Abberufung

Abberufung; Verwalter; Neutralitätspflicht

Folgt der Verwalter bei einer Abrechnung einseitig der Anweisung des Mehrheitseigentümers, obwohl diese Art der Abrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, kann die Minderheit der übrigen Eigentümer die Abberufung des Verwalters wegen Verletzung der Neutralitätspflicht verlangen.

Das LG, das die sofortige Beschwerde zurückgewiesen hat, hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Mit Recht habe das AG den zum TOP 1 ergangenen Beschluß über die Jahresabrechnung 1993 aus der Eigentümerversammlung vom 24.5.1994 insoweit für ungültig erklärt, als der Verwalter in diese eine Akontozahlung an X in Höhe von 22.000 DM einbezogen hat. Die Zahlungsanweisung aus dessen einheitlicher Rechnung vom 5.10.1993 ohne Differenzierung, d. h. ohne Angabe, wieviel Aufwand jeweils auf X und auf Y entfalle, entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der in Rechnung gestellte Betrag nicht vom Verwalter wie geboten auf seine Erforderlichkeit überprüft worden sei und auch kein Beschluß der Eigentümergemeinschaft über eine solche vereinfachte Abrechnungsweise vorgelegen habe. Ferner habe das AG mit Recht den Bet. zu 23 wegen fehlenden Vertrauens aus wichtigem Grund abberufen und den Beschluß zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 10.6.1996 über die Zustimmung zum bereits erfolgten Übergang der Verwaltung auf die Bet. zu 22 mit Wirkung zum 1.1.1996 für ungültig erklärt. Der wichtige Grund zur Abberufung liege darin, daß die vorgenannte Zahlungsanweisung des Bet. zu 23 eine Verletzung der Verwalterpflichten in Form eines groben Abrechnungsfehlers darstelle und dessen Unterzeichnung der "Vereinbarung" vom 30.9.1993, mit der durch nur einen Teil der Eigentümergemeinschaft für Y und X auf einen Einzelstundennachweis verzichtet wurde, eine Verletzung der Neutralitätspflicht und in diesem Zusammenhang ein bedeutender Umstand für fehlendes Vertrauen der Eigentümergemeinschaft sei; darüber hinaus habe er seine Verwalterpflichten dadurch verletzt, daß er nicht in dem für einen Verwalter erforderlichen Maß erreichbar gewesen sei. Infolgedessen liege zugleich ein wichtiger Grund gegen die Bestellung der Bet. zu 22 zum Verwalter vor, denn diese werde de facto von dem Bet. zu 23 betrieben.

Das Rechtsbeschwerdeverfahren hatte keinen Erfolg.

2. Aus Rechtsgründen ebensowenig zu beanstanden ist die aus wichtigem Grund ausgesprochene Abberufung des Bet. zu 23 sowie die Ansicht der Vorinstanzen, daß ein wichtiger Grund gegen die Wahl der Bet. zu 22 als Verwalterin vorliege, so daß der Beschluß zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 10.6.1996 betreffend die Zustimmung zum bereits erfolgten Übergang der Verwaltung auf die Bet. zu 22 mit Wirkung zum 1.1.1996 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

a) Die Abberufung eines Verwalters ist möglich, wenn - wie hier - der Versuch des antragstellenden Wohnungseigentümers, einen Mehrheitsbeschluß herbeizuführen, gescheitert ist, und gerechtfertigt, wenn die Nichtabberufung durch die Wohnungseigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung i. S. des § 21 Abs. 4 WEG widerspricht, weil ein wichtiger Abberufungsgrund vorliegt. Rechtsirrtumsfrei haben die Vorinstanzen im Rahmen einer Gesamtschau das Vorliegen des wichtigen Grundes zur außerordentlichen Abberufung des Bet. zu 23 bejaht. Insbesondere rechtlich unbedenklich ist die Annahme, daß der Bet. zu 23 seine Neutralitätspflicht verletzt hat, indem er die Vereinbarung vom 30.9.1993 zwischen Y und X mitunterzeichnete, wonach X den Aufwand des Y der Einfachheit halber zusammen mit seinem Aufwand der Eigentümergemeinschaft in Rechnung stellen und insoweit auf einen Einzelstundennachweis verzichtet werden soll. Die Zustimmung des Bet. zu 23 war ersichtlich nicht durch einen entsprechenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft gedeckt. Diesem hatte nur die bereits erwähnte Erklärung des A vom 28.9.1993 vorgelegen, in der ersichtlich von einer solchen Abrechnungsweise auch nicht annähernd die Rede war. Hinzu kommt - wie bereits angeführt - die Bezahlung der undifferenzierten und nicht nachprüfbaren Rechnung des X.

Schließlich haben die Vorinstanzen mit Recht für die Entscheidung, den Bet. zu 23 aus wichtigem Grund zu entlassen, seine Nichterreichbarkeit einbezogen, die entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerdeführer von den dazu näher angeführten Tatsachen belegt wird. Die Tatsachenwürdigung des LG ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

b) Mit Recht ist somit auch der Beschluß vom 10.6.1996 für ungültig erklärt worden, denn die Bestellung der Bet. zu 22, deren Geschäftsführer der - aus wichtigem Grund abberufene - Bet. zu 23 ist, beinhaltet, wie vom LG zutreffend ausgeführt, einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann indes nach § 21 Abs. 3, 4 WEG verlangen, daß sich die Beschlußfassung über die Verwalterbestellung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält.