Abbedingung von § 545 BGB in einem Mietaufhebungsvertrag

Zur Frage, wie in einem Mietaufhebungsvertrag die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB wirksam abbedungen werden kann und unter welchen Voraussetzungen eine wirksame Abbedingung der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses im Mietvertrag selbst eine unwirksame im Mietaufhebungsvertrag überlagert.

Die Parteien sind durch einen Wohnraummietvertrag verbunden, der in § 12.3 folgende Regelung enthält:

„Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung.“

Im Oktober 2022 unterzeichneten die Parteien eine Mietaufhebungsvereinbarung, deren Nummern 1 und 2 wie folgt lauten:

„1. Das zwischen den Vertragspartnern bestehende Mietverhältnis über den vorgenannten Mietgegenstand wird mit Wirkung zum Ablauf des 31.3.2024 beendet. Der Mieter erklärt ausdrücklich, dass er auf die Einräumung einer über den 31.3.2024 hinausgehenden Räumungsfrist verzichtet. § 545 BGB wird abbedungen.

2. Der Mieter hat den Mietgegenstand bis spätestens zum 31.12.2023 geräumt an die Vermieterin herauszugeben. Sofern er den Mietgegenstand vor diesem Zeitpunkt räumen will, kann er dies ohne Kündigungsfrist tun. Er hat hierzu der von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung …rechtzeitig (14 Tage vorher) seinen Auszugszeitpunkt mitzuteilen.“

Die Kl., die Räumung und Herausgabe verlangt, gewährte den Bekl. eine Räumungsfrist bis zum 15.11.2024. Die Bekl. zogen nicht aus und beantragen Klageabweisung, weil sie keinen alternativen Wohnraum gefunden hätten und aufgrund drohender Obdachlosigkeit die Wohnung nicht räumen könnten. Sie sind der Ansicht, die in Nr. 1 der Mietaufhebungsvereinbarung von der Kl. verwendete AGB-Klausel sei unwirksam, weil sie den Gesetzeswortlaut des § 545 BGB nicht wiedergebe und nicht wirksam in den Vertrag einbezogen worden sei. § 545 BGB finde deshalb keine Anwendung und das Mietverhältnis bestehe auf unbestimmte Zeit fort. Die Mietaufhebungsvereinbarung sei zudem unwirksam, weil sich die Bekl. darin verpflichtet hätten, die Wohnung bis zum 31.12.2023 zu räumen, das Mietverhältnis aber erst zum 31.3.2024 ende. Die Kl. meint, es komme nicht auf Nr. 1 der Mietaufhebungsvereinbarung, sondern auf § 12.3 des Mietvertrages an, der§ 545 BGB inhaltlich wiedergebe und wirksam abbedinge.

Das AG Pankow wies die Räumungsklage ab. Für die Frage, ob die Parteien § 545 BGB wirksam abbedungen haben, sei auf Nr. 1 der Mietaufhebungsvereinbarung und nicht auf § 12.3 des Mietvertrages abzustellen. Das Mietverhältnis der Parteien besteht gemäß § 545 BGB auf unbestimmte Zeit fort.

Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Die zulässige Berufung ist begründet. Die Bekl. sind gegenüber der Kl. aus § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache zu räumen und diese geräumt an die Kl. herauszugeben.

1) Denn das zwischen den Parteien unstreitig zunächst bestehende Mietverhältnis wurde durch den unter dem 12.10.2022 geschlossenen Mietaufhebungsvertrag wirksam beendet. Ziffer 2 Satz 1 dieser Vereinbarung sieht hierzu die Verpflichtung der Bekl. vor, die streitgegenständliche Wohnung bis spätestens zum 31.12.2023 geräumt an die Kl. herauszugeben. Ausweislich Ziffer 1 Satz 1 des Mietaufhebungsvertrags wird das Mietverhältnis mit Wirkung zum Ablauf des 31.3.2024 beendet. Hiernach besteht aus Sicht des Gerichts kein Zweifel, dass der an die Beendigung des Mietverhältnisses anknüpfende Räumungs- und Herausgabeanspruch spätestens zum 31.3.2024 entstanden war. Soweit die Kl. den Bekl. im Nachgang hierzu eine weitere Räumungsfrist zum 15.11.2024 gewährt hat, lässt dies das beendete Mietverhältnis nicht wieder aufleben (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB§ 546 Rn. 79, m.w.N., beck-online).

