Abberufung

Abberufung; Verwalter; wichtiger Grund

Verletzt der Verwalter die zu den wesentlichen Aufgaben eines Verwalters gehörende Pflicht, für geordnete finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen, so rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages und die vorzeitige Abberufung des Verwalters.

Die weitere sofortige Beschwerde der Ast. ist zulässig, § 45 Abs. 1 WEG, § 27, 29 FGG. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. ...

Nach allgemeiner Ansicht ist ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters und damit auch für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages anzunehmen, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist, daß unter Beachtung aller Umstände einschließlich der Interessen des Verwalters den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann (vgl. Senatsbeschl. v. 21.9.1998 - 16 Wx 126/98 - NZM 1998, 960 f. = [WM 1999, 306 KL]; BayObLG NZM 1999, 284 [= WM 1999, 354], jeweils m. w. N.). Das Vertrauensverhältnis kann dabei nicht nur durch einzelne schwerwiegende Verfehlungen zerrüttet werden, sondern auch durch eine Vielzahl von Verfehlungen, die einzeln die Wohnungseigentümergemeinschaft möglicherweise zu einer Kündigung des Vertrages nicht veranlassen würden, die aber in ihrer Gesamtheit, insbesondere im Hinblick auf ihre Dauer das Vertrauensverhältnis zerstören (vgl. Senatsbeschl. v. 22.1.1999 - 16 Wx 218/98 [= WM 1999, 299]).

Das Vorliegen derartiger Verfehlungen, die eine vorzeitige Abberufung der Ast. rechtfertigten, haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei festgestellt. Zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters gehört es, für geordnete finanzielle Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft zu sorgen (vgl. OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769 [= WM 1998, 240]). Dem ist die Ast. jedoch nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Unstreitig hat die Ast. erhebliche Schulden auflaufen lassen, die zudem in den Fällen der Firma B. und der Stadt K. noch weitere Säumniskosten nach sich zogen. Die Ast. entlastet dabei nicht die schlechte finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zum Teil jedenfalls daraus resultierte, daß Wohnungseigentümer Wohngeldzahlungen zurückhielten.

Wie Amts- und Landgericht zu Recht festgestellt haben, hätte sich die Ast. im verstärkten Maße unter Schaffung der rechtlichen Grundlagen um die Beitreibung der Rückstände bemühen müssen.

In Anbetracht des festgestellten Verhaltens war den Ag. ein weiteres Festhalten an dem Verwalter bis zur ordentlichen Beendigung des Verwaltervertrages unzumutbar. Gerade die mangelnde Sorge um die finanzielle Situation und die finanziellen Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die schleppende Information hierüber waren von der Ast. nach den gesamten Umständen unverantwortlich und geeignet, das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zu zerstören. Vor diesem Hintergrund ist im übrigen unerheblich, ob die fristlose Kündigung mit großer oder knapper Mehrheit beschlossen worden ist (vgl. OLG Frankfurt WE 1989, 31 [= WM 1988, 323). Für die Mehrheit war das Vertrauensverhältnis jedenfalls nachhaltig gestört. ...

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Rechtsbeschwerdeverfahren [165.020 DM] beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der Rechtsbeschwerdewert bestimmt sich ausschließlich nach dem vermögenswerten Interesse des Bf. an der beantragten Änderung der angefochtenen Entscheidung. Dieses ist seitens des Verwalters bei der Anfechtung eines Beschlusses über seine vorzeitige Abberufung gerichtet auf das Verwalterhonorar bis zur ordentlichen Beendigung der vorgesehenen Verwaltertätigkeit (vgl. Senatsbeschl. v. 7.9.1998 - 16 Wx 73/98 u. 125/98 - NZM 1998, 959, 960 [= WM 1999, 306 KL]; Senat NJW 1973, 765, 766; Weitnauer/Hauger, § 48 WEG Rdnr. 5 m. w. N.). Da die Ast. sich auf eine ordentliche Beendigung ihrer Verwaltertätigkeit erst zum 31.12.1999 beruft, zielt ihr Interesse auf das Verwalterhonorar vom Zeitpunkt der Abberufung bis zur ordentlichen Beendigung, d. h. für 26 Monate a 30 DM pro Wohneinheit.