 gab er die eidesstattliche Versicherung ab; der entsprechende Eintrag im Zentralen Schuldnerverzeichnis wurde wegen Fristablaufs inzwischen gelöscht.

Kurz vor dem angeordneten Zwangsversteigerungstermin bzgl. der Einheit Nr. 3 bestellte die Eigentümerversammlung mit Beschluss vom 10. Juli 2007 den Ehemann der Bekl. zu 3.) für die Dauer von drei Jahren ab dem 15. Juli 2007 zum Verwalter. Am 14. Juli 2007 schlossen die Bekl. mit dem Verwalter einen Verwaltervertrag. Dieser sieht u. a. folgende Regelungen vor:

- § 4, Nr. 4.1.: „Alle für das Objekt bestimmten Gelder hat der Verwalter auf folgendes Sonderkonto des Auftraggebers zu veranlassen: [...] Kontoinhaber: ... und ... [...] Der Verwalter erhält für dieses Konto keine Bankvollmacht. [...]"

- § 5, Nr. 5.1.: „Der Verwalter erhält für seine Tätigkeit ab dem 1.1.2008 für jede Wohn- und Teileigentumseinheit eine Vergütung i.H.v. jährlich 300 € zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für jede Garage jährlich 30 € zzgl. Mehrwertsteuer. Für das Kalenderjahr 2007 erhält der Verwalter für jede Wohn- und Teileigentumseinheit ein anteiliges Honorar von 162,50 € zzgl. MwSt., sowie für jede Garage jährlich 16,25 € zzgl. MwSt. [...] Der Verwalter erhält ab dem 1.1.2008 für das Führen der Beschlusssammlung eine pauschale Zusatzvergütung i.H.v. 75 € zzgl. MwSt. für jede Wohn- und Teileigentumseinheit, [...]. Für das laufende Kalenderjahr 2007 erhält der Verwalter für das Führen der Beschlusssammlung für jede Wohn- und Teileigentumseinheit ein anteiliges Honorar von 40 € zzgl. MwSt., [...]. Das vom Verwalter zu beanspruchende Honorar wird nicht vom Sonderkonto des Auftraggebers aus dem laufenden Wohngeld- bzw. Sonderzahlungen der Eigentümer erstattet. Die Abrechnung des Verwalterhonorars erfolgt direkt zwischen dem Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern. der Verwalter ist berechtigt, das ihm zustehende Honorar im Januar eines jeden Jahres jedem Eigentümer für dessen Sondereigentum – als Vorauszahlung für das gesamte Jahr [...J zu berechnen. Das Honorar für das laufende Kalenderjahr wird bei Vertragsabschluss fällig."

- § 5, Nr. 5.2: „Der Verwalter ist berechtigt, anfallende Bürokosten [...] der Eigentümergemeinschaft gesondert zu berechnen, wobei Kopierkosten wie folgt zu erstatten sind: [...]."

Die Kl. erwarb die Wohnungseinheit Nr. 3 durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung am 15. August 2007. Mit Rechnungen vom 20. Februar 2008 stellte der Verwalter der Kl. Verwalterhonorar für den Zeitraum vom 15. August 2007 bis 31. Dezember 2008 in Rechnung. Darin enthalten ist ein Betrag i.H.v. 38,32 € für die Anfertigung von Ablichtungen.

Am 4. April 2008 eröffnete der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein Girokonto, für das nur die Bekl. zu 1.) und 3.) als Verfügungsberechtigte eingetragen wurden; für diese wurden auch die Kontokarten ausgestellt.

Am 30. April 2008 fand auf Einladung des Verwalters eine Eigentümerversammlung statt, auf der die Kl. zu TOP 23 den Antrag stellte, den Verwalter abzuberufen. Der Antrag wurde mit der Stimmenmehrheit der Bekl. abgelehnt. Darüber hinaus wurde mit den Stimmen der Bekl. zu TOP 17a folgender Beschluss gefasst: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, das neu eingerichtete Gemeinschaftskonto als Hausverwaltungskonto und auf fremde Rechnung zu führen, und ein Unterkonto zur Ansammlung der Instandhaltungsrücklage einzurichten. Zur Kontoführung und als Berechtigte für das Hausverwaltungskonto werden [die Bekl. zu 1.) und 3.)] benannt und sind dementsprechend in die Bankformulare einzutragen."

