Abberufung

Abberufung; Verwalter; Einberufung; Eigentümerversammlung; Unterlassen; wichtiger Grund; Kündigung; Verwaltervertrag

1. Von dem wohnungseigentumsrechtlichen Akt der Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich die Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden. Ein Eigentümerbeschluß über die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags wird regelmäßig dahin auszulegen sein, daß damit auch der Verwalter abberufen wird.

2. Ein wichtiger Grund für eine Abberufung des Verwalters und eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags kann darin liegen, daß der Verwalter nach Entstehen der Eigentümergemeinschaft eineinhalb Jahre lang keine Eigentümerversammlung einberuft.

3. Die Abberufung des Verwalters und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags müssen innerhalb angemessener Frist nach Entstehen des wichtigen Grundes ausgesprochen werden.

Die Ast. zu 2 und zu 3 sowie die Ag. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren Verwalterin die Ast. zu 1 war und derzeit die weitere Bet. ist.

Die Ast. zu 2, eine GmbH, teilte ein ihr gehörendes Grundstück im November 1993 in Wohnungseigentum auf und errichtete als Bauträgerin die Wohnanlage. Die Ast. zu 3 sind die Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft; diese besteht aus der Ast. zu 1, dem Geschäftsführer der Ast. zu 2 und einer weiteren GmbH. Die Wohnanlage wurde Ende 1995 bezugsfertig. Nummer 12 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt: "1. Ein Verwalter wird vorerst noch nicht bestellt. Die Firma ... Ast. zu 2) behält sich das Recht vor, bis zur Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Verwalter zu bestellen. Eine spätere Neu- oder Wiederwahl bedarf der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. 2. Nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Wohnungseigentümer jederzeit mit Mehrheit die Abberufung des Verwalters beschließen."

Anfang 1995 bestellte die Ast. zu 2 die Firma D. GmbH zur Verwalterin und, nachdem diese in Vermögensverfall geraten war, die Ast. zu 1, eine GmbH, mit der sie am 2.1.1996 einen schriftlichen Verwaltervertrag abschloß. Die erste Eigentümerversammlung fand am 1.7.1997 statt.

Am 17.10.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, die "fristlose Aufhebung des Verwaltervertrags" mit der Ast. zu 1; anschließend bestellten sie die weitere Beteiligte zur Verwalterin.

Die Ast. haben beantragt, den Eigentümerbeschluß über die Abberufung der Ast. zu 1 als Verwalterin und die Kündigung des Verwaltervertrags für ungültig zu erklären. Das AG Regensburg hat den Antrag am 26.5.1998 abgewiesen. Das LG Regensburg hat durch Beschluß vom 2.11.1998 die sofortige Beschwerde der Ast. zurückgewiesen, diesen die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt, die Erstattung außergerichtlicher Kosten aber nicht angeordnet. Gegen diesen Beschluß wenden sich die Ast. mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Die Ag. wollen mit ihrer Anschlußbeschwerde die Erstattung außergerichtlicher Kosten des Beschwerdeverfahrens erreichen.

II. Das Rechtsmittel der Ast. und das Anschlußrechtsmittel der Ag. haben keinen Erfolg. 2. Die Entscheidung [des LG] hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) ... Ob eine wirksame Verwalterbestellung und ein wirksamer Verwaltervertrag vorliegen, kann aber offenbleiben. Ist dies nicht der Fall, stellt sich der Eigentümerbeschluß vom 17.10.1997 als die vom Landgericht angenommene Beendigungserklärung der tatsächlichen Verwaltertätigkeit der Ast. zu 1 dar, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht (vgl. Palandt/Putzo BGB 58. Aufl. Einf. vor § 611 Rn. 29). Andernfalls haben die Wohnungseigentümer die Ast. zu 1 am 17. 10. 1997 wirksam aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen und den Verwaltervertrag mit ihr fristlos gekündigt (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG, Nr. 12 Abs. 2 GO).

Von dem wohnungseigentumsrechtlichen Akt der vorzeitigen Abberufung des Verwalters gemäß § 26 WEG ist grundsätzlich die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags gemäß §§ 675, 626 BGB zu unterscheiden (vgl. BayObLGZ 1972, 139/140; 1998, 310/312 [= WM 1999, 354]). Liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vor, dann berechtigt dieser allerdings grundsätzlich auch zur außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags (BayObLG WM 1993, 762/763; BayObLGZ 1998, 310/312 [= WM 1999, 354]; Weitnauer/Hauger WEG 8. Aufl. § 26 Rn. 35). Der Wortlaut des Eigentümerbeschlusses vom 17.10.1997 beschränkt sich zwar auf die "fristlose Aufhebung des Verwaltervertrags mit sofortiger Wirkung". Zutreffend hat das Landgericht diesen Eigentümerbeschluß in Übereinstimmung mit allen Verfahrensbeteiligten dahin ausgelegt, daß damit auch die Abberufung der Ast. als Verwalterin beschlossen ist. Dies ist nämlich die nächstliegende Bedeutung des Eigentümerbeschlusses.

b) Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung des Verwalters (vgl. § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG), der zugleich zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags berechtigt, liegt dann vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (allgemeine Meinung, BayObLGZ 1972, 139/141; BayObLG NJW-RR 1986, 445 f.; WM 1991, 161; 1993, 762/763; BayObLGZ 1998, 310/312 [= WM 1999, 354]; OLG Hamm WM 1991, 218/219; KG WM 1993, 761/762; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 26 Rn. 152; Weitnauer/Hauger § 26 Rn. 33; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. § 26 WEG Rn. 392).

