Abbedingung der Schriftformklausel

Abbedingung der Schriftformklausel; Unterschrift nur eines Vertragsberechtigten; Kündigung; Differenzmiete; Schlüsselrückgabe; Rückgabe der Mietsache; Eigentumsübergang durch Umwandlung/Ausgliederung; Anforderungen an gewillkürte Form; Vermieterstellung

1. Durch die Eintragung der im Wege der Umwandlung erfolgten Ausgliederung des abgespaltenen Vermögens des Rechtsträgers und damit Übergang des Eigentums an dem abgespaltenen Mietgrundstück tritt der übernehmende Rechtsträger in die während der Dauer seines Eigentum sich ergebenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein; nicht hiervon erfaßt sind die vor dem Eigentumsübergang fällig gewordenen Ansprüche.

2. Die Vertragsparteien können die Anforderungen an eine gewillkürte Form selbst bestimmen, so daß nicht jeder Mangel einer zugleich einzuhaltenden gesetzlichen Schriftform zur Unwirksamkeit des Vertrages wegen Nichteinhaltung der gewillkürten Form führt.

3. Die Schriftformklausel, wonach "Änderungen, Ergänzungen, Erneuerungen und Nebenabreden" nur wirksam sind, wenn sie in schriftlicher Form erfolgen, wobei diese Formabrede wiederum nur schriftlich abbedungen werden kann (sog. qualifizierte Schriftformklausel) gilt nicht für Wirksamkeit des Vertragsabschlusses, sondern erst für die Zeit danach.

4. Weist die Mietvertragsurkunde nur die Unterschrift eines Gesellschafters einer GbR ohne einen auf den anderen Gesellschafter lautenden Vertretungszusatz aus, ist die gesetzliche Schriftform des § 566 BGB a. F. nicht eingehalten.

5. Aus der bloßen Räumung und Rückgabe der Schlüssel kann jedenfalls dann nicht auf eine dementsprechende konkludente Kündigung des Mietverhältnisses geschlossen werden, wenn der Mietvertrag für die Kündigung die Schriftform vorsieht.

6. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den fortbestehenden Mietvertrag bereits ausgezogen und zahlt keine Miete, handelt er rechtsmißbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete zu der durch die Weitervermietung erzielten Miete mit der Begründung verweigert, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung des Bekl. richtet sich gegen das am 14.7.2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin, mit dem er unter Anrechnung anderweitiger Mieteinnahmen zur Zahlung von Kalt-Mietzins betreffend den Zeitraum August 2000 bis Dezember 2002 in Höhe von 49.602,91 Euro nebst Zinsen verurteilt worden ist (...).

Der Bekl. trägt zur Begründung seiner Berufung vor:

Die Aktivlegitimation der Kl. werde weiter bestritten. Es sei nicht zwingend, daß Inhaber des im Mietvertrag (K 1) bezeichneten vermietenden Unternehmens "..." der unterzeichnende ... sei, in Betracht kämen auch Frau ... oder Herr ... Ohne Beweisaufnahme habe das Landgericht auch nicht von der Echtheit der von der Kl. vorgelegten Urkunden ausgehen dürfen.

Ein Mietvertrag sei nicht wirksam geschlossen. Zwischen Angebot und Annahme liege eine längere Frist als 28 Tage, die Annahmefrist nach § 17.4 des Vertrags sei damit nicht gewahrt. Umstände für einen konkludenten Vertragsschluß seien nicht vorgetragen, einem solchen stehe auch die Schriftform in § 17.2 entgegen (§§ 154 Abs. 2, 125 Satz 2 BGB).

Jedenfalls sei eine Kündigung durch Auszug und Rückgabe der Schlüssel konkludent erklärt worden. § 2.3 des Vertrags, der Schriftform für eine Kündigung vorsieht, sei nur auf die dort geregelte Kündigung bei Ende der Vertragslaufzeit anzuwenden. (...)

