Abbau einer Loggiaverglasung

Abbau einer Loggiaverglasung; Gestattungswiderruf; vertragswidriger Mietgebrauch

Der Mieter muß eine Loggiaverglasung beseitigen, wenn der Vermieter berechtigt seine Zustimmung zum Anbringen der Verglasung widerruft. § 112 Abs. 2 Satz 2 ZGB steht dem Widerruf nicht entgegen (keine im gesellschaftlichen Interesse liegende Verbesserung der gemieteten Wohnung). (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. wird (...) verurteilt, die Loggiaverglasung in der von ihr bewohnten Wohnung im Hause (...) fachgerecht zu beseitigen und an der Außen- und Innenwand der Loggia die erforderlichen Putz- sowie Maler- und Anstricharbeiten dergestalt fachgerecht vorzunehmen, daß ein einheitliches Erscheinungsbild der Gesamtfassade hinsichtlich Material-, Struktur- und Farbgebung gewahrt wird.

I. 1. Die Berufung der Bekl. (Mieterin) ist statthaft, und die gemäß § 511 a Abs. 1 ZPO a. F. erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Der Beschwerdewert bemißt sich für die Bekl. auf der Grundlage einer fiktiven Minderungsquote, die sich ergeben könnte, wenn der Abbau der streitgegenständlichen Loggiaverglasung einen Mangel der Mietsache begründen würde. Auf der Grundlage einer angemessenen Minderungsquote von 10 % der geschuldeten Nettokaltmiete ergibt sich ein monatlicher Betrag in Höhe von 37,91 DM. Der fiktive Minderungsbetrag ist entsprechend § 9 Satz 1 ZPO mit dem Faktor 42 zu multiplizieren, so daß sich für die Bekl. ein Beschwerdewert von 1.592,22 DM ergibt. (...)

II. Die Berufung der Bekl. hat keinen Erfolg, während die unselbständige Anschlußberufung der Kl. (Vermieterin) begründet ist. (...)

2. Die Kl. hat gemäß § 550 BGB a. F. einen Anspruch gegen die Bekl. auf Abbau der streitgegenständlichen Loggiaverglasung. Bei baulichen Veränderungen der Mietsache kann ein Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen, wenn die von ihm erteilte Zustimmung widerrufen wird. Die streitgegenständliche Loggiaverglasung gehört nicht zur vertragsgemäßen Ausstattung der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung.

In § 2 Nr. 1 des Mietvertrages, der am 6. Juni 1983 zwischen der volkseigenen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg und der Bekl. zustande gekommen ist, wurde von den Vertragsparteien festgehalten, daß die gemietete Wohnung mit einer Loggia ausgestattet sei. Entgegen der Auffassung der Bekl. läßt sich der Verwendung des Begriffs "Loggia" gerade nicht entnehmen, daß es sich um einen verglasten Raum handele. Im Duden (Bd. 5: Fremdwörterbuch), der das Standardwerk zur deutschen Sprache darstellt, findet sich folgende Definition des Begriffs "Loggia":

"1. Bogengang, gewölbte, von Pfeilern oder Säulen getragene, ein- oder mehrseitig offene Bogenhalle, die meist vor das Erdgeschoß gebaut oder auch selbständiger Bau ist

2. nach einer Seite offener, überdeckter, kaum oder gar nicht vorspringender Raum im (Ober-) Geschoß eines Hauses".

Bei einem "Balkon" handelt es sich demgegenüber um einen "offenen Vorbau an einem Haus, auf den man hinaustreten kann". b) Tatsächlich ist die Loggia zum Zeitpunkt der Übergabe der gemieteten Wohnung an die Bekl. verglast gewesen, wobei davon auszugehen ist, daß die Vormieter der Bekl. die bauliche Veränderung mit (konkludenter) Zustimmung der volkseigenen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg vorgenommen haben. Indes ist die Loggiaverglasung durch den Abschluß des Mietvertrages mit der Bekl. nicht zum Bestandteil der Mietsache geworden, was sich aus § 113 Abs. 2 Satz 2 ZGB ergibt. Nach dem beiderseitigen Parteivorbringen ist davon auszugehen, daß sich die Bekl. mit ihren Vormietern darauf verständigt hat, die von ihm angebrachte Loggiaverglasung entgeltlich zu übernehmen. Infolgedessen ist die Bekl. einem Mieter gleichzustellen, der die bauliche Veränderung selbst veranlaßt hat, so daß die Kl. die von der volkseigenen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg erteilte Zustimmung grundsätzlich widerrufen konnte.