Mit ihrer am 29. Mai 2008 per Telefax bei Gericht eingegangenen und mit Schriftsatz vom 25. Juni 2008 (Eingang am 27. Juni 2008) begründeten Klage wendet sich die Kl. u.a. gegen die Wirksamkeit der Beschlüsse zu TOP 23 und TOP 17a und begehrt die Abberufung des Verwalters durch das Gericht. Sie ist der Ansicht, es entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, den Verwalter nicht abzuberufen. Dieser sei finanziell erheblich überschuldet, fachlich nicht geeignet und mit den Bekl. derart verbunden, dass keine objektive, die Interessen sämtlicher Eigentümer wahrende Verwaltung erfolge.

Die Klage ist zulässig und im Wesentlichen begründet. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung waren in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang für unwirksam zu erklären und der Verwalter war abzuberufen.

I. Die Klage ist gemäß § 43 Nr. 1 und 4 WEG zulässig. Soweit sich die Klage auf die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 23 richtet, fehlt der Kl. nicht das Rechtsschutzbedürfnis (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Wenzel, WEG, 10. Aufl. [im Folgenden: B/P/Bearbeiter], § 46 Rn. 14); denn sie macht geltend, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, und ihrem Antrag auf Abberufung des Verwalters, der gemäß § 43 Nr. I i.V.m. § 21 Abs. 4 und 8 WEG zulässig ist, würde andernfalls die Bestandskraft des Negativbeschlusses entgegenstehen. Auch bezüglich dieses Antrags fehlt der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis, denn die Kl. hat zunächst erfolglos versucht, die Abberufung des Verwalters in der Eigentümerversammlung zu erreichen (vgl. B/P/Merle, § 26 Rn. 225).

II. Die Klage ist im Wesentlichen begründet.

1. Die Beschlussanfechtungsklage ist gemäß § 46 Abs. 1 WEG fristgerecht innerhalb der materiellen Ausschlussfrist erhoben und begründet worden. (wird ausgeführt)

2. Die Klage auf Abberufung des Verwalters unter Aufhebung des entgegenstehenden Negativbeschlusses zu TOP 23 ist begründet. Der Kl. steht gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf Abberufung des Verwalters zu. Denn allein die Abberufung entspricht im vorliegenden Fall ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG. Der entgegenstehende Beschluss zu TOP 23 war daher aufzuheben und der Verwalter durch das Gericht in dem ihm eingeräumten Ermessen gemäß § 21 Abs. 8 WEG unmittelbar rechtsgestaltend abzuberufen.

Unabhängig von der Laufzeit des Verwaltervertrags kann der Verwalter gemäß der nach § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG nicht abdingbaren Vorschrift des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG aus wichtigem Grund abberufen werden. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört oder von vornherein nicht zu erwarten ist (BGH GE 2002, 1630 = NZM 2002, 788, 790; B/P/Merle, § 26 Rn. 186 m.w.N.). Bei der Würdigung der Umstände kann berücksichtigt werden, ob der Verwalter mit anderen Personen, insbesondere Wohnungseigentümern, wirtschaftlich in einer Weise verbunden ist, dass dadurch seine Stellung als uneigennütziger Sachwalter fremden Vermögens beeinträchtigt werden könnte (KG WE 1986, 140).

Nach diesen Grundsätzen kann die Kl. vorliegend die Abberufung des Verwalters verlangen. Dies ergibt sich aus mehreren Erwägungen. Zum einen ist die erforderliche finanzielle Solidität des Verwalters nicht gegeben. Der Verwalter hat unstreitig im Jahr 2004 die eidesstattliche Versicherung gemäß § 807 ZPO abgegeben, weil er überschuldet war. Zutreffend mag zwar sein, dass die Eintragung im Zentralen Schuldnerverzeichnis nach § 915 ZPO inzwischen wegen des Ablaufs der 3-Jahres-Frist gelöscht ist, § 915 a Abs. 1 ZPO. Indes stellt es grundsätzlich schon einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters dar, wenn dieser nicht über pfändbares Vermögen verfügt (OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 433). Denn dies führt dazu, dass eventuelle Schadensersatzansprüche wegen pflichtwidriger Verwaltung von vornherein gegen den Verwalter persönlich nicht durchsetzbar sind. Der Verwalter, dessen Sondereigentum und Miteigentumsanteil an der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft erst im Sommer 2007 zwangsversteigert wurde, ist indes dem Hinweis der Kl. auf seine schlechten Vermögensverhältnisse nicht entgegengetreten. Die Bekl. haben aber selbst vorgetragen, dass sie den Eintritt eines außen stehenden Dritten in die Wohnungseigentümergemeinschaft verhindern wollten, so dass davon auszugehen ist, dass der Verwalter, hätte er über die finanziellen Mittel verfügt, die Zwangsversteigerung abgewendet und die dieser zugrunde liegenden Verbindlichkeiten erfüllt hätte.

