Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund bei eigenmächtigem Abschluss eines Wärmecontractingvertrages

Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund bei eigenmächtigem Abschluss eines Wärmecontractingvertrages; Zurechenbarkeit der Verwalterkenntnis; angemessene Zeit für Abberufung und Zeitpunkt der Kenntnisnahme; laufende Verwaltung; unberechtigter Vertragsabschluss; Pflichtverletzung des Verwalters; zerstörtes Vertrauensverhältnis

1. Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung eines Verwalters ist zu bejahen, wenn dieser ohne Kenntnis der Eigentümergemeinschaft einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat.

2. Für die Frage, ob die Abberufung in angemessener Zeit erfolgt, kommt es auf die Kenntnis aller Wohnungseigentümer vom Abberufungsgrund an; die Kenntnis und Untätigkeit des Verwaltungsbeirats muss sich die Eigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen.

(Leitsätze der Redaktion)

Zu den tatsächlichen Feststellungen:

Die Beteiligten zu II. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft [...] in [...] Berlin, also die Beteiligte zu Ill. Mit notarieller Urkunde vom 16. Mai 1984 [...] war das Grundstück zu Wohnungseigentum mit siebzehn Sondereigentumseinheiten geteilt worden. Einige der Antragsgegner erwarben ihre Wohnungen als Kapitalanlage, weshalb diese Wohnungen vermietet werden. Die Wohnanlage verfügt über eine Ölzentralheizung. Nach § 11 (6) der Gemeinschaftsordnung entfällt auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme. Unter § 12 der Gemeinschaftsordnung sind Bestimmungen zum Verwalter enthalten. Nach § 12 (5) der Gemeinschaftsordnung hat der Verwalter die Befugnis, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen.

Die Antragstellerin wurde in der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 wiederholt zur Verwalterin, und zwar für die Zeit vom 1. November 2004 bis zum 30. November 2009, bestellt unter Aufrechterhaltung des bisherigen Verwalterhonorars von 388,18 € brutto monatlich und der übrigen Konditionen des bestehenden Verwaltervertrages. Nach dem im Zusammenhang mit der Erstbestellung geschlossenen und seither geltenden Verwaltervertrag vom 15. Oktober 1997, der nur aus wichtigem Grund gekündigt werden darf, war die Antragstellerin gemäß Ziffer 7. bevollmächtigt, sämtliche Verträge im erforderlichen Umfang abzuschließen.

In der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 wurde des Weiteren unter TOP 2 seitens des Antragsgegners K. T. als Mitglied des Verwaltungsbeirates über die Belegprüfung vom 16. März 2004 und die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen in der Wohnanlage berichtet. Im Anschluss an diesen Bericht gab der Versammlungsleiter K. den von ihm eingeladenen Mitarbeitern der B. E. GmbH, das Wort. Dieses war in der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 nicht angekündigt worden [...]. Zwischen den Beteiligten ist streitig, was durch die beiden Mitarbeiter der B. E. GmbH mitgeteilt wurde, insbesondere ob sie über den mit der B. E. GmbH seitens der Antragstellerin, die Beteiligte zu Ill. vertretend, ohne Wissen der Beteiligten zu II. am 16. Juni/21. Juli 2003 abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag mit einer Vertragsdauer von zehn Jahren (= 1. August 2003 bis 31. Juli 2013) berichteten oder ob es lediglich um einen möglichen Vertragsabschluss für die Zukunft ging. Im Versammlungsprotokoll ist hierzu festgehalten:

"Auf Wunsch der Eigentümer berichtet die B. E. über ihre vertraglichen Pflichten und Tätigkeiten im Hinblick auf die kostengünstigere und umweltbewusstere Beheizung des Objektes für die Zukunft. Fragen der Anwesenden wurden in diesem Zusammenhang erörtert und geklärt."

Unter TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 wurde der Antragstellerin im Anschluss an die Genehmigung der Jahresabrechnung 2003 Entlastung erteilt. Im Jahr 2003 waren noch keine Ausgaben getätigt worden, welche Leistungen der B. E. GmbH betrafen.