c) Die Vorschrift des § 112 Abs. 2 Satz 2 ZGB steht dem Widerruf der von der volkseigenen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg erteilten Zustimmung nicht entgegen. Es ist nicht ersichtlich, daß das Anbringen der Loggiaverglasung zum damaligen Zeitpunkt zu einer im gesellschaftlichen Interesse liegenden Verbesserung der gemieteten Wohnung geführt hätte. Das Anbringen der Loggiaverglasung entsprach offenbar einem in der Person der Vormieter bestehenden Bedürfnis, einen zusätzlichen Raum zu schaffen, der unabhängig von der Außentemperatur und dem herrschenden Wetter zum Aufenthalt benutzt werden konnte. Nachfolgende Mieter könnten dagegen das Bedürfnis nach einem Raum haben, in dem sie sich an der frischen Luft aufhalten können, wobei diese Überlegung der architektonischen Konzeption einer Loggia an sich zugrunde liegt.

d) Der Widerruf der von der volkseigenen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg erteilten Zustimmung durch die Kl. erscheint nicht rechtsmißbräuchlich. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Fassade des Gebäudes einen Instandsetzungsbedarf aufweist. Die Untere Denkmalschutzbehörde hat der Kl. mit Bescheid vom 5. November 1999 aufgegeben, "die teilweise von Mietern vorgenommenen nachträglichen Verglasungen von Loggien und Balkonen zurückzubauen, sofern kein Bestandsschutz der Mieter besteht". Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, daß die Bekl. inzwischen mehr als 18 Jahre lang in den Genuß der Investition gekommen ist, die von den Vormietern angebrachte Loggiaverglasung entgeltlich zu übernehmen (vgl. LG Berlin - 62 S 248/97 -, GE 1998, 493).

e) Die Kl. hat die Möglichkeit, die von der volkseigenen Wohnungsverwaltung Berlin-Prenzlauer Berg erteilte Zustimmung zu widerrufen, nicht verwirkt. Die Verwirkung ist schon deshalb ausgeschlossen, weil ihr überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen, die sich aus den denkmalschutzrechtlichen Belangen ergeben. (...)

f) Die mangelnde Abmahnung der Bekl. steht dem Anspruch der Kl. aus § 550 BGB a. F. nicht entgegen, denn die Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Bekl. vom 25. April 2000 und vom 7. Juli 2000 lassen eine endgültige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung erkennen.

Der Mieter muß eine Loggiaverglasung wieder entfernen, wenn der Vermieter aus Gründen des Denkmalschutzes seine - gegebenenfalls auch stillschweigend - erteilte Zustimmung widerrufen hat.

Ein Mieter hatte eine Loggia verglast. Die Kommunale Wohnungsverwaltung hatte das wie üblich stillschweigend geduldet. Ein Nachfolgemieter hatte die Wohnung mit Loggiaverglasung übernommen und an den Vormieter dafür auch ein Entgelt bezahlt. Die Denkmalschutzbehörde forderte die Vermieterin später auf, die von Mietern vorgenommenen nachträglichen Verglasungen von Loggien und Balkonen zurückzubauen, sofern kein Bestandsschutz der Mieter bestehe. Die Vermieterin forderte daraufhin von dem jetzigen Mieter die fachgerechte Beseitigung der Loggiaverglasung dergestalt, daß ein einheitliches Erscheinungsbild der Gesamtfassade hinsichtlich Material-, Struktur- und Farbgebung gewahrt werde. Der Mieter weigerte sich, die Verglasung zu beseitigen, unterlag aber vor Gericht.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin verurteilte den Mieter dem Antrag des Vermieters gemäß. Dabei definierte die Kammer zunächst den Begriff einer Loggia und kam unter Benutzung des "Duden" zu dem Ergebnis, daß eine Loggia kein rundherum verglaster Raum sei, sondern nach einer Seite offen. Da der Mieter die Loggiaverglasung von seinem Vormieter entgeltlich übernommen habe, gelte der jetzige Mieter als derjenige, der die bauliche Veränderung selbst veranlaßt habe.

