Abberufung

Abberufung; Verwalter; werdende Wohnungseigentümergemeinschaft; Besitzeinräumung; Rechtsschutzbedürfnis

1. Für Entscheidungen über eine Streitigkeit um die Abberufung des Verwalters innerhalb einer werdenden (faktischen) Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit zuständig.

2. Die eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft unter anderem kennzeichnende Besitzerlangung des Erwerbers erfordert lediglich die faktische Besitzeinräumung.

3. Das für die gerichtliche Durchsetzung der Abberufung des Verwalters durch einzelne Wohnungseigentümer erforderliche Rechtsschutzbedürfnis ist anzunehmen, wenn ihr Versuch, einen Mehrheitsbeschluß über die Abberufung herbeizuführen, gescheitert ist, oder wenn ihnen die vorherige Anrufung der Versammlung nicht zugemutet werden kann, weil in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft das die Abberufung des Verwalters ablehnende Abstimmungsergebnis von vornherein feststeht.

4. Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung des Verwalters kann gegeben sein, wenn er sich weigert, einem Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG Folge zu leisten oder wenn er gegen Wohnungseigentümer Strafanzeigen erstattet, die jeder Grundlage entbehren.

Am 14.10.1992 erklärten die Bet. zu 3 die Teilung des Grundstücks R. und bestellten den Bet. zu 6 zum Verwalter. Durch die Teilung entstanden vier Einheiten. Die Bet. zu 1 und 2 erwarben jeweils eine Wohnung von den Bet. zu 5 und bezogen diese. Die Fertigstellung des Gebäudes verzögerte sich. Zugunsten der Bet. zu 1 und 2 sind im Wohnungsgrundbuch Auflassungsvormerkungen eingetragen. Sie forderten den Bet. zu 6 auf, zum Zwecke der Beschlußfassung über erforderliche Maßnahmen zur Mängelbeseitigung und Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Eigentümerversammlung einzuberufen, worauf dieser nicht reagierte. Das AG Solingen ermächtigte die Bet. zu 1 und 2 zur Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung. Diese fand am 31.10.1996 statt. Die Bet. zu 3 lehnten die Anträge auf Mängelbeseitigung und Fertigstellung gemäß einem Gutachten, auf Beauftragung des Verwalters zu einer Ausschreibung der Arbeiten, auf Zahlung der Kosten für die Fertigstellung und auf Abberufung des Verwalters mit der Mehrheit ihrer Stimmen ab.

Auf Antrag der Bet. zu 1 und zu 2 entschied das AG, daß der Verwalter abberufen und ein neuer befristet bestellt wird, daß eine Sonderumlage von 52.152,50 DM zu erheben ist und der neue Verwalter die Arbeiten auszuschreiben und zu vergeben habe.

Die Rechtsmittel der Bet. zu 3 hatten in beiden Instanzen keinen Erfolg.

... 3. Das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Abberufung des Bet. zu 6 als Verwalter hat die Kammer im Ergebnis rechtsfehlerfrei bejaht.

(1) Insbesondere fehlt es - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer - nicht am Rechtsschutzbedürfnis für die von den Bet. zu 1 und 2 angestrebte gerichtliche Durchsetzung der Abberufung des Bet. zu 6 als Verwalter. Ein solches ist anzunehmen, wenn der Versuch des Wohnungseigentümers, einen Mehrheitsbeschluß über die Abberufung herbeizuführen, gescheitert ist, oder, wenn ihm die vorherige Anrufung der Versammlung nicht zugemutet werden kann, zum Beispiel weil in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse ein Mehrheitsbeschluß nicht zu erwarten ist (Staudinger-Bub, BGB, 12. Aufl. [1997], § 26 WEG Rdnr. 473).