Am 14. April 2005 kam es zu einer Belegprüfung durch die Antragsgegner T. und I. H. in ihrer Eigenschaft als Verwaltungsbeiräte betreffend das Wirtschaftsjahr 2004. Dabei wurde der Wärmelieferungsvertrag in den Verwaltungsunterlagen gesichtet. Eine Überlassung von Kopien an den Verwaltungsbeirat erfolgte spätestens Ende April 2005.

Mit Schreiben vom 4. Mai 2005 [...] wandte sich der Antragsgegner T. an die Antragstellerin. Er leitete das Schreiben damit ein, dass er von Eigentümern auf den Wärmelieferungsvertrag angesprochen worden sei. Er wolle insoweit für die notwendige Transparenz sorgen. Er wollte u. a. wissen, warum die Gemeinschaft erst ein Jahr nach Vertragsabschluss von dem Vertrag unterrichtet worden sei und warum diese Tatsache verschwiegen und stattdessen ein bevorstehender Vertragsabschluss suggeriert worden sei. Er monierte, dass die in der letzten Eigentümerversammlung dargestellte günstigere Kostenerwartung bei Abschluss eines Vertrages nicht eingetreten sei.

[...] In der Folgezeit bemühten sich die Antragsgegner T. und H. um eine genaue Feststellung eines etwaigen Schadens in Folge des Abschlusses des Wärmelieferungsvertrages. Bis Ende September 2005 lagen insoweit die maßgeblichen Rechnungen jedenfalls für das Jahr 2004 vor.

In der Eigentümerversammlung vom 4. November 2005 [...] wurde unter TOP 1 - Bericht des Verwalters und des Beirates - zur Belegprüfung am 14. April 2005 Folgendes festgehalten: "Die Belege sind ordentlich in chronologischer Reihenfolge sortiert zur Belegprüfung vorgelegt worden. Bei der Belegprüfung stellte der Verwaltungsbeirat fest, dass von Herrn F. im Namen der Eigentümergemeinschaft ein Wärmeliefervertrag mit der B. E. über einen Zeitraum von 10 Jahren ohne Kenntnis des Verwaltungsbeirates und ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen wurde. Dies führte für das Wirtschaftsjahr 2004 zu einem Anstieg der Gesamtheizkosten im Vergleich zum Jahr 2003. Die neue Geschäftsführung der V. hat gemeinsam mit dem Verwaltungsbeirat daher Kontakt zu der B. E. aufgenommen. Nach intensiven Verhandlungen gelang es dem Verwalter trotz der vertraglich festgelegten Laufzeit, den Vertrag ohne zusätzliche Verpflichtung für die Eigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2005 aufzuheben." Eine Entlastung der Antragstellerin wurde unter TOP 2 abgelehnt.

Am Schluss der Eigentümerversammlung übergab der Antragsgegner T. der Antragstellerin eine Unterschriftenliste zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur Entscheidung über eine Abberufung der Antragstellerin.

Die Antragstellerin berief die verlangte Eigentümerversammlung für den 30. November 2005 ein [...]. In dieser Eigentümerversammlung wurde die Antragstellerin mit 16 Ja-Stimmen bei einer Nein-Stimme mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen. Unter TOP 3 wurde mit dem gleichen Stimmverhältnis beschlossen, den Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung aus wichtigem Grund zu kündigen. Vor diesen Beschlussfassungen hatte der Antragsgegner T. die wichtigen Gründe zur Beendigung der Zusammenarbeit mit der Antragstellerin aufgeführt, die auch in dem Kündigungsscheiben vom selben Tag (= Blatt 14 der Akten, Band I) genannt sind, so u. a. der Abschluss des Wärmelieferungsvertrages ohne Beschlussfassung der Eigentümer und der wahrheitswidrige Rat in der Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004, einen Vertrag abzuschließen. [...]