Vor allem rechtfertigt aber die Stellung des Verwalters zu den Bekl. ein begründetes Misstrauen der Kl. gegenüber der erforderlichen Objektivität des Verwalters. Der Verwalter ist Sachwalter fremden Vermögens. Er hat dabei uneigennützig die Interessen der Gemeinschaft und sämtlicher Eigentümer gleichermaßen wahrzunehmen, ohne dass auf Grund der Umstände der Eindruck entsteht, er verhalte sich nicht neutral oder objektiv. So liegt der Fall indes hier. Zu berücksichtigen ist zunächst, dass der Verwalter mit der Bekl. zu 3.) verheiratet und mit der Bekl. zu 1.) verschwägert ist. Die Bekl. haben zudem eingeräumt, dass sie den Eintritt eines Dritten in die Gemeinschaft, die zuvor lediglich aus ihnen und dem Verwalter bestand, verhindern wollten. Soweit sie kurz vor dem anberaumten Versteigerungstermin den Verwalter für die Dauer von drei Jahren zum Verwalter bestellt und ihm dabei - soweit ersichtlich - erstmals eine Vergütung bewilligt haben, ist dies erkennbar im Hinblick darauf erfolgt, dass eine dritte Person den Zuschlag für die Einheit des Verwalters erhalten könnte. Dies zeigt sich schon daran, dass der Verwalter die Vergütung ab dem 15. Juli 2007 erhalten sollte, also nicht rückwirkend für das gesamte laufende Kalenderjahr, ohne dass hierfür ein sachlicher Grund erkennbar ist. Dabei haben die Bekl. im Zusammenwirken mit dem Verwalter eine Regelung getroffen, die den Vereinbarungen widerspricht. Denn sie haben in dem Verwaltervertrag geregelt, dass zukünftig also nicht nur für die kommende Wirtschaftsperiode sondern für die gesamte Laufzeit des Verwaltervertrages - der Verwalter ein Honorar von jährlich 446,25 € pro Einheit erhalten soll. Nach § 8 Nr. 3 c), 9 Nr. 1 der Teilungserklärung sind die Kosten der Verwaltung indes nach dem Verhältnis der tatsächlich zu Wohnzwecken genutzten Flächen aufgeteilt. Dies ist in dem vorliegenden Fall aus Sicht der Kl. vor allem deshalb zu beanstanden, weil sie die mit Abstand kleinste Einheit innehat und an den Kosten der Verwaltung daher überproportional beteiligt wird. Darüber hinaus sind gemäß § 9 Nr. 1 und 2 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Zahlungen auch für die Kosten der Verwaltung über das Wohngeld zu entrichten und an die Gemeinschaft zu bezahlen. Diese ist nach der Gemeinschaftsordnung und nach dem Gesetz Inhaberin der Ansprüche aus § 16 Abs. 2 WEG, nicht der Verwalter unmittelbar; dieser hat vielmehr seinerseits einen Anspruch auf Zahlung seiner Vergütung gegen die Gemeinschaft der Eigentümer. Vorliegend haben die Bekl. indes - und zwar ersichtlich im Hinblick auf den Eintritt eines möglichen Dritten in die Gemeinschaft - dem Verwalter ausweislich der vertraglichen Regelung unmittelbar einen Anspruch gegen jeden einzelnen Eigentümer persönlich eingeräumt, der noch dazu - abweichend zur Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Zahlungen in 12 monatlichen Raten erfolgen können - das gesamte Jahreshonorar im Voraus erfasst. Die gegenteilige Ansicht der Bekl., wonach lediglich eine Abkürzung des Zahlungsweges erfolgt sei, ist mit dem Wortlaut des Vertrages nicht vereinbar. Damit haben die Bekl. im Zusammenwirken mit dem Verwalter eine Regelung geschaffen, die im Widerspruch zu den Vereinbarungen und dem Gesetz (§ 16 Abs. 2 WEG) steht und die die Durchsetzung von Ersatzansprüchen gegen den Verwalter wesentlich erschwert; denn er erhält sein Jahreshonorar im Voraus, und er soll einen eigenen Anspruch gegen jeden Eigentümer persönlich erhalten, so dass Gegenansprüche der