Jedenfalls ab Weitervermietung eines Teils der Mietsache (der Halle) durch die Kl. sei der Bekl. von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet.

Der Kl. steht gegen ihn gemäß § 535 Satz 2 BGB a. F./§ 535 Abs. 2 BGB n. F. in Verbindung mit § 128 HGB analog der erstinstanzlich zugesprochene, im Schriftsatz vom 15.11.2004 errechnete und der Höhe nach unbestrittene Mietzinsanspruch von 49.602,91 EUR für den Zeitraum August 2000 bis Dezember 2002 zu.

Die Berufungsangriffe des Bekl. greifen nicht durch.

1) Die Kl. ist Inhaberin der Mietzinsforderung. Dies folgt allerdings nicht für den gesamten Forderungszeitraum aus § 571 BGB a. F. (= § 566 BGB n. F.). Zwar war zunächst ... als Inhaber des Unternehmens "..." der Vermieter. Dies ergibt sich daraus, daß er die Vertragsurkunde - was unstreitig ist - unterzeichnete. Die Darlegungs- und Beweislast für ein Fremdhandeln des Herrn ... und damit vorliegend dafür, daß eine andere Person Unternehmensinhaber und nach den Grundsätzen über unternehmensbezogene Geschäfte Vermieter war, trägt der Bekl., worauf der Senat bereits mit Verfügung vom 31.10.2005 hingewiesen hat. Dem hat der Bekl. durch die bloße Äußerung der Möglichkeit, daß Inhaber Frau ... oder Herr ... gewesen sei, nicht genügt. Durch die Eintragung der Spaltung durch Ausgliederung, durch die das Vermögen des Einzelkaufmanns ... und damit auch sein Eigentum am Mietgrundstück auf die Kl. überging (§§ 123 Abs. 3, 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG) im Handelsregister des übertragenden Rechtsträgers am 28.8.2001 - das Datum dieser Eintragung ergibt sich aus dem vorgelegten Handelsregisterauszug betreffend die Kl., K 17 -, trat die Kl. in die sich während der Dauer ihres Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 571 BGB a. F./§ 566 BGB n. F.). Nicht umfaßt hiervon sind jedoch die vor dem Eigentumsübergang fällig gewordenen Ansprüche (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 566 Rn. 17).

Die Kl. ist jedoch für den gesamten Forderungszeitraum Forderungsinhaberin geworden, da ... ihr sämtliche Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis mit Vereinbarung vom 16.1.2004 (K 20) abgetreten hat (§ 398 BGB). (...)

2) Der Mietvertrag mit dem aus der Urkunde K 1 ersichtlichen Inhalt ist wirksam geschlossen worden.

a) Gegen die - zutreffende - Würdigung des Landgerichts, daß ein etwa vollmachtloses Handeln des Bekl. für die GbR ...durch die auch durch den Gesellschafter ... erfolgte Verpfändung des Kautionsguthabens am 13.12.1999 gemäß § 177 Abs. 1 BGB genehmigt worden wäre, wendet sich der Bekl. nicht. (...)

b) Der Mietvertrag ist nicht wegen Fehlens einer vereinbarten Beurkundung gemäß §§ 154 Abs. 2, 125 Satz 2 BGB unwirksam. Dahin stehen kann, ob die Vertragsschließenden nur der gesetzlichen Schriftform des § 566 BGB a. F. genügen wollten oder ob sie zusätzlich die Schriftform des Vertrags als konstitutiv vereinbart haben (vgl. BGH NJW 2000, 354, 356; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn II 743). Auch Letzteres würde vorliegend nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags führen. Die Parteien haben es nämlich in der Hand, die Anforderungen an die gewillkürte Form selbst zu bestimmen, so daß nicht etwa jeder Mangel der gesetzlichen Form im Sinne von § 550 BGB n. F./§ 566 BGB a. F. zugleich zur Unwirksamkeit des Vertrags wegen Nichteinhaltung der gewillkürten Form führt.

