Abberufung des Verwalters

Abberufung des Verwalters; wichtiger Grund (Eigentumsdelikt)

Die Verurteilung wegen eines Vermögens- oder Eigentumsdelikts spricht grundsätzlich gegen die (Wieder-) Bestellung eines Verwalters und rechtfertigt seine Abberufung, auch wenn die Tat sich nicht gegen die Wohnungseigentümer gerichtet hatte.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, die als Hotel geführt wird. In der Versammlung vom 5.12.1992 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag mit der X.-GmbH & Co. KG mit Wirkung vom 1.1.1993 auf weitere fünf Jahre bis zum 31.12.1997 zu verlängern und die Verwaltervergütung auf jährlich 28.275 DM zuzüglich Mehrwertsteuer festzusetzen. Der Antragsteller hat beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Die Verwalterin habe zahlreiche Pflichtverstöße begangen; gegen ihren Geschäftsführer werde wegen einer Betrugsaffäre ermittelt. Mit Schriftsatz vom 4.10.1994 hat der Antragsteller unter Hinweis auf eine Presseveröffentlichung vorgetragen, der Geschäftsführer der Verwalterin sei wegen Betrugs, Steuerhinterziehung und Urkundenfälschung zu einer Freiheitsstrafe von zwei Jahren mit Bewährung verurteilt worden. Die Antragsgegner haben sich dazu nicht geäußert. In den Eigentümerversammlungen vom 29.4.1995 und 8.9.1995 beantragte der Antragsteller, der Vertrag mit der Verwalterin solle aufgelöst werden. Die Wohnungseigentümer lehnten dies jeweils mit Mehrheit ab. Der Antragsteller hat beim Amtsgericht die Ungültigerklärung dieser "Eigentümerbeschlüsse" und die Abberufung der Verwalterin beantragt. Am 1.10.1997 wurde über das Vermögen der Verwalterin das Konkursverfahren eröffnet. Im November 1997 bestellten die Wohnungseigentümer den weiteren Beteiligten zum Verwalter. Vor dem Landgericht haben der Antragsteller und die Antragsgegner übereinstimmend das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt und beantragt, die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens jeweils der Gegenseite aufzuerlegen. Das Landgericht hat ausgesprochen, daß das Beschwerdeverfahren in der Hauptsache erledigt sei, und den Antragsgegnern die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens sowie die dem Antragsteller in diesem Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten auferlegt. Die Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie beantragen, die Gerichtskosten "gegeneinander aufzuheben" und von einer Erstattung außergerichtlicher Kosten abzusehen. Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

a) An die übereinstimmende Erledigterklärung war das Landgericht gebunden. Es hatte nur noch über die Kosten des gesamten Verfahrens - nicht nur des Beschwerdeverfahrens - gemäß § 47 WEG nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dabei war vor allem der voraussichtliche Ausgang des Verfahrens ohne die Hauptsacheerledigung zu berücksichtigen; eine Aufklärung des streitigen Sachverhalts durch eine Beweisaufnahme kam jedoch nicht mehr in Betracht (vgl. BayObLG WuM 1993, 210 m.w.N.). Die vom Landgericht getroffene Ermessensentscheidung kann das Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüfen. Solche liegen nicht vor.

b) Die Beschlußfassung über die Verwalterbestellung (§ 26 Abs. 1 WEG) muß sich wie alle Verwaltungsmaßnahmen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung halten; darauf hat jeder einzelne Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG Anspruch. Die Bestellung eines Verwalters verstößt gegen diese Grundsätze, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl dieses Verwalters spricht. Dies ist dann der Fall, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist (vgl. BayObLGZ 1997, 148/152). Für die Abberufung des Verwalters ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben auch unter Berücksichtigung der Interessen des Verwalters die Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLG DWE 1997, 34/35 m.w.N.).

Nach diesen Grundsätzen konnte das Landgericht davon ausgehen, daß jedenfalls der Antrag auf Abberufung der Verwalterin erfolgreich gewesen wäre. Der Antragsteller hatte schon vor dem Amtsgericht vorgetragen, der Geschäftsführer der Verwalterin sei wegen Vermögensdelikten zu einer Freiheitsstrafe verurteilt worden. Die Antragsgegner, zu denen der Geschäftsführer der Verwalterin selbst als Eigentümer zweier Appartements gehört, haben dem nicht widersprochen. Begeht ein Verwalter ein Vermögens- oder Eigentumsdelikt, begründet dies die Besorgnis, daß er seiner Pflicht zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG) nicht gewachsen ist, auch wenn die Tat sich nicht gegen die Eigen tümergemeinschaft richtet. Die Verurteilung wegen eines solchen Delikts führt grundsätzlich zu einer schwerwiegenden Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, die seine Abberufung rechtfertigt oder seiner (Wieder-) Bestellung entgegensteht (vgl. Niedenführ/Schulze WEG 4. Aufl. § 26 Rn. 33; Bärmann/Pick/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 173). Nach der Erledigterklärung kam insoweit eine weitere Sachaufklärung nicht mehr in Betracht. Dies gilt in gleicher Weise, soweit der Erklärung des neuen Verwalters zufolge nunmehr Unregelmäßigkeiten und fehlerhafte Abrechnungen der früheren Verwalterin bekannt geworden sein sollen. Unter den gegebenen Umständen ist es nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Landgericht es im Ergebnis bei der Kostenentscheidung des Amtsgerichts belassen und die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens sowie die im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten des Antragstellers den Antragsgegnern auferlegt hat.