Die Regelung des § 545 Satz 1 BGB steht dem nicht entgegen. Hiernach ist ein beendetes Mietverhältnis zwar dann als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt anzusehen, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb der in § 545 Satz 2 BGB vorgesehenen zweiwöchigen Frist dem anderen Teil erklärt. Diese Regelung gelangt vorliegend jedoch nicht zur Anwendung, da sie durch die mietvertragliche Klausel unter § 12.3 des Mietvertrags vom 18.6.2015 (,,Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung.“) wirksam abbedungen wurde. Die formularvertragliche Vereinbarung einer Abbedingung von § 545 BGB in Form dieser Klausel ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Sie ist weder mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts unvereinbar (ausführlich zu § 568 BGB a.F.: BGH, NJW 1991, 1750, beck-online) noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, da sie den Inhalt der gesetzlichen Regelung des § 545 BGB und die rechtlichen Folgen ihrer Abbedingung hinreichend klar und verständlich erkennen lässt (vgl. Staudinger/V. Emmerich [2024] BGB § 545 Rn. 31, juris).

Entgegen der Auffassung der Bekl. und des Amtsgerichts folgt auch aus dem Umstand, dass die Parteien unter Ziffer 1 Satz 3 des Mietaufhebungsvertrags (,,§ 545 BGB wird abbedungen“) erneut eine Abbedingung der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses bei Gebrauchsfortsetzung vereinbart haben, nichts anderes. Denn diese vertragliche Vereinbarung wiederholt lediglich das bereits in § 12.3 des Mietvertrags Geregelte. Ein weitergehender oder abweichender Regelungsgehalt kommt Ziffer 1 Satz 3 des Mietaufhebungsvertrags nicht zu, sodass es auf die Frage der rechtlichen Wirksamkeit dieses Teils des Aufhebungsvertrags nicht ankommt. Ob einer Regelung in einem Mietaufhebungsvertrag gegenüber einer bereits bestehenden Vereinbarung im Mietvertrag eigenständige Bedeutung zukommt oder der neuen Vereinbarung lediglich deklaratorische Wirkung zukommen soll, ist nach allgemeinen Regeln durch Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen nach Maßgabe von §§ 133, 157 BGB aus Sicht eines objektiven Empfängers zu ermitteln. Um eine eigenständige Bedeutung einer derartigen Mietaufhebungsabrede annehmen zu können, muss ein hierauf gerichteter Wille der Vertragsparteien in dem Mietaufhebungsvertrag einen hinreichend erkennbaren Ausdruck gefunden haben. Für einen rein deklaratorischen Charakter der Übernahme spricht hingegen, wenn Klauseln wörtlich oder zumindest inhaltlich unverändert übernommen werden. In einem derartigen Fall ist bei Fehlen gegenteiliger Anhaltspunkte davon auszugehen, dass die Regelung lediglich aus Klarstellungsgründen in den Mietaufhebungsvertrag übernommen wurde (vgl. zur Auslegung von Tarifverträgen in Anwendung dieser allgemeinen Regeln: BAG, Urteil vom 27. August 1982 - 7 AZR 190/80-, BAGE 40, 102-107, Rn. 14, juris).