Etwaige Mängel des Urkundentextes, die zur Nichtwahrung der gesetzlichen Schriftform nach § 566 BGB führen, stehen der Annahme eines wirksamen Vertragsschlusses mit Unterzeichnung nicht entgegen. Denn sofern keine gegenteiligen Anhaltspunkte ersichtlich sind, ist dem nachträglichen Verhalten der Vertragsparteien zu entnehmen, daß sie unter der als konstitutiv vereinbarten Schriftform nur diejenige Form verstanden, die sie anschließend durch die Vertragsunterzeichnung verwirklicht haben. Nach Unterzeichnung stellt sich daher grundsätzlich nur die Frage, ob die Form des § 566 BGB (a. F.) gewahrt ist (BGH NJW 2000, 354, 356).

Es stellt auch keinen Mangel einer (etwa) vereinbarten Form dar, daß die im Vertrag für die Erklärung des Mieters vorgesehene Bindungsfrist von 28 Tagen, die mit einer Annahmefrist nach § 148 BGB gleichbedeutend ist (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 148 Rn. 4), überschritten wurde. Hiervon ist allerdings auszugehen, da die Angebotserklärung der Mieterin der Vermieterseite jedenfalls nach dem 3.12.1999 zuging und die Annahmeerklärung der Mieterin erst, was die Kl. nicht substantiiert bestritten hat, am 24.1.2000 vorgelegt wurde.

Daß der Vertrag - mit dem aus der Vertragsurkunde ersichtlichen Inhalt - danach dogmatisch auf dem Weg eines konkludenten Vertragsschlusses zustande kam, indem der Antrag der Mieterin mit Ablauf der Bindungsfrist erlosch (§§ 146,148 BGB), die verspätete Annahme des Vermieters einen neuen Antrag darstellte (§ 150 Abs. 1 BGB), und dieser durch Invollzugsetzen des Mietverhältnisses, also Ingebrauchnahme und Mietzahlung, von der Mieterin konkludent angenommen wurde, steht der Formwahrung nicht entgegen.

Selbst wenn anzunehmen sein sollte, daß eine Formabrede der Parteien nicht nur dahin ging, eine beiderseits zu unterzeichnende Urkunde mit bestimmtem Inhalt zu errichten, sondern darüber hinaus, den Vertragsschluß gerade innerhalb der gesetzten Annahmefrist herbeizuführen, haben sie dieses Erfordernis dadurch stillschweigend wieder aufgehoben, daß sie den Vertrag trotz Nichtwahrung der Annahmefrist einverständlich durchführten (vgl. zur stillschweigenden Aufhebung von Formabreden durch Vertragsdurchführung BGH a.a.O., S. 357; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 154 Rn 5).

Die Schriftformklausel in § 17.2 des Mietvertrags, wonach "Änderungen, Ergänzungen, Erneuerungen und Nebenabreden" nur wirksam sind, wenn sie in schriftlicher Form vereinbart werden, wobei diese Formabrede wiederum nur schriftlich abbedungen werden kann (sog. qualifizierte Schriftformklausel), führt zu keinem anderen Ergebnis. Aus der Klausel kann sich bereits rechtslogisch nichts für die Frage der Wirksamkeit des Vertragsschlusses ergeben, da sie erst mit Abschluß eines wirksamen Vertrags und als dessen Bestandteil Wirkung entfalten kann. Mit einer solchen Klausel verfolgen die Parteien den Zweck, während des Vertragsverhältnisses immer Klarheit über den Vertragsinhalt zu haben, indem mündliche oder konkludente Abreden, die die Vertragsurkunde ergänzen oder von ihr abweichen, ausgeschlossen werden (vgl. BGHZ 66, 378 ff. = NJW 1976, 1395). Entgegen der vom Bekl. im Verhandlungstermin geäußerten Ansicht steht auch eine "Erneuerung" im Sinne von § 17.2 der Vertragsurkunde vorliegend nicht in Frage. Damit dürfte die Vereinbarung eines inhaltsgleichen neuen Mietverhältnisses nach Beendigung des vorhergehenden gemeint sein (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn I 210). Um eine Erneuerung des Mietverhältnisses geht es vorliegend jedoch nicht, sondern um den erstmaligen Abschluß.