Die Antragstellerin hat die Ansicht vertreten, dass es bereits an einem wichtigen Grund für eine Abberufung und eine Kündigung fehle, da sie nach dem Verwaltervertrag zu dem Abschluss des Wärmelieferungsvertrages berechtigt gewesen sei. Jedenfalls könnte der Abschluss des Wärmelieferungsvertrages nicht für eine Abberufung und Kündigung herhalten, da ihr in der Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 Entlastung erteilt worden sei. Sie hat ferner behauptet, dass die Antragsgegner bereits in der Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 über den Wärmelieferungsvertragsabschluss informiert worden seien. Sie hat gemeint, dass wegen der verstrichenen Zeit ein etwaiges Recht zur Abberufung und Kündigung verwirkt sei. Zumindest müssten sich die übrigen Eigentümer das im April 2005 erlangte Wissen der Verwaltungsbeiräte T. und H. anrechnen lassen. [...]

Zu der rechtlichen Würdigung:

Der Anfechtungsantrag der Antragstellerin ist in der Sache nicht berechtigt, da die Antragsgegner die Antragstellerin aus wichtigem Grund gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG abberufen durften, obwohl die Laufzeit der Verwalterbestellung vom 30. Juni 2004 erst am 30. Oktober 2009 enden sollte - soweit die Bestellung die gesetzliche Höchstfrist für eine Verwalterbestellung von fünf Jahren gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG um einen Monat überschreitet, führte dies nicht zur Nichtigkeit der Bestellung, sondern zu einer Bestellung für die gesetzliche Höchstfrist (vgl. Weitnauer-Lüke, WEG, 9. Auflage, § 26 WEG, Rn. 15), hier bis zum 31. Oktober 2009.

Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung eines Verwalters ist zu bejahen, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, vor allem weil das Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLG in NZM 1999, 844 ff.).

Ein solcher das Vertrauen zerstörende Umstand liegt in dem unstreitig ohne Kenntnis und ohne Billigung der Antragsgegner vorgenommenen Wärmelieferungsvertragsabschluss im Jahr 2003 durch die Antragstellerin. Das Beschwerdegericht teilt nicht die Auffassung der Antragstellerin, dass sie zu einem solchen Vertragsabschluss ermächtigt war. Sowohl nach § 12 (5) der Gemeinschaftsordnung als auch nach Ziffer 7. des Verwaltervertrages war die Antragstellerin im Innenverhältnis zu den Antragsgegnern nur zu Vertragsabschlüssen bevollmächtigt, welche die laufende Verwaltung betreffen (siehe die Formulierung in der Teilungserklärung: "im Rahmen seiner Verwalteraufgaben" und die Formulierung im Verwaltervertrag: "im erforderlichen Umfang"). Der abgeschlossene Wärmelieferungsvertrag geht über die laufende Verwaltung hinaus. Zum einen ist mit diesem Vertrag ein Mietvertrag der Kellerräume, die der Heizungsanlage dienen, also ein Mietvertrag über Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG) verbunden, der den Mitarbeitern der B. E. GmbH einen jederzeitigen Zutritt zu den Gemeinschaftsräumen gewährt. Eine solche Vermietung ist für die Lieferung von Heizöl nicht zwingend notwendig und hätte als außergewöhnlicher Umstand von den Antragsgegnern gemäß § 21 Abs. 3, 4 WEG beschlossen werden müssen. Überdies enthält der Wärmelieferungsvertrag unter § 14 (2) eine Forderungsabtretung bezüglich der Heizkostenvorschüsse, über welche die Antragsgegner ebenfalls hätten entscheiden müssen. Hinzu kommt die Laufzeit des Wärmelieferungsvertrages von zehn Jahren, was mit laufender Verwaltung nichts mehr gemein hat. Zudem hätte der Wärmelieferungsvertrag nicht ohne Einholung von Vergleichsangeboten abgeschlossen werden dürfen (vgl. KG, Beschluss vom 8. August 2005, Az. 24 W 71/04 = 24 W 110/04). Immerhin müssen die Antragsgegner gegenüber ihren Mietern das Wirtschaftlichkeitsgebot einhalten (vgl. BGH in WuM 2007, 393 f.). Schließlich ist der Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages in der vorliegenden Form für Eigentümer, die ihre Wohnungen vermieten, nicht unproblematisch, da die Rechtsprechung Bedenken hinsichtlich der Umlegung der Kosten auf die Mieter hat (vgl. LG Berlin in WuM 2004, 611 ff.). Nach allem geht es nicht an, dass eine derart folgenreiche Entscheidung allein durch den Verwalter getroffen wird.