lter eine Regelung geschaffen, die im Widerspruch zu den Vereinbarungen und dem Gesetz (§ 16 Abs. 2 WEG) steht und die die Durchsetzung von Ersatzansprüchen gegen den Verwalter wesentlich erschwert; denn er erhält sein Jahreshonorar im Voraus, und er soll einen eigenen Anspruch gegen jeden Eigentümer persönlich erhalten, so dass Gegenansprüche der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft aufrechenbar sein dürften, § 387 BGB. Diese von sämtlichen damaligen Eigentümern getroffene Regelung ist gegenüber der Kl. unwirksam. Sie könnte zwar eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG darstellen; sie ist indes gegenüber der Kl. unwirksam, weil sie nicht in das Grundbuch eingetragen ist, § 10 Abs. 3 WEG. Gleichwohl hat der Verwalter, der bei dem Zustandekommen der Vereinbarung mitgewirkt hat - er war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Miteigentümer -, versucht, diese für die Kl. nachteilige Regelung entschieden durchzusetzen. So hat er gegen die von der Kl. gegen ihn persönlich geltend gemachten Forderungen die Aufrechnung mit seiner Honorarforderung erklärt; schon dies macht deutlich, dass es gerade auch Ziel war, dem Verwalter eine Forderung nicht gegen die Gemeinschaft als solche zu verschaffen, sondern gegen jeden einzelnen Eigentümer. Dabei ist für die Kl. nicht überschaubar, ob der Verwalter von den anderen Eigentümern sein Honorar erhält, zumal die Abwicklung des Verwalterhonorars ausweislich der von den Bekl. mit dem Verwalter getroffenen Regelung sich außerhalb von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung abspielt. Darüber hinaus hat der Verwalter mit der weiteren Honorarrechnung über 38,32 € wegen der Anfertigung von Kopien einen ihm ersichtlich nicht gegen die Kl. zustehenden Anspruch verfolgt; denn gemäß Ziffer 5.2 des Verwaltervertrages erhält der Verwalter Kopierkosten von der Eigentümergemeinschaft erstattet, nicht von einzelnen Eigentümern. Insgesamt wird aus dem Verhalten des Verwalters nach den gesamten Umständen deutlich, dass er gegen die Kl. mit besonderem Nachdruck seine - gegen sie nicht bestehenden - Forderungen durchzusetzen versucht, so dass objektiv begründete Zweifel an seiner erforderlichen Neutralität bestehen.

Schließlich kommt ein weiterer Aspekt hinzu, der ebenfalls maßgeblich für die Abberufung des Verwalters spricht und der dessen Nichtabberufung als ordnungswidrige Maßnahme erscheinen lässt. Der Verwalter hat vorliegend in Absprache mit den Bekl. ein Verwaltungskonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet, auf das er selbst keinen Zugriff hat. Damit ist der Verwalter aber nicht in der Lage, seine gesetzlichen Aufgaben zu erfüllen, etwa diejenige zur Bewirkung der mit der laufenden Verwaltung zusammenhängenden Zahlungen und Leistungen, § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG. Die Verfügungsbefugnis des Verwalters ist indes gemäß § 27 Abs. 5 Satz 2 WEG grundsätzlich nur insoweit einzuschränken, als sie von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden kann, im Übrigen sind Einschränkungen gemäß § 27 Abs. 4 WEG auch nicht durch Vereinbarung zulässig. Das Vertrauen in eine ordnungsgemäße Verwaltung ist sodann endgültig objektiv zerstört, als die Verfügungsbefugnis über das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Ansprache unter den Bekl. mit dem Verwalter allein den Bekl. zu 1.) und 3.) - der Ehefrau und der Schwägerin des Verwalters - übertragen wurde; nur diese haben Zugriff auf das Konto, nur diese haben eine Kontokarte erhalten. Wie bei dieser Sachlage auch nur ansatzweise Vertrauen in eine objektive Verwaltungstätigkeit bestehen soll, ist nicht ersichtlich. Hinzu kommt erschwerend, dass dies die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen erschwert. Denn der Verwalter, gegen den vertragliche Ansprüche aus dem Verwalterverhältnis bestehen, hat keine Kontovollmacht, und gegen die allein verfügungsberechtigten Miteigentümer sind vertragliche Ansprüche wegen fehlerhafter Bewirkung von Zahlungen nicht ersichtlich.

Insgesamt sind vorliegend die Gesamtumstände geeignet, das Vertrauen der Kl. in die Verwaltertätigkeit von vornherein zu erschüttern.