3) Das Mietverhältnis ist weder durch die Räumung des Objekts zwischen März und Mai 2001 und den Einwurf oder auch die Übergabe der Schlüssel beim Hausmeister noch durch die teilweise Neuvermietung mit Vertrag vom 5.9.2002 beendet worden.

a) In dem Verhalten der Mieterin lag keine schlüssige Kündigung. Allerdings war das Mietverhältnis ordentlich kündbar, da die gesetzliche Schriftform des § 566 BGB a. F. nicht eingehalten war. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei Unterzeichnung für eine GbR erforderlich, daß der Urkunde zu entnehmen ist, daß sie alle erforderlichen Unterschriften enthält, was nicht der Fall ist, wenn eine Gesamtvertretungsbefugnis in Betracht kommt und kein auf den anderen Gesellschafter lautender Vertretungszusatz vorhanden ist; denn dann ist nicht auszuschließen, daß die Unterschrift auch noch des anderen Gesellschafters vorgesehen war und diese noch fehlt (BGH NJW 2003, 3053, 3054; NJW 2004, 1103; NJW 2005, 2225, 2226). Vorliegend wies der Vertrag lediglich die Unterschrift des Bekl. in Verbindung mit einem Stempel der GbR auf. Daraus wurde weder ersichtlich, daß eine Unterschrift des anderen Gesellschafters ... entbehrlich war, noch, daß Alleinvertretungsbefugnis des Bekl. bestand.

Zudem führte die Nichteinhaltung der Annahmefrist nach § 148 BGB dazu, daß die gesetzliche Schriftform des § 566 BGB a. F. nicht eingehalten wurde (Senat, KG-Report 1999, 143; GE 2003, 48).

Jedoch fehlt es, wie bereits das Landgericht mit zutreffenden Ausführungen angenommen hat, an einer wirksamen Kündigungserklärung. Eine Kündigung durch schlüssiges Verhalten setzt ein Erklärungsbewußtsein des Kündigenden voraus, und ferner, daß dem Verhalten bei objektiver Bewertung der Erklärungswert einer Kündigung zukommt (vgl. Sternel, a.a.O., Rn IV 6). Vorliegend fehlt es bereits an einem Erklärungsbewußtsein des Bekl., da er die in Abweichung vom Vertragsinhalt gegebene Kündbarkeit des Vertrags wegen Formmangels nicht erkannt hatte, wie dadurch bestätigt wird, daß er im Jahr 2000 über eine "Entlassung" aus dem Mietvertrag verhandelte und - bereits anwaltlich vertreten - noch mit Schreiben vom 17.09.2001 die Zahlung eines "Ablösebetrags" anbot. Auch war das Verhalten bei objektiver Betrachtung nicht als Kündigung anzusehen. In der Kündigungserklärung muß der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung hinreichend klar zum Ausdruck kommen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rn 13). Ob und unter welchen Voraussetzungen dies bei bloßer Räumung und Rückgabe der Schlüssel der Fall sein kann, kann dahinstehen. Einen Grundsatz, daß solches Verhalten einen Erklärungswert habe, gibt es jedenfalls nicht (vgl. auch Sternel, a.a.O.). Die vom Bekl. herangezogene Entscheidung des OLG Frankfurt GuT 2005, 167, 169 betraf einen Fall fristloser Kündigung des Mieters und läßt sich nicht verallgemeinern und insbesondere auf den vorliegenden Fall übertragen. Denn die Räumung erfolgte vorliegend, ohne daß ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters vorlag oder vom Mieter Gründe genannt wurden, die die Ausübung eines Kündigungsrechts hätten nahe legen können. Auch ist fraglich, ob der Vermieter dem Verhalten der Mieterseite entnehmen konnte, daß beide Gesellschafter handelten oder der Bekl. zur Beendigung des Mietverhältnisses bevollmächtigt war.