Die ursprünglich erteilte Zustimmung zur Anbringung der Verglasung habe der Vermieter wirksam widerrufen dürfen. Das sei auch nicht rechtsmißbräuchlich, weil die Denkmalschutzbehörde den Rückbau verlangt habe. Es sei auch nicht ersichtlich, daß die Loggiaverglasung zum damaligen Zeitpunkt zu einer "im gesellschaftlichen Interesse liegenden Verbesserung der gemieteten Wohnung" geführt habe (wie das ZGB die Mietermodernisierung privilegierte), vielmehr habe es sich nur um ein Bedürfnis des damaligen Mieters gehandelt, der einen zusätzlichen Raum schaffen wollte, der unabhängig von der Außentemperatur und dem herrschenden Wetter zum Aufenthalt benutzt werden konnte. Das könne ein anderer Mieter im Hinblick auf frische Luft ganz anders sehen.

Zunächst wird auf die weitere Entscheidung der ZK 67 vom 1. August 2002 (in diesem Heft Seite 1567) und auf die Erläuterungen dazu (in diesem Heft Seite 1530) Bezug genommen. Die vorliegende Entscheidung liegt auf der Linie einer älteren Entscheidung der ZK 62 (GE 1998, 493). Dort hatte der Mieter vom Vermieter verlangt, eine angebrachte Balkonverglasung wiederherzustellen, die für Sanierungsmaßnahmen abgebaut werden mußte. Auch die ZK 62 war davon ausgegangen, daß die einmal erteilte (konkludente) Genehmigung der Verglasung widerrufen werden durfte, die Verglasung nicht Mietbestandteil geworden war. Das hätte nämlich zur Folge gehabt, daß der Vermieter über § 535 BGB verpflichtet gewesen wäre, für die Instandhaltung der Verglasung einzustehen. Er wäre demgemäß auch nicht berechtigt, von dem Mieter die Entfernung der Verglasung zu verlangen. Offenbar in Kenntnis dieser rechtlichen Umstände hatte vorliegend die Denkmalschutzbehörde auch den Rückbau nur unter der Bedingung verlangt, daß kein mietrechtlicher Bestandsschutz bestehe. In beiden Fällen waren die Kammern des Landgerichts aber zu dem Ergebnis gekommen, daß bei einer entgeltlichen Übernahme der Verglasung von einem Vormieter der jetzige Mieter als derjenige anzusehen sei, dem die bauliche Veränderung zuzurechnen sei. Während die ZK 62 es noch hat dahinstehen lassen, ob die Verglasung zum damaligen Zeitpunkt zu einer im gesellschaftlichen Interesse liegenden Verbesserung der Wohnung geführt hat, verneint das die ZK 67 jetzt mit der gut nachvollziehbaren Begründung, daß man sehr wohl über die Verglasung einer Loggia unterschiedlicher Meinung sein könne, so daß ein gesellschaftliches Interesse nicht vorliege. Ob man das bei den damaligen Verhältnissen in den Beitrittsgebieten auch so gesehen hätte, kann von einem Kommentator, der aus dem Westteil der Stadt kommt, nicht beurteilt werden.

Entscheidend ist damit die Weichenstellung, daß die Loggiaverglasung nicht als mitvermietet angesehen werden kann. Das führt zur immer wiederholten Mahnung, zu Beginn eines Mietverhältnisses eindeutig festzuhalten, welche Einrichtungsgegenstände zur Mietsache gehören und damit vermietet sind.