Nach Auffassung des Beschwerdegerichts reicht der Abschluss des Wärmelieferungsvertrages "hinter dem Rücken" der Antragsgegner aus, um von einem zerstörten Vertrauensverhältnis auszugehen. Ob dies anders zu beurteilen wäre, wenn der Wärmelieferungsvertrag zu deutlich niedrigeren Heizungskosten in der Wohnanlage geführt hätte, muss nicht entschieden werden, da dies selbst die Antragstellerin nicht behauptet, welche allein einen Schaden bestreitet, aber nicht qualifiziert darlegen konnte, dass ein besonders günstiger Vertrag abgeschlossen wurde.

Erst recht können keine Zweifel an dem Vorhandensein eines die Abberufung stützenden wichtigen Grundes bestehen, wenn zusätzlich zu dem unberechtigten Vertragsabschluss davon auszugehen ist, dass die Antragstellerin die Antragsgegner in der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 über den Abschluss des Wärmelieferungsvertrages getäuscht hat, indem den Antragsgegnern vorgespiegelt wurde, dass lediglich beabsichtigt ist, einen solchen Vertrag abzuschließen. Denn auf einer solchen Basis kann ein vertrauensvolles Verhältnis nicht gegründet werden. Von einem derartigen Verlauf der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 ist das Beschwerdegericht unter Einbeziehung aller vorgetragenen und ermittelten Umstände überzeugt:

Bereits der protokollierte Wortlaut unter TOP 2 indiziert eine Täuschung der Antragsgegner über den wahren Sachverhalt, da ausdrücklich festgehalten ist, dass über vertragliche Pflichten und Tätigkeiten der B. E. GmbH "für die Zukunft" berichtet wurde. Dieser Zusatz macht keinen Sinn bzw. wäre überflüssig gewesen, wenn wahrheitsgemäß darüber informiert worden wäre, dass der Vertrag schon in der Vergangenheit abgeschlossen wurde. (wird ausgeführt)

Die Antragsgegner haben das Recht zur Abberufung aus wichtigem Grund nicht verloren.

Die am 30. Juni 2004 ausgesprochene Entlastung der Antragstellerin bewirkt einen Rechtsverlust zu Lasten der Antragsgegner nicht, da sich die Entlastungswirkung einer zusammen mit einer Jahresabrechnung erteilten Entlastung auf das Verwalterhandeln beschränkt, welches sich in der Abrechnung niedergeschlagen hat (vgl. Niedenführ in Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Auflage, § 28 WEG, Rn. 159 a mit Nachweisen zur Rechtsprechung). In der Jahresabrechnung 2003 sind unstreitig keine Ausgaben enthalten, die den Wärmelieferungsvertrag mit der B. E. GmbH betreffen.

Die Abberufung erfolgte auch - entgegen der Ansicht der Antragstellerin - in angemessener Zeit. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Antragsgegner mit Ausnahme der Antragsgegner K. T. und R. T, H. sowie Frau und Herr B., die insgesamt drei Einheiten halten, vor der Eigentümerversammlung am 4. November 2005 über den Wärmelieferungsvertrag in Kenntnis gesetzt wurden. [...]