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes in diesem Sinn hat das Landgericht ohne Rechtsfehler bejaht, weil die Ast. zu 1 nach Bezugsfertigkeit der Wohnanlage und Entstehen einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft im Dezember 1995 (siehe dazu BayObLGZ 1990, 101 [= WM 1990, 617]) erst am 1.7.1997 eine erste Eigentümerversammlung einberufen hat, obwohl sie eine solche schon für das Jahr 1996 angekündigt hatte und eine frühere Eigentümerversammlung auch von einzelnen Wohnungseigentümern ausdrücklich verlangt wurde.

(1) Die Wohnungseigentümerversammlung ist das Forum, in dem die Wohnungseigentümer im Rahmen der ihnen obliegenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. § 20 Abs. 1 WEG) die erforderlichen Entscheidungen treffen (§ 23 Abs. 1 WEG). Sie ist darüber hinaus auch der Ort, an dem sie im Vorfeld einer Beschlußfassung eine gemeinsame Willensbildung durch gegenseitigem Gedankenaustausch herbeiführen. Die Eigentümerversammlung ist ferner für die Wahrnehmung der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers mittels seines Stimmrechts von zentraler Bedeutung (Bärmann/Merle Rn. 2, Weitnauer/Lüke Rn. 3, jeweils zu § 24 WEG). Wegen der besonderen Bedeutung der Eigentümerversammlung für eine funktionierende Verwaltung der Eigentümergemeinschaft schreibt das Gesetz vor, daß die Versammlung von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einzuberufen ist (§ 24 Abs. 1 WEG).

(2) Besonders wichtig ist die alsbaldige Einberufung der ersten Eigentümerversammlung bei Begründung der Eigentümergemeinschaft. Im Vordergrund steht dabei die Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan, der unverzichtbare Voraussetzung dafür ist, daß die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Geldmittel zur Verfügung stehen. Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 WEG den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und seiner Verwaltung anteilig zu tragen. Er ist verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten (§ 28 Abs. 2 WEG). Ohne eine Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan fehlen die rechtlichen Grundlagen für die Einziehung von Beiträgen zur Beschaffung der erforderlichen Mittel. Deshalb ist nach Beginn der Eigentümergemeinschaft, sei es auch zunächst nur als sogenannte faktische Gemeinschaft, alsbald eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Hinzu kommt, daß bei neu errichteten Wohnanlagen häufig mehr oder weniger schwerwiegende Baumängel vorliegen. Sofern sie das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, ist eine schnelle Willensbildung und Entscheidung der Wohnungseigentümer darüber notwendig, welche Ansprüche auf welche Weise gegen wen geltend gemacht werden sollen (vgl. dazu Weitnauer Anhang zu § 8 Rn. 42 f.; Staudinger/Bub § 21 Rn. 246 ff.). Auch dies macht es notwendig, daß eine Eigentümerversammlung alsbald einberufen wird.

(3) Nach diesen Grundsätzen hat das Landgericht ohne Rechtsfehler einen wichtigen Grund für eine Abberufung der Ast. zu 1 als Verwalterin und eine fristlose Kündigung des mit ihr geschlossenen Verwaltervertrags bejaht.

... Besonders schwer wiegt die in der unterlassenen Einberufung einer Versammlung liegende Pflichtverletzung der Ast. zu 1 deshalb, weil hier ganz erhebliche Baumängel vorhanden sind, über deren Umfang die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung hätten unterrichtet werden müssen, so daß hätte entschieden werden können, was zu unternehmen ist. ...

(4) Der Abberufung und der Kündigung des Verwaltervertrag; am 17.10.1997 stehen auch keine Gesichtspunkte der Verwirkung entgegen. Richtig ist, daß die Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb angemessener Frist vorgenommen werden muß (vgl. § 626 Abs. 2 BGB; OLG Frankfurt OLGZ 1988, 43 f.; Weitnauer/Hauger Rn. 35, Bärmann/Merle Rn. 135; Staudinger/Bub Rn. 399, jeweils zu § 26). Dies ist hier geschehen. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Wohnungseigentümer zunächst auf die Zusage der Ast. zu 1 vertrauen konnten, jedenfalls noch im Jahr 1996 eine Versammlung abzuhalten. Zu berücksichtigen ist ferner, daß einzelne Wohnungseigentümer nach dem eigenen Sachvortrag der Ast. wegen einer Einberufung an die Ast. zu 1 herangetreten sind und eine Meinungsbildung und Entscheidung der Wohnungseigentümer über eine Abberufung und Kündigung nur in einer Eigentümerversammlung möglich ist. Durch die von der Ast. zu 1 unterlassene Einberufung einer Versammlung wurde dies den Wohnungseigentümern unmöglich gemacht. ...