Nach diesen Maßgaben handelt es sich bei der Vereinbarung unter Ziffer 1 Satz 3 des Mietaufhebungsvertrags lediglich um eine deklaratorische Klarstellung dahingehend, dass die Klausel aus § 12.3 des Mietvertrags unverändert fortgelten soll. Denn Anhaltspunkte für einen darüber hinausgehenden Regelungswillen der Parteien bestehen nicht. Insoweit unterscheidet sich diese Regelung gerade von den vom Amtsgericht zur Begründung seiner abweichenden Auffassung herangezogenen modifizierten Regelungen zu Schönheitsreparaturen (Nr. 3), der Fälligkeit der Miete und der Vorauszahlungen von Betriebsnebenkosten (Nr. 4), zur Höhe der Umzugskostenpauschale (Nr. 5), zur Rückzahlung der Mietkaution (Nr. 6) und zur Aufrechenbarkeit von Forderungen (Nr. 7).

Vor diesem Hintergrund kann hier dahinstehen, ob Ziffer 1 Satz 3 des Mietaufhebungsvertrags nach Maßgabe von § 307 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam ist (so OLG Schleswig NJW 1995, 2858; a.A. für ein Gewerbemietverhältnis: OLG Rostock NZM 2006, 584; zum Streitstand auch: Staudinger/V. Emmerich [2024] BGB

§ 545 Rn. 30 f., juris). Denn selbst wenn das erkennende Gericht hier der dies bejahenden Auffassung folgen würde, ließe dies nach Maßgabe von § 306 Abs. 1 BGB den Vertrag im Übrigen und damit auch die Regelung unter § 12.3 des Mietvertrags unangetastet.

2) Eine Verwirkung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs aus § 546 BGB kommt bereits aus Rechtsgründen nicht in Betracht, da nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs neben der Regelung des§ 545 BGB kein weiterer Tatbestand der Fortsetzung eines rechtswirksam beendeten Mietverhältnisses anzuerkennen ist (BGH, NJW-RR 1988, 77, beck-online). Im Übrigen wären die Voraussetzung einer Verwirkung hier aber auch deshalb nicht gegeben, da die Kl. nach Ablauf der Frist aus Ziffer 1 Satz 1 des Mietaufhebungsvertrags mit Schreiben an den Mieterbund vom 19.11.2024 rechtzeitig gegenüber den Bekl. zu erkennen gegeben hat, an ihrem Räumungsbegehren festzuhalten.

Im Mietvertrag kann die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses wirksam abbedungen werden, wenn die Klausel den Inhalt der gesetzlichen Regelung des § 545 BGB und die rechtlichen Folgen ihrer Abbedingung hinreichend klar und verständlich erkennen lässt. Grundsätzlich ist das auch in einem Mietaufhebungsvertrag möglich. Was aber gilt, wenn der Mietaufhebungsvertrag eine unwirksame Abbedingung enthält? Damit beschäftigt sich eine neue Entscheidung des Landgerichts Berlin.

Der Wohnraummietvertrag der Parteien enthielt in § 12.3 folgende Regelung:

„Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung.“

Die Parteien schlossen einen Mietaufhebungsvertrag, der u. a. folgende Regelung enthielt:

„Das zwischen den Vertragspartnern bestehende Mietverhältnis über den vorgenannten Mietgegenstand wird mit Wirkung zum Ablauf des 31. März 2024 beendet. Der Mieter erklärt ausdrücklich, dass er auf die Einräumung einer über den 31. März 2024 hinausgehenden Räumungsfrist verzichtet. § 545 BGB wird abbedungen.“

Die Klägerin, die Räumung und Herausgabe verlangt, gewährte den Beklagten dennoch eine weitere Räumungsfrist bis zum 15. November 2024. Die Beklagten zogen trotzdem nicht aus. Sie hätten keinen alternativen Wohnraum gefunden, ihnen drohe Obdachlosigkeit. Sie meinen, die Mietaufhebungsvereinbarung sei unwirksam, weil sie den Gesetzeswortlaut des § 545 BGB nicht wiedergebe, weshalb sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetze. Die Klägerin steht auf dem Standpunkt, es komme nicht auf die Mietaufhebungsvereinbarung, sondern auf § 12.3 des Mietvertrages an, der § 545 BGB wirksam abbedinge.