Für eine etwaige Kenntnis und ein etwaiges Kennenmüssen von Vorgängen kommt es grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller Eigentümer an (vgl. OLG Köln in NZM 2001, 862 f.; OLG Frankfurt in NJW 1988, 1169 f.). Zwar wird bei der Beurteilung der Reichweite eines Entlastungsbeschlusses von Wohnungseigentümern diesen die Kenntnis des Verwaltungsbeirates gemäß § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet (vgl. OLG Düsseldorf in ZWE 2002, 82 ff.). Diese Vorschrift ist jedoch auf die hiesige Fallgestaltung nicht anwendbar, weil vor dem 30. November 2005 keine Willenserklärung durch die Antragsgegner geäußert wurde. Über § 166 Abs. 1 BGB kann den Antragsgegnern nach Auffassung des Beschwerdegerichts nicht das Untätigbleiben der Verwaltungsbeiräte zugerechnet werden, da es an einem eigenen Handeln der Antragsgegner fehlt und einem Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG nicht die Aufgabe übertragen ist, zu prüfen, ob eine Verwalterbestellung vorzeitig beendet werden sollte (a. A. wohl Bub in Staudinger, WEG, 2005, § 26 WEG, Rn. 399). Ausgehend von der Kenntniserlangung der Mehrheit der Eigentümer, (= 14 Eigentümer von insgesamt 17) vom Wärmelieferungsvertrag in der Eigentümerversammlung am 4. November 2005 war die Abberufung am 30. November 2005 rechtzeitig. Zu beachten ist, dass wegen des Erfordernisses der Bezeichnung des Beschlussgegenstandes nach § 23 Abs. 2 WEG eine spontane Abberufung in der Eigentümerversammlung am 4. November 2005, an der nicht alle Eigentümer teilnahmen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte. Aufgrund dieses Ergebnisses kann dahinstehen, ob die Abberufung auch dann noch als rechtzeitig zu behandeln wäre, wenn die Kenntnis des Verwaltungsbeirates im April/Mai 2005 den anderen Eigentümern rechtlich zurechenbar wäre. [...]

Der Verwalter ist zur Erfüllung seiner Aufgaben nach § 27 WEG auch befugt, Verträge im Namen der Eigentümergemeinschaft abzuschließen. Es muss sich dabei aber um dringende Maßnahmen handeln (BGHZ 67, 232). Überschreitet der Verwalter seine Befugnisse, kann er vorfristig abberufen werden.

Der Verwalter hat einen Wärmecontractingvertrag abgeschlossen und später bei einer Eigentümerversammlung nur die Möglichkeit einer solchen Umstellung der Heizungsart erörtert. Als der Verwaltungsbeirat später den Wärmelieferungsvertrag in den Unterlagen fand, verlangte er zunächst Auskunft vom Verwalter, der hinhaltend antwortete; der Beirat wartete die Rechnungen des Wärmelieferanten ab. Es gelang, den Wärmelieferungsvertrag vorzeitig zu kündigen, und es wurde eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, in der der Verwalter abberufen wurde. Dieser berief sich u. a. darauf, dass ein Abberufungsrecht verwirkt sei.

Mit Beschluss vom 31. August 2007 verwies das LG Berlin darauf, dass hier der Verwalter seine Befugnis überschritten hatte. Der Wärmelieferungsvertrag gehe über die laufende Verwaltung hinaus, zumal er eine Laufzeit von zehn Jahren gehabt habe. Auch sei zu berücksichtigen, dass nach der Rechtsprechung die Sondereigentümer von vermieteten Wohnungen Probleme haben könnten, die Kosten der Wärmelieferung bei der Heizkostenabrechnung umzulegen. Dass der Verwaltungsbeirat zunächst einige Monate abgewartet habe, sei unerheblich, da die Eigentümergemeinschaft sich die Kenntnis des Beirats nicht zurechnen lassen müsse. Dieser habe nicht die Aufgabe, zu prüfen, ob der Verwalter vorzeitig abberufen werden solle. Nötig sei vielmehr die Kenntnis aller Wohnungseigentümer vom Abberufungsgrund.

Die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses muss nach § 314 Abs. 3 BGB in angemessener Frist nach Kenntnis vom Kündigungsgrund erklärt werden. Bei juristischen Personen kommt es auf die Kenntnis des für die Kündigung zuständigen Organs an (BAG NZA 1994, 1086). Nach diesen Grundsätzen ist es zutreffend, wenn das LG Berlin auf die Kenntnis der Wohnungseigentümer, nicht auf die des Beirats abstellt, denn der Beirat ist zur Kündigung nicht befugt.