Der Abberufung des Verwalters steht dabei nicht entgegen, dass diese Umstände den Miteigentümern bei dem Bestellungsbeschluss erkennbar oder bekannt waren. Grundsätzlich ist es zwar zutreffend, dass eine Abberufung aus wichtigem Grund wegen solcher Umstände ausscheidet, die bei der Bestellung bekannt waren und die zu dieser Zeit - ohne Anfechtung des Bestellungsbeschlusses - hingenommen wurden (vgl. OLG Düsseldorf ZWE 2002, 477, 478 = ZMR 2002, 855; B/P/Merle, § 26 Rn. 226). Vorliegend ist indes zu beachten, dass die Kl. erst nachträglich in die Gemeinschaft eingetreten ist und sich erst zu dieser Zeit gegen die Bestellung des Verwalters wenden bzw. dessen Abberufung anstreben konnte. Dabei ist ergänzend zu beachten, dass die Gründe, die eine Abberufung des Verwalters als allein ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend begründen, gerade auch aus der Stellung des Verwalters zu den Bekl. und dem Zusammenwirken der Bekl. mit dem Verwalter herrühren. Würde in diesem Fall der Kl. die Geltendmachung der von Anfang an bei den Bekl., die mit dem Verwalter zusammengewirkt haben, bekannten Bedenken verwehrt, würde sie rechtlos gestellt.

Der Verwalter war daher unter Aufhebung des ablehnenden Beschlusses zu TOP 23 abzuberufen.

3. Die Klage ist auch hinsichtlich des Anfechtungsantrag zu TOP 17a begründet, soweit dort beschlossen wurde, die Bekl. zu 1.) und 3.) als Kontoführungs- und verfügungsberechtigte für das Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft einzutragen. Denn der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.v. § 21 Abs. 4 WEG. Die Kontoführung steht dem Verwalter zu, ggf. kann seine Verfügungsbefugnis von der Zustimmung anderer abhängig gemacht werden, § 27 Abs. 5 WEG. Die Übertragung der Kontoführung auf einzelne Miteigentümer unter Ausschluss der übrigen entspricht allenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn kein Verwalter existiert und eine entsprechende Kontrolle gewährleistet ist. Dies ist vorliegend indes nicht der Fall, so dass die für die Kl. unkontrollierbare Kontoverfügungsbefugnis der Bekl. zu 1.) und 3.), die zudem miteinander verwandt sind, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das gilt vor allem in der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus lediglich drei Einheiten besteht. Es ist kein sachlicher Grund erkennbar, die Kontoführungsbefugnis den Eigentümern von lediglich zwei der drei Einheiten zu übertragen, zumal in einer Gemeinschaft, in der die Bekl. und der Verwalter bis zum Zuschlagsbeschluss an die Kl. uneingeschränkt schalten und walten konnten. [...]

Soweit sich die Kl. insgesamt gegen die Wirksamkeit des Beschlusses wendet, war die Klage teilweise abzuweisen. Denn es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, für die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt ein Verwaltungskonto und ein Unterkonto für die Ansammlung der Instandhaltungsrücklage einzurichten.

Ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat, kann die Abberufung des Verwalters auch dann verlangen, wenn die Abberufungsgründe den Wohnungseigentümern bei der Bestellung des Verwalters bekannt waren und sie die Wahl kurz vor dem Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung vorgenommen haben.

In einer kleinen Wohnanlage, in denen die Wohnungseigentümer verwandt und verschwägert waren, wurden kurz vor der Versteigerung einer Wohnung, dessen Inhaber die eidesstattliche Versicherung über seine Vermögensverhältnisse abgeben musste, dieser Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt und einige außergewöhnliche Regelungen in den Verwaltervertrag aufgenommen. Die Wohnungseigentümerin, welche den Zuschlag erhielt, verlangt die Abberufung dieses Verwalters.

Das AG hat die verlangte Abberufung durch Urteil ausgesprochen. Die erforderliche Solidität des Verwalters fehlt, wie sich aus der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung ergibt. Auch wenn die Eintragung im zentralen Schuldnerverzeichnis nach § 915 ZPO inzwischen wegen Ablaufs der Dreijahresfrist gelöscht ist, stellt es grundsätzlich schon einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters dar, wenn dieser nicht über pfändbares Vermögen verfügt. Einem Wohnungseigentümer ist es nicht zuzumuten, Zahlungen an einen solchen Verwalter zu leisten. Dubios ist auch die Vertragsgestaltung, dass der Verwalter ein Verwaltungskonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnen sollte, auf das er selbst keinen Zugriff hat. Auch wenn die Abberufungsgründe, die bei der Bestellung bekannt sind, den Wohnungseigentümern regelmäßig kein Recht zur Abberufung geben, verhält es sich hier anders. Die Wohnungseigentümerin würde rechtlos gestellt, wenn sie die Bestellung eines ungeeigneten Verwalters hinnehmen müsste.