Das AG Pankow wies die Räumungsklage ab. Anders das Landgericht, das in der Berufung zur Räumung und Herausgabe verurteilte.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch den Mietaufhebungsvertrag wirksam beendet. Diese Vereinbarung verpflichtete die Beklagten wirksam zur Räumung. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch war spätestens zum 31. März 2024 entstanden. Soweit die Klägerin den Beklagten eine weitere Räumungsfrist zum 15. November 2024 gewährt hat, lässt dies das beendete Mietverhältnis nicht wieder aufleben.

§ 545 Satz 1 BGB steht dem nicht entgegen. Hiernach ist ein beendetes Mietverhältnis zwar dann als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt anzusehen, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb der zweiwöchigen Frist dem anderen Teil erklärt.

Diese Regelung gelangt hier jedoch nicht zur Anwendung, da sie durch die mietvertragliche Klausel unter § 12.3 des Mietvertrags wirksam abbedungen wurde. Die Formularvereinbarung einer Abbedingung von § 545 BGB in Form dieser Klausel ist weder mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts unvereinbar, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot, da sie den Inhalt des § 545 BGB und die rechtlichen Folgen seiner Abbedingung hinreichend klar und verständlich erkennen lässt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten und des Amtsgerichts folgt auch daraus, dass die Parteien im Mietaufhebungsvertrag erneut eine Abbedingung der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses bei Gebrauchsfortsetzung vereinbart haben („§ 545 BGB wird abbedungen“), nichts anderes. Denn diese Vereinbarung wiederholt lediglich das bereits in § 12.3 des Mietvertrags Geregelte. Ein weitergehender oder abweichender Regelungsgehalt kommt dem nicht zu, sodass es auf die Frage der rechtlichen Wirksamkeit dieses Teils des Aufhebungsvertrags nicht ankommt. Ob einer Regelung in einem Mietaufhebungsvertrag gegenüber einer bereits bestehenden Vereinbarung im Mietvertrag eigenständige Bedeutung zukommt oder der neuen Vereinbarung lediglich deklaratorische Wirkung zukommen soll, ist durch Auslegung zu ermitteln. Um eine eigenständige Bedeutung einer derartigen Mietaufhebungsabrede annehmen zu können, muss ein hierauf gerichteter Wille der Vertragsparteien im Mietaufhebungsvertrag einen hinreichend erkennbaren Ausdruck gefunden haben. Für einen rein deklaratorischen Charakter der Übernahme spricht hingegen, wenn Klauseln wörtlich oder zumindest inhaltlich unverändert übernommen werden. Fehlen gegenteilige Anhaltspunkte, ist davon auszugehen, dass die Regelung lediglich aus Klarstellungsgründen in den Mietaufhebungsvertrag übernommen wurde. Nach diesen Maßgaben handelt es sich bei der Vereinbarung im Mietaufhebungsvertrag lediglich um eine deklaratorische Klarstellung dahingehend, dass die Klausel aus § 12.3 des Mietvertrags unverändert fortgelten soll.

Eine Verwirkung des Räumungs- und Herausgabeanspruchs kommt nicht in Betracht, da neben der Regelung des § 545 BGB kein weiterer Tatbestand der Fortsetzung eines rechtswirksam beendeten Mietverhältnisses anzuerkennen ist.

Um auf Nummer Sicher zu gehen sollte man sich bei einem Mietaufhebungsvertrag nicht – wie hier – mit dem Satz „§ 545 BGB findet keine Anwendung“ begnügen, sondern etwa wie folgt formulieren: „§ 545 BGB findet keine Anwendung, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt; das Mietverhältnis gilt insoweit nicht als verlängert.“