Darüber hinaus war eine Kündigung durch schlüssiges Verhalten ausgeschlossen, da § 2.3 des Vertrags für Kündigungen die Schriftform vorsieht. Die Vereinbarung der Schriftform für Kündigungen hat nach der Regel des § 125 Satz 2 BGB konstitutive Bedeutung (BGH NJW 2004, 1320). Für etwas Abweichendes ist vorliegend nichts ersichtlich. Die Klausel befindet sich zwar im Kontext mit der Kündbarkeit zum Ablauf der vereinbarten Vertrags- oder Optionszeit, und spricht nicht ausdrücklich eine Kündigung wegen Formmangels nach § 566 BGB a. F. an. Dies hat jedoch seinen naheliegenden Grund darin, daß die Vertragsschließenden an diese besondere ordentliche Kündigungsmöglichkeit nicht dachten. Für die Annahme, daß gerade nur die ordentliche Kündigung zu den geregelten Zeitpunkten schriftlich erfolgen muß, während eine vorzeitige ordentliche Kündigung mündlich oder gar schlüssig erfolgen könne, fehlt jeder vernünftige Grund. Nach §§ 133, 157 BGB ist die Regelung in § 2.3 des Vertrags daher auf alle Arten von Kündigungen zu beziehen.

b) Auch ein Aufhebungsvertrag ist nicht konkludent geschlossen worden. Denn von einem konkludenten Aufhebungsvertrag kann nicht ausgegangen werden, wenn Fragen offenbleiben würden, welche die Parteien bei einer vorzeitigen einvernehmlichen Vertragsaufhebung vernünftigerweise regeln, insbesondere in bezug auf die Behandlung eines Mietausfalls (vgl. Senat, NZM 2005, 946, 947). Vorliegend war den Mietvertragsparteien bereits auf Grund erfolgloser Verhandlungen über eine vorzeitige Vertragsaufhebung im Jahr 2000 bewußt, daß Einigung nicht bestand. Dies schließt die Annahme eines schlüssigen Verhaltens mit bestimmten Erklärungswert in jedem Fall aus.

4) Der Kl. steht ein Mietzinsanspruch auch nach Weitervermietung der Halle zu. Der Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Kl. wegen der bereits erfolgten (teilweisen) Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an die GbR nicht mehr in der Lage sei. Hat ein Mieter - wie hier - eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlaßt, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiterzuvermieten, so handelt er rechtsmißbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmißbräuchlichen Verhalten führt dazu, daß der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 BGB n. F. zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muß, den er aus der Weitervermietung erzielt, § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB n. F. (BGHZ 122, 163 ff. = NJW 1993, 1645, 1646; Senat, NZM 2005, 946, 947). So liegt es hier, da die Kl. im beiderseitigen wirtschaftlichen Interesse nach unberechtigter Erfüllungsverweigerung der Mieterin eine (teilweise) Neuvermietung vorgenommen hat. Der Pflicht zur Anrechnung ist sie nachgekommen.

(...)

Die Führung der Geschäfte einer GbR steht grundsätzlich den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Zur Einhaltung der Schriftform für längerfristige Mietverträge müssen daher entweder sämtliche Gesellschafter unterschreiben oder der allein unterschreibende Gesellschafter muß in der Vertragsurkunde bei Unterzeichnung klarstellen, daß er allein vertretungsbefugt ist oder den anderen Gesellschafter mit vertritt.