Ob der die Abberufung des Verwalters betreffende Beschluß in der Wohnungseigentümerversammlung vom 31.10.1996 gültig war, obwohl dieser Gegenstand unstreitig seinerzeit - entgegen § 23 Abs. 2 WEG - bei der Einberufung nicht bezeichnet war, kann ebenso dahinstehen wie die Frage, ob die durch Beschluß vom 31.10.1996 gegen die Stimmen der Bet. zu 1 und 2 abgelehnte Abberufung des Verwalters ungeachtet des Einberufungsmangels einen das Rechtsschutzbedürfnis für eine entsprechende Klage begründenden gescheiterten Versuch darstellt, einen Mehrheitsbeschluß über die Abberufung des Bet. zu 6 als Verwalter herbeizuführen. Denn in Anbetracht der Mehrheitsverhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft stand das die Abberufung des Bet. zu 6 ablehnende Abstimmungsergebnis von vornherein fest, so daß sich die Versammlung als nutzlose Förmelei erwies, weshalb es der Abhaltung einer solchen Versammlung zum Zwecke der Erlangung des Rechtsschutzbedürfnisses für die gerichtliche Geltendmachung der Abberufung des Bet. zu 6 durch die Bet. zu 1 und 2 nicht einmal bedurft hätte (Staudinger-Bub, § 26 WEG Rdnr. 473; vgl. auch Rdnr. 471).

(2) Ohne Rechtsfehler ist das LG davon ausgegangen, daß sich die rechtliche Auseinandersetzung der Bet. um die Abberufung des Bet. zu 6 als Verwalter als eine Streitigkeit innerhalb einer werdenden (faktischen) Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt, für die die freiwillige Gerichtsbarkeit zuständig ist (BayObLGZ 1990, 101 = NJW 1990, 3216; Staudinger-Kreuzer, § 10 WEG Rdnr. 11; Niedenführ-Schulze, WEG, 4. Aufl. [1997], § 43 Rdnr. 19). Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt vor, wenn sich ihre Rechtsstellung der einer rechtlich in Vollzug gesetzten bereits weitgehend angenähert hat. Diese Beurteilung setzt neben einem gültigen Erwerbsvertrag und der Besitzerlangung des Erwerbers dessen grundbuchliche Sicherung zum Beispiel durch eine Vormerkung voraus (Staudinger-Kreuzer, § 10 WEG Rdnr. 11).

Diese Voraussetzungen hat die Kammer rechtsfehlerfrei für gegeben erachtet. Im Grundbuch sind Auflassungsvormerkungen zugunsten der Bet. zu 1 und 2 eingetragen. Eine Besitzübergabe hat stattgefunden. Nicht zu beanstanden ist hierbei, daß die Kammer bei der Beurteilung dieses Merkmals an die faktische Besitzeinräumung angeknüpft und es für unerheblich erachtet hat, ob die Besitzeinräumung durch etwaige unzutreffende Angaben der Bet. zu 1 und 2 im Hinblick auf die Zahlung der fünften Kaufpreisrate beeinflußt worden ist. Denn nicht die Qualität des Besitzerwerbs, sondern der Besitzerwerb als solcher nähert die Stellung des Erwerbers an die des Wohnungseigentümers an (vgl. Staudinger-Kreuzer, § 10 WEG Rdnr. 11). Gültige Erwerbsverträge liegen ebenfalls vor. In diesem Zusammenhang hat das LG, ohne daß dies rechtlich zu beanstanden ist, die Wirksamkeit der seitens der Bet. zu 5 unter dem 22. 4. 1995 ausgesprochenen Rücktrittserklärungen verneint, weil es schon an der Voraussetzung des Verzuges fehle. Diese hatten die Beschwerdeführer weder im Beschwerdeverfahren dargelegt noch ist diese nunmehr dargetan. Der bloße Hinweis auf die Rücktrittsschreiben genügt in diesem Zusammenhang nicht. Überdies fehlt es an einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung i. S. des § 326 BGB oder einer Situation, die eine solche entbehrlich gemacht hätte.

(3) Auch einen die Abberufung des Verwalters gem. § 21 Abs. 4 WEG rechtfertigenden Grund haben die Vorinstanzen rechtlich einwandfrei bejaht. Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BayObLG, WE 1992, 236, Bärmann-Pick Merle, WEG, 7. Aufl. [1997], § 26 Rdnr. 152). Vorliegend hat sich der Bet. zu 6 geweigert, einem Einberufungsverlangen der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG Folge zu leisten (vgl. Staudinger-Bub, § 26 WEG Rdnr. 442) und sich darüber hinaus dadurch unredlich gegenüber den Bet. zu 1 und 2 verhalten, daß er gegen sie Strafanzeigen erstattet hat, die - was sich aus dem Schreiben der Generalstaatsanwaltschaft vom 16.9.1996 ergibt - "jeder Grundlage entbehren".