Die Klägerin war durch die Eintragung der im Wege der Umwandlung erfolgten Ausgliederung des abgespaltenen Vermögens des Rechtsträgers und damit Übergang des Eigentums an dem abgespaltenen Mietgrundstück Vermieterin geworden. Für die Zeit davor wurden ihr sämtliche Zahlungsansprüche aus dem darüber bestehenden Mietverhältnis abgetreten. Die Mietvertragsparteien hatten eine sog. qualifizierte Schriftformklausel vereinbart, deren Einhaltung bei Vertragsabschluß streitig war, weil nur einer der Gesellschafter der mietenden GbR den längerfristigen Mietvertrag unterzeichnet hatte Die Parteien führten jedoch den Mietvertrag einverständlich durch, wobei beide Gesellschafter das Kautionsguthaben verpfändeten. Zwischen März und Mai 2001 wurden das Mietobjekt geräumt und die Schlüssel beim Hausmeister abgegeben. Durch Vertrag vom 5. September 2002 vermietete die Klägerin das Mietobjekt weiter. Das Landgericht verurteilte den den Mietvertrag unterzeichnenden Gesellschafter zur Zahlung der Miete für die Zeit August 2000 - Beginn des Mietverhältnisses 1. Januar 2000 - bis Dezember 2002, wobei die Klägerin die für die Zeit der Weitervermietung erzielten Mieten dem Beklagten gutbrachte. Dagegen richtete sich die Berufung des Beklagten.

Der Einzelrichter des 8. Senats des Kammergerichts wies die Berufung zurück. Durch die Eintragung der im Wege der Umwandlung erfolgten Ausgliederung des abgespaltenen Vermögens des Rechtsträgers und damit Übergang des Eigentums an dem abgespaltenen Mietgrundstück sei die Klägerin in die während der Dauer ihres Eigentum sich ergebenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eingetreten; vor dem Eigentumsübergang fällig gewordene Ansprüche seien ihr wirksam abgetreten worden. Der Mietvertrag sei auch nicht wegen Fehlens einer vereinbarten Beurkundung unwirksam. Denn dem nachträglich Verhalten der Parteien sei zu entnehmen, daß sie unter der als konstitutiv vereinbarten Form nur diejenige verstanden hätten, die anschließend durch Vertragsunterzeichnung verwirklicht hätten. Die Vertragsparteien hätten die Anforderungen an die gewillkürte Form selbst bestimmen können, so daß ein etwaiger Mangel einer zugleich einzuhaltenden gesetzlichen Schriftform nicht zur Unwirksamkeit des Vertrages wegen Nichteinhaltung der gewillkürten Form geführt habe. Die Schriftformklausel, wonach "Änderungen, Ergänzungen, Erneuerungen und Nebenabreden" nur wirksam sind, wenn sie in schriftlicher Form erfolgen, wobei diese Formabrede wiederum nur schriftlich abbedungen werden kann (sog. qualifizierte Schriftformklausel) gelte nicht für Vertragsabschluß. Der Mietvertrag habe zwar vor Ablauf der vereinbarten Dauer gekündigt werden können. Denn die gesetzliche Schriftform des § 566 BGB a. F. sei nicht eingehalten, weil die Mietvertragsurkunde nur die Unterschrift des Beklagten als eines Gesellschafters der mietenden GbR ohne einen auf den anderen Gesellschafter lautenden Vertretungszusatz aufweise. Eine konkludente Kündigung des Mietverhältnisses sei in der bloßen Räumung und Rückgabe der Schlüssel nicht zu sehen, zumal da der Mietvertrag für die Kündigung die Schriftform vorsehe. Der Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, daß die Klägerin wegen der Weitervermietung außer Stand gewesen sei, ihm den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Denn er handele rechtsmißbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete zu der durch die Weitervermietung erzielten Miete verweigere, obwohl er ohne Rücksicht auf den fortbestehenden Mietvertrag bereits ausgezogen sei und keine Miete mehr gezahlt habe.